土地建物の銀行負債付の持分のみ売却は可能ですか？

質問

遺産相続：土地/建物
価値：1億円
残債　5000万円
ABCの3人

下記の持分での共有移転登記後に、
A：50％、B:30％、C:20％

質問1：Ａが自分の持分のみ売却する場合
銀行の許可は必要ありませんか？

質問2：または、50％の返済額2500万円を銀行側に支払えば
問題ないでしょうか？

質問3：または、買い取った新しい所有者が50％の債務を引き継ぐだけの問題で、銀行は関係ないでしょうか？

　　　以上　よろしくお願いします。

回答No.6

yasutomo12 · ベストアンサー

＞他方、担保を消さずに新所有者に売却した場合は、新所有者が債務を引き継ぐことはありませんが、担保提供者としての地位を引き継ぐことになります。
(1)この場合、新所有者は、Aの2500万円の債務は引き継がない　→　BとCがAの債務分を均等上乗せで2500万円ずつの債務を負う？
(2)そして、銀行が競売などにかけた場合は、新所有者の持分は没収される？　ということでしょうか？

(1)について　債務者ＡＢＣ、担保不動産の所有者がＡＢＣとして、Ａがその不動産（持分）をＤに売ったとしても、債務者はＡＢＣのままで何の変動もありません。
債権（相手に金銭の支払い等を請求する権利）は原則として自由に譲渡できますが、債務（相手に金銭の支払い等をする義務）を引き受けてもらって債務を免れるのは債権者の同意がなければできません。仮にＡが大金持ちでＢＣが貧乏人だったときのことを考えてください。銀行が知らない間に債務者が支払能力のない人になったりしたら困ります。

(2)について　ご質問のとおり、銀行が競売にかけた場合は、新所有者の持分は没収されます。

お礼

ご親切な対応、本当に感謝いたします。
何度も拝読して、かなり理解できたと思います。
ありがとうございます。

回答No.5

KZNS

抵当権の設定された土地建物から抵当権を抹消するためには残債の5000万円を銀行に支払うほかに方法はありません。
極論すると残債が1円でも残っていれば土地建物全体が担保となったままということです。

質問1
持分を売ることは可能ですが、担保は設定されたままですから買い手はいつ取り上げられるかわからない不動産を買うこととなります。
　一般的には買い手はつかないと思います。

質問2
　最初に記述したように5000万円を支払わないと抵当権は消えません。
BあるいはCが滞納した場合でも銀行に不動産を取られます。
　このような条件で買う人はいないと思います。

質問3
質問2と同様でBあるいはCが滞納した場合に不動産を取られることになります。
　このような条件で買う人はいないと思います。

お礼

とても分かり易く、私にも理解できました。
本当にありがとうございます。

回答No.4

pan-pan88

回答３の間違いがどこにあるかと言うと、

・相続債務は連帯債務ではありません

・担保物件が競売される可能性があるのは、債権・債務の問題ではなく
　担保物権という物権の所以によってです

・共有持ち分の買受人は他の共有持ち分者とは「連帯債務」の関係には無く　担保物権の解除に向けた必然性故に、債務全額の返済を強いられるという実態面での期待外の関係に起因します

の３点に基づきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞・相続債務は連帯債務ではありません
質問させてください
　：あくまでも、法定相続割合（もしくは遺産分割での割合）ということでしょうか？

＞・担保物件が競売される可能性があるのは、債権・債務の問題ではなく担保物権という物権の所以によってです
質問
　：“物“だから売ってお金に変えられる　という意味でしょうか？

＞・共有持ち分の買受人は他の共有持ち分者とは「連帯債務」の関係には無く担保物権の解除に向けた必然性故に、債務全額の返済を強いられるという実態面での期待外の関係に起因します

質問：正直私にはとても難しいです、、大変お手数ですが、もう少し具体的にご説明いただけますか？
・「連帯債務」とは、持分に関係なく、全員が債務全額に対して責任があるということですか？
・共有持ち分の買受人は、買い受けた持分の債務にのみ、責任を負うということでしょうか？

　以上　大変お手数ですがよろしくお願いします

回答No.3

tk-kubota

＞ABCの3人、下記の持分での共有移転登記後に、A：50％、B:30％、C:20％

と云うことは、3人が全額を連帯して保証しています。
ですから、誰が幾ら弁済しようとかまいませんが、自己の持分割合だけを弁済したからと云って対銀行との間で債務を免れたわけではないです。
自己の「所有権の持分」だけを売却することは誰の承諾も必要ありませんが、買い受けた者は他の者と連帯して支払債務を負担します。
支払わないなら全部が競売となります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
持分割合だけでなく、全員が全体に対して責任があるというこで理解いたしました。

回答No.2

yasutomo12

質問1：Ａが自分の持分のみ売却する場合
銀行の許可は必要ありませんか？
→銀行の担保がついたまま、売却をしようと思えばできないことはありませんが、身内の売買等でない限り担保を消してから売買するのが通例であることと、銀行との契約の中で「銀行の承諾なくして不動産の譲渡ができない」旨の条項が入っていることに注意が必要です。（銀行との上記の条項を破ったときにどうなるのかまではわかりません。）

質問2：または、50％の返済額2500万円を銀行側に支払えば
問題ないでしょうか？
→抵当権をＡの持分についてのみ消すのなら、銀行にいくらか払えば消してもらえるでしょう。いくらになるかは銀行次第。

質問3：または、買い取った新しい所有者が50％の債務を引き継ぐだけの問題で、銀行は関係ないでしょうか？
→債務者と担保提供者とは一緒にしてはいけませんよ。債務者はお金を借りた人、担保提供者は債務者が払えない場合の引き当てとなる担保（不動産）を提供した人です。債務者＝担保提供者とは限りません。債務は債務者が死亡しているので、相続人が法定相続分に応じて分割して承継します。ＡＢＣの法定相続分が仮に２：１：１とすれば、ＡＢＣはそれぞれ２５００万・１２５０万・１２５０万ずつ債務を承継します。
　ご質問についてですが、銀行の担保を消して新所有者に売却した場合は、銀行と新所有者には何の関係もなくなります。他方、担保を消さずに新所有者に売却した場合は、新所有者が債務を引き継ぐことはありませんが、担保提供者としての地位を引き継ぐことになります。

お礼

＞他方、担保を消さずに新所有者に売却した場合は、新所有者が債務を引き継ぐことはありませんが、担保提供者としての地位を引き継ぐことになります。

　ご回答ありがとうございます。

　質問させてください
(1)この場合、新所有者は、Aの2500万円の債務は引き継がない　→　BとCがAの債務分を均等上乗せで2500万円ずつの債務を負う？
(2)そして、銀行が競売などにかけた場合は、新所有者の持分は没収される？
　ということでしょうか？
　　　　　以上　よろしくお願いします

回答No.1

pan-pan88

物事の考え方のベクトルが全く逆に向いておりますので実生活上では注意した方が良さそうです。（世の中はあなたの考え方とは逆方向に向いています）

１．担保不動産の売却・共有物件の売却に際しては、担保権者の承諾は不要ですが、承諾がなければ当然に担保権は抹消されません。

２．５０％の返済では担保権者はは当該共有持ち分についても担保の抹消に応じてくれません。

３．担保権者・債権者は、ただ「被担保債権全額が返済されなければ担保抹消しません」というだけです。（根）抵当権は物件ですので、Ａ／Ｂ／ＣあるいはＡの承継人である共有名義者の意向に関係なく、権利行使が可能ですし、債務を承継する・しないはＡ及び持ち分の承継者が決める問題ではなく、債権者が決める問題です。（銀行にとって関係が有る問題でありＡ・購入者には関係のない問題です）

お礼

ご回答ありがとうございます。
　質問させてください：この場合、「銀行が新共有名義者に債務を承継させない」とすることは、相当な理由がない限り通常ないと考えてよろしいでしょうか。
　　以上　よろしくお願いします