自己資金で中古住宅を購入した場合の名義

質問

お世話になっています。
築年数が古い中古住宅ですが、初めて家を購入しようと思っています。
何とか夫婦で今まで貯めたきたお金を自己資金に一括で買えそうです。
夫から１１００万、妻から２００万（仲介手数料などの諸費用含む）を出すつもりです。
初歩的な質問で申し訳ないですが、名義はどのようにすれば一番いいのかわかりません。
土地、建物それぞれに出資した分の持分を名義にするのですか？
それとも土地は夫、建物は夫と妻といった割合で別にすればいいのでしょうか？

回答No.4

nyasan5 · ベストアンサー

結論から言うと、出資額に対応した持分が最も妥当です（ということは、11/13と2/13）。取得税は、出資額によらず、固定資産税評価額に対する持分への課税となります。
　なお、住宅の新築年月日が昭和５７年１月１日以降で現況（固定資産評価証明上の床面積（持分ごとではなく）が50～240m2かつ自己居住用であれば新築年に応じた軽減措置を受けられます（評価額からの控除）。この結果として税額が発生しない、若しくは軽減されるケースも考えられます。
　土地について、家屋同様に共有とした場合について、家屋が軽減の対象となる場合については、土地も住宅の床面積の２倍（最大200m2）まで減額となります。この場合は、家屋が共有であったとしても
家屋の総延べ床面積×２で土地の持分割合に応じた税額に対し減額計算を行います。
　この土地の軽減措置は、土地および家屋を取得していないと街灯になりませんので、仮に土地と建物それぞれ単独で登記した場合には、土地の軽減はされないことになりますので注意が必要です。
　初めの内容にもどりますが、仮に各出資額と異なる登記を行う場合については、税務署から後日お尋ねがくることが想定されます。
　質問の内容ですと実際の出資と持分の間に相当の乖離があると考えられてしまいますので、預金通帳等で各年に基礎控除(110万）以内で
贈与を行っていたことを証することができるかなどの対策を立てておかないと呼び出しを受けて贈与税の申告（納付）する羽目になるかもしれません。
　なお、後日1/2ずつの登記にしたいのであれば、贈与税の特例の婚姻期間20年以上による居住用財産贈与の特例（2000万）を受ける方法はありますが、登記費用および取得税は発生しますので念のため。
また、固定資産税も○○外１名で納税通知が来るので影響はありません（連帯納税義務）。

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありません！

お互い出資したことがわかるように通帳で証明できるようにしておきたいと思っています。
初めてのことで不安でしたが疑問が解けてすっきりしました。
詳しく教えていただき有り難うございました。

回答No.3

noname#49110

＞もし自己資金を夫が６００万、妻６００万の場合のように同じだけ出すのと、最初に書いたように１１００万、２００万というように比率を変えるのとではどう違うのですか？
税金の面などで何か変わってくるのですか？

それぞれに請求される固定資産税の額が変わってきますし、不動産取得税も出す金額によって違います。

家は夫婦の共有財産なので比率が違っても、離婚の時などに、一方的に追い出されるということはありません。

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありません！
共有名義ですと持分の割合で固定資産税や不動産取得税もそれぞれ負担ということですね。
よくわかりました。有難うございました。

回答No.2

kuri_kurio

資金はご主人と奥様それぞれ個人の預金通帳などから
出されるということなのでしょうか？

そのような場合であれば、出資比率となります。
厳密には登記費用や仲介手数料は含めない購入価格のみ
（売買契約書に記載の金額）が基準となります。

例えば、購入価格1200万で諸費用100万円の場合
夫1000万：妻200万　ですと　夫6分5：妻6分の1となります。
（100万円の諸費用はご主人がご負担になった場合）
なお、簡単な数字で割り切れない比率となった場合でも
例えば256分の32456等とあまり事細かく計算する必要はありません。

また、ご夫婦がお互いにお働きになっており、これまでに共同で
１つの口座に貯めておかれた資金などの場合
出資比率はお互いのご収入に見合った割合が良いでしょう。
このような場合、預金通帳の名義がご主人お一人の名前であった
場合はご主人だけのご名義にされても構いません。

念のため、売買価格や諸費用額、お互いの出資比率や
資金の出所がわかる書類等をお持ちになり
不動産屋さんや司法書士さんにご相談ください。
詳しい比率を計算してもらえると思いますよ。

お礼

わかりやすく御説明いただき有難うございました。

購入価格のみの出資比率なんですね。

独身時代から今までの通帳は夫婦それぞれが持っていますのでそこから出すつもりです。

もし自己資金を夫が６００万、妻６００万の場合のように同じだけ出すのと、最初に書いたように１１００万、２００万というように比率を変えるのとではどう違うのですか？
税金の面などで何か変わってくるのですか？

再度御回答できましたらよろしくお願いします。

回答No.1

86tarou

資金を出した割合で不動産登記するのが、贈与税も掛からないので一番間違いないでしょう（贈与税が掛からないのは年間110万円）。ただし、結婚20以上経っていれば、贈与税を払うことなくどちらか一方の名義にすることも出来ます。

参考URL：

http://www.tsukuba.or.jp/~ibl/mame/03.10.20mame.html

お礼

御丁寧な回答有難うございました。
初めて不動産登記するのでどのようなものかわかりませんでした。
資金の出具合でそのまま登記すればいいのですね。
資金について夫婦でよく話し合って決めたいと思います。