不動産業者の方、教えてください。

質問

以前も、この件に関して質問させて頂いた物です。
さっそくですが、
重要事項説明を主任者の方から受けず、
重要事項説明書に署名捺印をせず
賃貸借契約を結んでしまったんですが、
”契約書の中に、敷金は一か月分償却します
一か月分を超えた分は借主負担です”
ってあったので、なぜ、預けたお金が償却されるのだろうと疑問に思い、
本日、契約した不動産業者を訪ねたんです。
そしたら、義務違反であることは（強気に！！）認められたんですが、
敷金償却に関しては、明確な説明をしてもらえず、
「今日は、重要事項説明書に明記された主任者が休みだから」とか、
「結局は、契約書に押印されたんだし」の一点張りで、話がつきませんでした。
担当の方は「重要事項説明を主任がしないのは、結構、普通ですよ」と言ったのに
店長にそのことを追求すると「そんな、ことないです」なんて言い出すし。
どうすればいいんですか？
そもそも、敷金がなぜ償却されるのか（実費の精算じゃなくて）
しりたかったんだけなんですが、
相手のあまりの対応にむしゃくしゃしてしまいました。
今週末に、もう一度、主任者の方とアポを取らせていただきましたが、
どうにもならないことなんですかね？

回答No.8

matu40 · ベストアンサー

Ｎｏ３です。何とかなると思います。手助けになれば幸いです。
（１）業者の弱点
宅建取り扱い主任者が重要事項説明をしていない。通常どうのこうのは関係ありません。100％業法違反です。罰則規定があります。営業停止とかの。もよりの役所代表に電話すれば、苦情申し立て窓口を教えてくれます。
（２）賃貸借契約の有効性
法律からいうと、この契約書ならびに契約行為などに問題なければ、契約は成立します。契約書の条文に、後から異議を申し立てしても、契約解除はできません。業法違反に抵触すると、その賃貸借まで取り消せるかどうかは、専門でないので、今はわかりません。
（３）どうすれば良いのか。作戦は？
条件闘争ですね。業者に、（不動産業の）監督官庁にこのことを告発するよ、と言ってみる。そこで契約書のことを相談する。交渉が決裂したら、本当に告発したら。この不景気、その業者さん、さぞ困るでしょう。

お礼

2度も、お返事いただいて、ありがとうございます。
特に、物件に関しては、不満はないんですよ。
もちろん、大家さんに関しても。
ただ、敷金償却、その一点が気に食わないだけなんです。
そして、その後の、業者さんの対応。
んまっ、もう一度だけ、穏やかに話をしてみます。
んで、それでも、態度が悪いなら（３）を実行してみたいと思います。
こうなったら、消費者の意地です！！（笑）
ありがとうございます。

回答No.9

sigino

たびたびすみません。

おわかりのこととは思いますが、契約面の交渉相手は「貸主」であって、「業者」ではありません。
業者は仲立ちをするだけです。
業者が直接の貸主ならば別ですが、業法違反の件と、契約内容の交渉は基本的に別問題なので、念のため。

お礼

回答ありがとうございました。
契約は大家さんとのもので、業者ではないことは、
重々承知しておりますが！！！
契約についての説明をしていただいたのは、
業者さんであって、
もし、一般人でもわかるように、
「償却は・・・」って教えていただければ、その場で異議申し立てをしたと思うんです。
今となっては、後の祭りですけどね（笑）

回答No.7

sigino

みたび#４です。

はい、正直に言って、#６のパターンも多いです(苦笑）。
一方で改装のマージンでもうけてる業者さんもいます。
殺し文句は「改装しないとお客さんがつきませんよ」
でも改装しても、家賃は据え置きだと、返済して、税金払うと残らんどころか赤字というパターンも多く、従来は敷金で改装できたけど、昨今は×ですから、ますます定額清算に走るんでしょうね。全額補えるわけじゃありませんが、確保できますから。実際、ガイドラインの清算より、大家・業者・借り主ともに手間が少なくてラクなので。

でも借り手市場の現在、強いのは借主です。条件面はそう思って交渉してください。大家も交渉しますので、どこまでとおるかは交渉次第です。
業者が大家と連絡すら取らないなら、そんな業者はまさしく悪徳ですので相手になるのはやめましょう。

お礼

度々、ありがとうございます。感謝致します。
少し、大人になって、交渉したいと思います。
なんか、借主の味方の業者さんと、貸主の味方の業者さんと、
大きく分かれるんだな～
って、この質問を通して感じました。
最初は敷金の償却ってなぜ？って思っただけなのに、
すごい社会勉強になりました（笑）
でも、更新料も１．５ヶ月だったりするんで、
せめて、償却だけはまぬがれたいものです。

回答No.6

sigino

#4でございます。

＞でも、オーバーしたら借主負担。

いや、これは言葉の齟齬だと思いますよ。敷引き金は汚くてもきれいでも償却。他に滞納とかあればさらに敷金から引かれるので。そういう意味だと思います。
敷引きは、「敷引き金以上はとりません」って契約じゃありませんので。敷引き金のほかに、賃貸人への債務があれば残りの敷金から充当され、さらに足りなければ請求がきます。（ここまで汚れることってまずありませんが）
ただこの「債務」の中身は充分検討し、ぼったくられないように気をつけねばなりません。
「敷引き」の償却金は礼金・前家賃の性質を合わせもちますので、この契約の表現自身はおかしなことではありません。

＞1ヵ月未満の代金だったら、お釣りは貸主の物。
出た後の改装費のことさすのでしたら、まず１ヶ月以内でおさまることはありません。オーバー分が本当に借主の責任部分だけでしたら、貸主の得になるようなことはないです。 先ほどももうしあげましたが、敷引き金は前家賃の性質もありますので。オーバー分の中身を確認し、経年変化分や日常損耗ををオーバー分といわれたらあくまで突っぱねましょう。そのための「敷引き」です。

礼金あったんですか。
珍しい。償却金のありかたよりもそちらの方をワタシなら突っ込みます。
ただ、敷引きの償却金って、普通2-3ヶ月分なので、１ヶ月償却というのもまた珍しいですね。
東京ですかあ。確かに上で解説した関西の敷引きとは少し違うようですね。
ただ、大家側も家賃・改装費・返済等も考えに入れて価格設定をしているので、償却をやめてくれ、というと礼金や家賃が上がる可能性もあります。
それよりも気になるのは不動産屋の態度です。仮にこの物件に入居したとして、管理がこの不動産屋なら、きっと最後までロクな対応をしてくれないでしょう。同じ物件にしても別の不動産屋に聞いてみて、対応のいいところにしたほうがいいと思います。大家さんに聞いてみるのも一つの方法です。

お礼

ありがとうございました。
関東では、敷金・礼金制度は当たり前なので、
あんまり、疑問は持ちませんでしたよ。
礼金が1ヶ月になればいいな～とは思いましたけどね。
西の方で、保証金5ヶ月。内、3ヶ月償却なら
全然、すんなり疑問も持たなかったと思うんですよ～。
だけど、礼金も2ヶ月払って、敷金も2ヶ月預けて、
その敷金の1ヶ月は償却します。ってなんか、筋が通ってないなって感じただけなんです。
んで、たまたま、重要事項説明を受けてなかったので、
ついでに、聞きに行っただけなんですがね（笑）

回答No.5

angeleye1

＃1の者ですが、うちも大阪です。
現状は＃4の方がおっしゃる通りで「なるべく安く済ませる」方向に運びます。

なぜかといいますと。。。
大家さんにポケットマネ－が舞込むと
「あらぁ、よくやってくれる不動産屋さんね。これからも末永くお願いしますね。すべてお任せしますから」ってなるからです。
まぁ、借り手には鬼、貸し手には仏になるんですよ。

僕だって自分で治せる範囲はやりますし、やればやるほど腕も上がります。
外注するよりコスト削減になって上手くいけば大家からお礼としてお金戻ってきます。
日にちさえありゃ、クロス張替えから、タイルカ－ペット敷きから、コンセント・照明設備の変更まで頑張ります！

お礼

ありがとうございます。
借り手には鬼、貸し手には仏ですか～。
典型的な、そういう業者さんに当たったんですね（笑）
んま～、借りてもバカではありませんので、
しっかり勉強したいと思います。
なぜ、ここまで悩んでるか…
原状回復費が、1か月分（約12万）もかからないと考えるからなんです。
あまいかな～・・・
angeleye1さんも、腕あげてくださいね♪

回答No.4

sigino

大家です。

敷金の償却がある契約は、#2に回答されてますようにありますし、有効です。「敷引き制」と通称します。過去にも「敷引き制」についての質問がありますので、検索してみてください。阪神間ではこれが通常の契約です。
国土交通省のガイドラインが出たものの、大家側の値段設定は従来の商習慣上、敷金から改装費用をあてることに設定した家賃設定が多いのです。かといって改装費用を家賃にのせると借り手がつかず、それでトラブル防止のために敷引き制のような定額清算方式をとっている場合も増えているようです。なお、敷引きの場合は、礼金がほとんどありません。

重要事項説明の件ですが。
法律の建前上、宅建主任者がすることになってますが、無資格者がすることが多いのは事実です。各事業所に主任者は1名いればいいことになっていますので、1名いれば他の営業マンは無資格でもいいのです。実務上は、無資格者が説明をしても、捺印を主任者名で行い、責任も主任者が取るというパターンが一番多いのではないでしょうか。もちろん業法違反ですがね。
都道府県の住宅局で宅建業者名簿をみれば、どの事業所で誰が宅建免許を持っているかはすぐわかります。

ただ、業者や契約内容にに信頼がおけないなら、直ちに契約は取りやめるべきと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
え～、敷引きについて、調べてみましたが、
礼金もきちんと払いました。
仲介手数料も払いました。
ていうか、純粋に敷引きなら、納得するんです。
1か月分しか取りません。って。
でも、オーバーしたら借主負担。
1ヵ月未満の代金だったら、お釣りは貸主の物。
これって、筋が通ってなくありませんか？
私って、ただの”どしろうと”なんですかね～（泣）

回答No.3

matu40

ひどい業者がいるものですね。
そもそも、宅建取り扱い主任者が重要事項説明をしないのは、法律違反です。だからこの契約自体、無効です。それを相手にも認めさせなくてはなりません。もよりの警察署に電話しても良いのですが、
（１） 役所の代表番号に電話。宅建業法違反についての窓口に取り次いでもらう。そして事情を話す。役所は行政指導をします。
（２） お住まいの地域の「消費者（苦情）センター」に相談する。センターより業者に電話がいきます。
が、確実のように思います。その物件がどうしてもお気に入りなら、気に食わない条文を削除して契約もできます。業者が応じるか否かはわかりませんが。いずれにしろ、契約自体無効ですから、両者の契約書を破棄しあって、それを自分の目で確認して、この件は完了です。

お礼

ご回答ありがとうございました。
気持ちをわかってくれる人がいてうれしかったです♪
なんか「え～！！義務違反ですよ！！！」と強気に何度も言われると、
なんと返していいかわからなくなったりしたんですよ（笑）
とりあえず、敷金償却を契約書から抜いてもらいたいだけなのに、
っていうか、なぜ預けたお金がなくなるか知りたかっただけなのに～、
なんで、あ～も、ま～、高圧的にくるんですかね。こわい、こわい。
下にも書きましたが、なぜに礼金払ったのに、
リフォーム代のおつり分まで、大家さんのものになるんですかねぇ～。
これって、もしかして、常識？？だったりしますか？
しまいのはてには、
「敷金清算に交渉の余地はない」とまで言われました（笑）

回答No.2

maisonflora

会社の関連会社で不動産会社があります。また、母が賃貸マンション経営しています。
１．敷金
　実費精算でなく、１ヵ月分とか２ヵ月分最低引かれる契約は、あります。有効です。礼金などが少ない場合、礼金的な性格も持っています。
２．宅建主任者
　重要事項説明書の説明義務があります。名義を借りている場合（実際にその会社や店にいない）は、担当者が説明することがあります。しかし、これは業法（宅建業法）違反です。
３．納得できないなら、都道府県庁の宅建指導課（名前は地域でイロイロ）へ苦情言うなり、宅建業法違反で契約解除を通告するなりしたら。

お礼

さっそくの回答ありがとうございました。
きちんと、礼金は2ヶ月払いました。
ちなみに仲介手数料も1ヶ月払いました。
なので、西日本的な保証金償却とは、ちょっとちがうかな・・・とも思うんです。
ちなみに、東京都在住です。
今週末のアポで納得いかなかったら、苦情言ってみます。
そしたら、少しは、スッキリするかな（Ｔ＿Ｔ）

回答No.1

angeleye1

前にも回答した主任者です。
なかなか上手い不動産屋さんですな。
あなたが部屋をとことん汚く使って
例えるならハムスタ－に柱なんかをおおいにかじらしたりしてとてつもなく修繕費がかさむときのためですよ。
普通は１ヶ月分で収めるんでしょう。
それでもたりない大修繕はあなたがさらに負担ってことです。
これからの時代は修繕内容も双方確認して金額も納得して修繕する方向になるでしょう。

お礼

2度もお答えいただきありがとうございました。
私も、敷引きで一か月分以上は請求しないと言われれば、
納得するつもりだったんです。
ですが、仮に、ルームクリーニングの3万円だけで原状回復ができたら、
残りの約8万円はどこに消えるのかな？と思ってお伺いしたら
当然のように「大家のものです」って言われたんです。
そこが、納得できなかったんです。
だって、担保として預けたわけで、払ったわけじゃないんですよ。
ちゃんと、礼金も2か月分払ってますし。
そりゃ～、ハムスターが柱をかじりまくったら、
ちゃんと誠意をもって、敷金からリフォーム代をはらいますよ。うん。
でも、ペットもいないし、キレイに使ってるし・・・（Ｔ。Ｔ）
なんか、悲しくなってきました（笑）