母死亡時の住宅贈与税について

質問

現在購入している住宅ローンの購入名義は自分と母になっています。
実際には自分が全て支払いしているのですが当時の住宅ローンでは自分だけでは支払い能力が無いと判断され母も支払い者に入れるように言われて１５年近くたちますが母名義を自分だけの名義にしたいと思います。死亡前でも贈与税はかかるのでしょうか？母が死亡した場合はどうなるのでしょうか？税金は？購入価格は3000万、分担割合は２０：１で２０が自分です最小の税金で済ませるにはどうしたらよいでしょうか？

回答No.1

thor

〉母名義を自分だけの名義にしたいと思います
何の「名義」の話をしていますか？
いま、不動産は共有で、ローンは連帯債務ということでよろしいんですか？

〉実際には自分が全て支払いしているのですが
お母さんが負担すべき分は、あなたからお母さんへのの贈与として贈与税の対象です。

〉死亡前でも贈与税はかかるのでしょうか？
贈与税は、相続税逃れのために生前に贈与するのを防止するために設けられた制度です。

実質的に贈与税がかからなくなるだろう、相続時精算課税という制度もありますが。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo35.htm

〉購入価格は3000万
相続税にせよ贈与税にせよ、その時点での価額によります。15年前の購入価格を書いても意味がありません。

ローンもあなたが引き受けるのなら、「負担付き贈与」として、贈与税の計算の際、お母さんが負担すべきローン残高を時価から引けます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4426.htm

まず、ローンの名義変更や借り換えが可能かどうかを銀行と相談するのが先では？