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中古住宅の説明責任について
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>A家は物件購入後に、自分の土地が地盤沈下事に気がついたので、 不動産業者に現場を見せたあとに、費用自己負担で工事 仲介業者には説明責任、売り主には説明責任と瑕疵担保責任があります（＃１さんの紹介サイトは主にこちらについて説明していますね）。 仲介業者の説明責任は仲介業者として一般的に行われる調査範囲で知り得た事実についてのみ責任があり、それを超える専門的な調査が必要な事項までは責任を負いません。つまり調査範囲について過失がなければ責任を負いません。 Ａさんの状況がどういうものかはわかりませんが、話し合いで調査に過失がなく、仲介業者の責任はなかったものと扱われたようですね。 また売り主についても説明責任は同様です。しかし瑕疵担保責任は無過失であっても責任を負います。 でも、売り主が一般人の場合、瑕疵担保なしという契約をすることができますので、おそらくそのような契約であったものと思います（売り主が宅建業者の場合宅建業法により２年以上つける義務があり、売り主が事業者である場合は消費者契約法によりなしとすることはできない）。 ＢさんについてはＡさんの事件が発覚後は（契約の時期と事件の時期の相対関係が重要）、同じ業者であることから地盤沈下がある程度予見されその点を考慮した慎重な調査をすべきでしょうから、Ｂさんについては重要事項説明をすべきだと思います。 つまり告知義務違反について過失があり、損害賠償責任を負うものと考えられます。 また契約に瑕疵担保がついていれば、売り主に対して瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めることもできる可能性があります。
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＃２，３です。 >私の費用負担でボーリング調査をすることにしました！ もし、コンクリートの下の穴が確認できた場合 どうすればいいでしょうか？ 瑕疵の存在を証明するに必要不可欠であった調査費用は、瑕疵が存在しなければ質問者の負担、瑕疵があれば損害の一部として請求することができます。 >手でコンクリート埋めるぐらいならば、業者が費用負担するといってますが機械を入れないと出来ない工事の場合は、話は別だとかいてます（－－； 一般に瑕疵による影響に比べてその修理代が過大な場合は、完全な状態するような請求は過大な請求となります。 空洞により建物が傾くようなら補修費用を負担すべきでしょうが、そのような重大な欠陥でなければ、業者のいうとおりで、影響に見合った損害賠償してもらうことになります。 専門的な調査をする必要があるということは、この部分については不動産業者の責任外となるかもしれません。売り主の責任ではありますが。
＃２です。 ＞Aさん宅は仲介であり、売主ではないと主張 売り主との話となっていますが、これは仲介業者の発言ですね。 この話の通り、仲介業者は瑕疵担保責任を負いません。瑕疵担保責任は売り主の責任です。契約書に売り主となっている人がおいます。 仲介業者が責任をとらせられるのは仲介手続き上、特にこのケースでは重要事項説明に過失があった場合です。一般的な調査の範囲でわかるものは説明すべきで、わからないものについては責任を負いません。 地中の場合は対象外になることが多いです。ただし、共有関係などについては説明すべき事項ですね。 なお、瑕疵担保は無過失責任ですので、仲介業者は過失がなければ責任を負いませんが、売り主は過失がなくても責任を負います。 ＞お宅には影響がないと考えている そう考えた根拠が妥当なものなら特別な調査をする必要はありません。経験だとかいう根拠のないものなら、確認すべきものでしょう。 影響がないと考えた技術的根拠を提示させましょう。 ＞所有者全員で費用負担するのが筋であり、うちが賠償する義務はない 前半は当然です。全員に含まれる１共有者として、瑕疵担保責任に該当すれば売り主に、瑕疵担保責任の対象外なら現在の所有者である質問者が負担すべきです。 瑕疵担保の問題を解決しなければ、どちらが負担すべきかは確定しません。
- zorro
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補足
売主のほかに、一社大手の仲介業者をいれてあり瑕疵担保はついてます。 売主と話し合いをしてきました。主な主張は以下の通り ・Aさん宅は仲介であり、売主ではないと主張 ・共有地の部分のコンクリートの下に空洞がある場合は、 所有者全員で費用負担するのが筋であり、うちが賠償する義務はない ・Aさん宅の下水管がおちていることは確認したが、お宅には影響がないと考えている（調査をしたわけではないし、する気もない） ・土が水で流れていくときにこちらが削れていたといっても、そちらには影響がないはず。 （となりもうちも敷地の境目に杭が打ち込んであるわけじゃないので、まったくないと言い切れるのがすごすぎ） でるとこでるなら、勝負するとまで言われました。 土が削れる話については、流石にうちで内装をお願いしている業者さんが その説には無理がありすぎるとクレーム入れていただき、 私の費用負担でボーリング調査をすることにしました！ もし、コンクリートの下の穴が確認できた場合 どうすればいいでしょうか？ 手でコンクリート埋めるぐらいならば、業者が費用負担するといってますが 機械を入れないと出来ない工事の場合は、話は別だとかいてます（－－；