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アパート建てたほうがいいでしょうか？
m_inoue222の回答
大家してます 質問に書かれた内容だけでは何とも結論は出ませんが．．． ＞完成前から入居者が全て決まっている状態だったようです 新築物件はほとんどがそうなります ＞空室が出ても家賃保障をしてくれるそうなのです。 ９０％程度でしょう．．．しかも数年に一度改訂（低下）します ＞50坪で家を建てて、50坪でアパートを建ててはどうか。」 お勧めできません、するなら全てを賃貸用に設計し、自分は他の安い賃貸に入居するくらいに考えるべきでしょう そのアパートの入居率が低下したときに自分たちが入居すれば良いだけです 築浅の間は黙っていても満室になります そのおいしいところだけ「家賃保証と言う甘い罠で食べられます」 １００坪なら ２ＬＤＫで２Ｆから３Ｆで８－１２戸くらいでしょうか？ 駐車場も見込むべきです（将来に備えて余裕がなければ動きが取れなくなります） ・アパートローンは建築費のほぼ全額が融資されるでしょう 考え方で肝心なのは ・１戸当たりの投資額．．．１００坪の土地の価値÷戸数＋建物 例えば１０戸で土地が１０坪＋建物１５坪／１戸分 土地＝３００万円の価値 建物＝７５０万円 家賃は１０５０×９％＝７５０００円／家賃＋駐車場４０００円 これくらい以上でないと経営はお勧めできません 自己資金＝土地＝３０００万円分 借入金は＝７５００万円．．．返済総額は１１２５０円 １戸当たり１０５０万円の投資 ７．９万円の家賃×１２×３０年×０．８（家賃低下と空室）＝２２７５万円 ３０年後は ２２７５－１１２５－税金－維持管理費＋老朽化物件 土地は残るでしょう いくらかの利益も出るでしょう ただし、その利益の中から自分たちが住むとその分はマイナスになります 住まない前提で計算してざっとですが ・家賃保証なら土地が残るだけでしょう（相続対策になる人も居られます） ・家賃補償無しなら ３０００万円×５％×３０年＝４５００万円 ７５００万円×２％×３０年＝４５００万円 両方の９０００万円÷３０年＝３００万円．．．年間利益 ３－４％しか儲からないのに最初から１０％取られては採算計算が出来ません 自分が住むとその利益分以上に収益が無くなるでしょうね ただ、そのまま１００坪を自分で消耗すれば住居費用は間違いなくマイナスですので採算だけ考えると合います 私なら当初は３００万円の利益分で他の賃貸を借りますね 空室が目立ち始めたら自分たちが引っ越します 自分の持ち物ですから２ＬＤＫぶち抜きであろうと何であろうと自由に出来ます 駐車場の需要があるなら駐車場が一番でしょう ローリスク・ローリターンですが堅実でしょう ５０坪で１０台分でしょうか？ 駐車料金×１０×７０％（契約率）－維持管理費用－税金＝利益 ５０００円なら年間２０－３０万円くらいは利益になるかな？
noname#203300
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