住宅ローンの不思議な点？

質問

去年、都市銀行のローンで住宅を購入した。様子を見ようとするので、短期の
固定金利を選びました。
　一年間、あれこれ調べて分かったのは、当初銀行によってトータル的にそれほど
差がないだろうと思っていたが、実際メジャー銀行の間でも、この差が驚くほど
大きいと私は感じています。
　例えば、３年固定の場合、私が住んでいるところでは、大手信託銀行は大抵
1.6-1.7%ぐらいで、都市銀行は2.0%以上。まあ、手数料など特に初期費用は違う
と思って、具体的な話を数回も聞いたんですが、やはりこの差が想像よりずっと
大きいです。勿論、３－５年の短期なら、それほど気にもしませんが、長期的
に、例えば、今まで、（構造的な原因により）ずっと信託銀行系は都市銀行よ
り、低く設定しているのでしょうか？
　この差のままだと、やはり、銀行を変えるべくでしょうか。あるいは私の調べ
に問題があるのでしょうか？
　アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.1

aminouchi · ベストアンサー

銀行間の貸出金利についてですが、以前はどの銀行でも大差がなかったのですが、
ここ１～２年で差が出てくるようになりました。

namuneさんがローンをどのような条件で借りているかわかりませんが、客観的な諸条件が借り換え可能な有利なもの（例えば返済額が収入の２０％以内であるとか、担保物件の余力が大きいなど）であれば借り換えの検討もよろしいかと思います。

ただ、一般的な話をしますと、借り換えの手数料・登記変更（この手数料が馬鹿にならないほど高いですね）などで数十万円かかります。金利差が０．５％とすると１０００万円に対して年間の支払い利子額の差が５万円で３０年ローンでその差は２００万円ほどになりますか（暗算での概算ですから、きちんとエクセルなどで計算してみてください）。何回も借り換えを行うとその手数料が金利差を上回りますから明らかに損となりますけれどね。

お調べになって例の限りでは借り換えの方が得なように思えますが、正直に言って長期的な将来の金利がどうなるかは誰にもわかりません。今は安い金利の信金が将来は高くなるかも知れないし・・その信金がつぶれることも考えられます。もちろん安いままということもあり得ます。

また、固定金利のままで繰り上げ返済を行うのと、変動金利で行うのとでは手数料の差があり（私の場合前者だと３万円、後者だと０円です）、これも利子として考えると返済額によりますが１％程度になったりします。結局、ローンの条件はその人独自のものですから、決断はご自分でなさるしかないと思います。私の意見は、一回だけ借り換えてもいいかな、ですがどこに借り換えるかでまた悩みますよね。