家賃収入の入金口座を管理する方法

質問

配偶者が収益マンションを持っています。
離婚に際しマンション＝建物は貰わず、土地を貰おうと思っていますが、それでは家賃収入を私の口座に変更できないと思います。

そこで、
(1)離婚前に年間110万円の贈与枠を利用し、建物の一部を私が所有し、入金口座を私に変更する事は出来ますか？
(2)離婚後、土地は私のものになりますので地代を貰おうと思います。入居者より私の口座へ受けた家賃から、地代と配偶者債務のローンを引いた額を配偶者へ返却。ローンについては配偶者の名前で銀行に返済という方法は税法上問題ありますか？
(3)もし、建物の固定資産税を払わなくなったら差し押さえられると思うのですが、その場合、家賃収入も差し押さえの対象になるのでしょうか？
(4)私は正社員で働いています。家賃収入が増えるとどんな税金がどれくらい増えるのでしょうか？

ひとつでも良いのでご回答よろしくお願いします。

回答No.2

noname#78412

（１）基本的に、贈与を含め、取引というものは当事者の合意で成立するものです。配偶者の方が同意していればできるでしょう。同意していなければ強制することはできません。入金口座についても配偶者の方の同意によります。入金口座をどうするかということは共有者のうち誰が管理するか、あるいは新たに別の管理者を設けるかどうかということであって、建物の所有とは別問題です。連動しているわけではありません。

（２）問題は無いと思いますが、契約書なり覚書なりでそれらの方法をあらかじめ明らかにしておき、お金の動きはすべて預金口座を介して行ってあとあと記録が残るようにすべきです。一見、あなたから配偶者の方へ贈与をしているように思われるかもしれません。

（３）受領済みの家賃収入の預金などのことでしょうか？預金などは滞納者に帰属するものであれば収入源に関わらず差し押さえられる可能性があります。毎月支払われる家賃の債権のことなら、建物を処分するより回収が楽だと思うので、預金や家賃債権から優先的に差し押さえられる可能性が高いと思います。

（４）家賃収入から必要経費を差し引いた所得に対して、所得税、住民税がかかります。また、固定資産を所有していることによる固定資産税もかかります。健康保険料なども所得によるので上がるでしょう。
なお、家賃収入などの消費税のかかる収入（課税売上げ）が一千万円を超えるとその２年後の消費税の申告も行う必要が出てきます。給料は消費税の課税対象ではないので消費税の課税売上げに含める必要はありません。

税金の問題は微妙なところがあるので、税理士に相談することをお勧めします。

回答No.1

noname#78412

＞収益マンションを持っています。
とありますが、所有しているのは一室とかの室単位ですか？それとも建物全体（一棟あるいは複数の棟）ですか？

＞建物は貰わず、土地を貰おうと思っていますが、それでは家賃収入を私の口座に変更できないと思います。
なぜ口座を変更する必要があるんですか？ひょっとしたら賃借人から建物分と土地分を別々に支払わせようということですか？常識的には家賃は建物の所有者が受け取り、土地の所有者は建物の所有者から地代を受け取るのが普通だと思いますけど。
なにを言わんとしているのか良くわかりません。

補足

ご指摘有難うございます。
補足しますと、
配偶者は建物一棟全部を所有しております。懸念しているのは浪費家の配偶者が離婚後ローンを支払い続ける可能性が低いため、私が入居者から直接振込を受け、管理をしたいという主旨です。
建物分と土地分を分けるのではなく、一旦私が全額入居者から預かり、私が取るべき地代を差し引き、配偶者に返却。その際に、配偶者のローンの引き落とし口座に返却できればと思いました。
この方法でなくても主旨にそうような形があればと思います。