マンションの住み替えについて

質問

名古屋に持ち家マンション（ローン支払い中）がありますが、仕事の都合で東京（賃貸）にメインで住んでいます。
そろそろ、東京で購入したいと思っております。
東京で購入するとした場合、現在より住宅ローンが増えるのは間違いありません。
選ぶ物件は当然ながら収入的に返済可能額内ですが、実際審査が通るかどうかわかりません。

そこで・・・
Q1：現在支払い中のローンは物件を決めてから審査を通しましたが、今回はどうするのが良いのでしょうか？
・物件を決めてから審査orいくら借りられるかわかってから物件を決める。

Q2：ローンはどこで審査（組む）するのが得策でしょうか？
今までの銀行（給料振込み等全てその銀行・名古屋の支店）or今まで取引のないが金利の安い新規の銀行（東京or名古屋）

Q3：名古屋の物件を売却（可能であれば賃貸※）する場合、どこの不動産屋にお願いするのが良いでしょうか？
・購入時の名古屋の仲介業者（全国区の会社）or東京で購入する時の業者の名古屋営業所（所在すれば）。
※大抵の場合、住宅ローンを複数組めないことは存じておりますが、支払い中ローンの内容を今一つ把握しておりませんので確認中です。

初めてのことですし、場所も離れている為、どこから進めていけば良いのかわかりません。
分からない事ばかりですが、ご存知の事だけで結構ですのでアドバイスをお願いいたします。
宜しくお願い致します。

回答No.2

m_inoue222

＞賃貸にすれば税金等を加味しても黒が出るかな・・・と

賃貸の採算は

中古だと２０００万円の物件なら家賃が年間２００万円以上

新築でも８％の利回りが最低必要でしょう（家賃で１６０万円）

　「物件の消耗＋税金＋維持管理費用＞家賃収入」

意外と「物件の消耗」を忘れがちです

＞アパートローン

私は自宅の住宅ローンはタップリ残っていましたが１億円以上のアパートローンが契約できました

アパートローンはその物件の採算性重視で融資が決まります

お礼

再度のご回答ありがとうございます。
そのように計算するのですね。
現在の物件の価値等、詳細に把握をしておりませんので、いずれにしても業者に査定してもらわないと何ともいえないですよね。

どうもありがとうございました。

回答No.1

m_inoue222

Ｑ１．．．担保価値も判らないで貸出金額を決めるまともな金融機関は無いと思います

Ｑ２．．．Ｑ１なのでなんとも．．．

Ｑ３．．．転勤などの場合はローン中でも賃貸できる事も有ります

通常分譲物件は賃貸しても損失が出ます
売却が一番でしょうね．．．業者はその地域で探されるべきでしょう

貴方が普通のサラリーマンなら
１．大阪の物件は売却し東京で新たなローンを組む
これが一番お勧めです

２．採算に合うなら大阪の物件はアパートローンに変更する
これなら新たな住宅ローンの大きな障害にはなりません
（ただし、採算は合わないでしょうし借金には変わりがありませんから住宅ローンにも影響は出ます）

３．売却してそのまま賃貸暮らし
お金だけならこの方がお安く済む事もあります

お礼

＞Ｑ１
物件を決めてからということですね。
借り入れができないのであれば、分譲物件を探しませんが、物件を決めてから審査が通らないとショックですね。

＞Ｑ３通常分譲物件は賃貸しても損失が出ます
名古屋のマンションは割と良い条件の物件ですので、売却すれば黒にも赤にもならない程度、賃貸にすれば税金等を加味しても黒が出るかな・・・と、近隣の物件情報から推測しております。
あくまでも推測ですので実際はわかりませんが・・・。

＞業者はその地域で探されるべきでしょう
なるほど、そうなのですね。
買い換えた友人が居るのですが、「売る時と買う時の業者が偶然にも同じだったので、色々と融通が利いたわ」なんて聞きましたので、どうかしら、と思い質問させて頂きました。

＞１貴方が普通のサラリーマンなら
普通のサラリーマンにはならないのかもしれません。微妙な立場です。

＞２
アパートローンというものがあるのですね。一度調べてみます。
一つのローンを返しながら、次の住宅ローンを組んでる人はこれを利用しているのでしょうかね？？？

＞３
名古屋を引き払う場合、現在の東京の物件では狭すぎるので賃貸としても引越さなければなりません。
色々計算をした結果、可能であれば購入した方がベターかな・・・と思っています。

参考にさせて頂きます。
どうもありがとうございました。