凹まさせてもらいました

質問

少し気分も落ち着いたので投稿することにしました。まあ、自分でもう少し突っ込んで調べておけばこれほど凹まなかったかな、と今は自分を責めてます。

とても気に入った中古物件（一戸建築40年）で、先日、買付証明書に快く捺印して、財形おろして、銀行と支払方法について相談し、間もなくローンの審査も終わり、契約を目前にしていたとこで仲介の不動産屋から一本電話がありました。その物件は危険災害区域（土砂、急傾斜）に市で指定されていた事が分かった、という内容です。
人里離れた物件で、山を削って、ちょっとした高台に建設された物件で、個人的に非常に魅力的な物件だったから、今更そんな事言わないでよ、って落ち込みました。
以下一つでもコメントありましたら、どうぞお願いします。
自分への非難でも良いです、勉強します。

1）こういう事後報告って不動産屋対買い手では日常茶飯事なのでしょうか。そういう危険地域に指定されている物件を広告や買い主に事前に情報開示しないのは、いかがなものでしょう。（結果的には契約直前に聞きましたが）まだ契約前なので、未だにその物件はそれらの開示もなく、何軒かの不動産会社の媒介の元、広告が掲載されてます。
ちなみに自分が今回お世話になっている不動産屋は地元ではソコソコ信用があります。

2）市役所の土地開発課に聞いてみたところ、その土地に新築する場合は現状のままでは許可が下りないとの事です。新築する場合は許可を取り、壁を造りなさいとの事でしたが、その物件は坪数もかなりあり、壁で囲わなければならない面積も広く、新築の場合は壁だけでも相当な出費が見込まれます。その土地の価値は多少なりとも下がると思うのですが、それを知る前に捺印した買付証明書上の売値で契約をする事に疑問も感じます。今更ながら証明書を白紙に戻し、価格を見直して貰う事は出来るのでしょうか。

3）ちょっと複雑なのですが、その建物は高台にあり、建物下の道路までは6メートル前後の崖になってます。ただ、その崖は自分の土地、市の土地が概ね半分半分で構成されていて、登記上全てが自分の土地ではありません。こういう場合って、仮に今後条例改定で壁を造れ！ってなった時の工事する場合は、どういう事になるのでしょうか。市と自分の土地との間（境界線部分）に壁を作る…ってかなり非現実的なんですが…

最後に、開き直ってる訳ではありませんが、この界隈は同じ様な作りの家屋が多数建ってます。田舎に行くとよく見掛けますよね、山を削って建築された瓦屋根や藁葺き屋根の平屋を、そういう地域のとある一軒です。
自分でも家周りを見に行きましたが、実際、40年も前の物件が健在なわけだから、土砂崩れの災害を自宅が受ける事はなさそうです。が、自宅下への土砂崩れは、災害時、確かに想定されます。
いずれにしても、あまり深く考える必要はないですかね。

回答No.4

kita52326 · ベストアンサー

1） こういう事後報告って不動産屋対買い手では日常茶飯事なのでしょうか。

市街化区域・調整区域、用途地域など、何かが必ずあてはまるものであれば、
調査漏れの可能性は少ないですが、
めったに対象にはならない区域規制や、最近見直しがあったようなものだと、
「ウッカリ」はありえます。
勿論、重要事項に該当しますから、売主に説明義務があります。
おそらく、急傾斜地崩壊危険区域だったのではないでしょうか？
実際の区域指定は知事が行っています。
http://www.mlit.go.jp/river/press/200301_06/030328/030328.html

２）その土地の価値は多少なりとも下がると思う・・・・、
今更ながら証明書を白紙に戻し、価格を見直して貰う事は出来るのでしょうか。

十分に可能です。
ただ、そのような土地をあえて買うことを決してお勧めしませんが・・・・。

３）今後条例改定で壁を造れ！ってなった時の工事する場合は、どういう事になるのでしょうか。

安全管理の責任は所有者にありますが、自費で壁をつくることを強制するような条例は、
常識的にも現実的ではないので、土地を持っているだけなら大丈夫だと思います。

ただ、新築する場合は、質問に書かれているように、許可を取って壁を造りなさい、
ということになると思います。
市の土地も工事範囲にしなければ、安全性が確保できない場合は、
あなたの費用負担でそこまで工事することを、市に願い出ることになるでしょう。

お礼

回答有難うございます。
自分なりに後悔しない様、ここ数日で徹底的に調べ、不動産屋さんとも色々やり取り、交渉ををして、結果的に購入しました。
やっぱり物件自体の景観的な魅力と周りの素晴らしい環境的な魅力にはどうしても引けませんでした…いじり甲斐のある物件でこれからがとても楽しみです。

回答No.5

nonbay39

申込み金か何かを支払っているのであれば、それを返金してもらい、全て無かったことにする方が良いと思います。

　この場合の振込手数料は、不動産屋持ちにしてもらいましょう。

＞自分でもう少し突っ込んで調べておけばこれほど凹まなかったかな。
　建物の場合はある程度自分の目で見る必要がありますが、土地の場合は日当たりや近隣の関係以外の目に見えないあれこれを全て把握するのは、通常の人には難しいです。ゆえに仲介業者がいるのです、あなたが悪いわけではなく、不動産屋が悪いのです。
　気にせず他の土地を探してください。その土地安いかも知れませんけど、理由があるからです。お買い得物件はありません。

お礼

回答有難うございます。
自分なりに後悔しない様、ここ数日で徹底的に調べ、不動産屋さんとも色々やり取り、交渉ををして、結果的に購入しました。
やっぱり物件自体の景観的な魅力と周りの素晴らしい環境的な魅力にはどうしても引けませんでした…いじり甲斐のある物件でこれからがとても楽しみです。

回答No.3

turbotjc

業者してます。

＞こういう事後報告って不動産屋対買い手では日常茶飯事なのでしょうか。
日常茶飯事かどうかはよく分かりません。しかし今回の仲介業者はきちんと契約前、しかも重要事項説明の前に報告してきていますのでやるべき仕事はきちんとしている印象です。この様なケースで最悪なのは業者がろくに物件調査もせず、契約後あるいは引き渡し後に発覚するパターンです。それと比較すれば契約前に問題点が判明した今回は遥かにマシであるといえます。がっかりする気持ちもよく分かりますけども。

＞今更ながら証明書を白紙に戻し、価格を見直して貰う事は出来るのでしょうか。
これは可能です。買主にとっては新たな事実が判明した訳ですから。というか、契約前ですから取引そのもののキャンセルも可能ですよ。もちろん価格の見直しも可能ですが、買い付け証明は一方的な意思表示ですから、売主がその価格に応じるかどうかはまた別の問題ですね。

お礼

回答有難うございます。
自分なりに後悔しない様、ここ数日で徹底的に調べ、不動産屋さんとも色々やり取り、交渉ををして、結果的に購入しました。
やっぱり物件自体の景観的な魅力と周りの素晴らしい環境的な魅力にはどうしても引けませんでした…いじり甲斐のある物件でこれからがとても楽しみです。

回答No.2

noname#65504

>そういう危険地域に指定されている物件を広告や買い主に事前に情報開示しないのは、いかがなものでしょう。

土砂災害警戒区域かどうかについては、重要事項説明により説明義務が課せられています。
しかし広告については、傾斜地であることは表示義務がありますが、土砂災害警戒区域については、義務にはなっていないようです。

＞その土地に新築する場合は現状のままでは許可が下りないとの事です。

このような法規制により建築制限があることについても重要事項説明で説明する義務があります。再建築不可物件などは建築基準法により建築制限がかかる物件については広告に表示義務があるようですが、この点についてはこの点は表示すべきものに該当していないようです。

多分傾斜地であるということから、その他の問題は関連して推定できるから特別義務となっていないのではないかと思います。

＞今更ながら証明書を白紙に戻し、価格を見直して貰う事は出来るのでしょうか。

契約前に行うべき重要事項説明に重大な過失があり、建築に制限がかかるなど当初の目的を果たせない土地と考えられるので、契約を中止することはできると思います。
ただし、値段については、売り主がそのようなことを込みと考えて設定して安くしている場合は難しいですね。

＞実際、40年も前の物件が健在なわけだから、土砂崩れの災害を自宅が受ける事はなさそうです。

甘いですね。地震のサイクルは数百年から数千年です。そのサイクルに比べて４０年の実績はあまりに短すぎます。

お礼

回答有難うございます。
自分なりに後悔しない様、ここ数日で徹底的に調べ、不動産屋さんとも色々やり取り、交渉ををして、結果的に購入しました。
やっぱり物件自体の景観的な魅力と周りの素晴らしい環境的な魅力にはどうしても引けませんでした…いじり甲斐のある物件でこれからがとても楽しみです。

回答No.1

katokundes

消費生活センター
にて相談。
昔の人は情報収集のために、購入前でも、近所に菓子折りを持って、
土砂崩れ、冠水、出水、以前は大きな木があった（樹木の根）、田、畑、井戸、水、排水、道路（幅、舗装、造成）。古い航空写真を見る事も参考になるかも。
などの建築に必要な情報を聞いていたのではないかと思います。
勾配地は、異常気象の大降雨や、樹木の管理不足、土地の管理不足により、ますます、土砂崩れの危険性は増加しているのではないでしょうか。
「危険災害区域（土砂、急傾斜）に市で指定」が４０年前からか、いつされたかも重要な事と思います。
道路敷地ののり面については購入前に市が今後どのようにするか聞く事が一番と思います。

お礼

有難うございます。
知り合いがその物件の近くに住んでますので、物件裏神社の宮司さんを紹介してくれたり、決める前に情報収集はしました。自分もその話を聞く前に聞き込みをしたのですが、誰一人そこが危険災害地区とは知らず、界隈での事件、事故や周り近所の住人の人柄も良いとの事で、皆口を揃えて購入に賛同してました。（過疎化が進んでいる場所なので、当然かもしれませんが）
指定されたのは、それほど前ではないと推測します。
実は10年くらい前にその築40年の平屋の脇に鉄骨の建物が併設（増築）されておりますので（→まさか違法建築ではないと思いますが…汗）。
後でもう一度市に電話してみます。