重要事項説明で説明されなかった高さ制限の詳細について

質問

8月に土地だけを購入して家は来年中に建築しようとしていたのですが、今になって建築設計事務所から、「調べたら第2種高度地区で斜線制限がある事が分かったので設計を変更せざるを得ない」との連絡がありました。

経緯ですが以下のとおりです。
１．土地を購入する際、不動産業者(仲介者)に対して当方から「北側の斜線の制限は無いのか」と質問
２．不動産業者は１．の質問に対して、「日陰制限があり北側斜線制限はこの場合適用されない」と回答
３．重要事項説明書には「北側斜線は無し」と言う記載があり、また第2種高度地区に関わる斜線制限の記載は何も無し。ただし、「第2種高度地区である」という事だけが記載されている。詳細な高さ制限の言及はなされていない。
４．土地の購入契約の締結までに、第2種高度地区の場合の斜線制限に関する詳細な説明は一切無かった。「第2種高度地区です」という説明しかなかった。
５．建築家に設計を依頼し、その後第2種高度地区の斜線制限が判明。

上記のような経緯があったうえで今般不動産業者に対して何故契約前に第2種高度地区の斜線制限について説明を省いたのか説明を求めると、不動産業者は「第2種高度地区だと伝えているから分かった上で買ったんだと思った」、「建築基準法における"北側斜線"の制限の有無を聞かれたと思ったからその事についてだけ回答した」と言い出しました。

当方は不動産に関しては素人です。ですので、建築基準法上の北側斜線と第2種高度地区に関わる都市計画法に基づく斜線制限(北側からかかるものなのですが)とは違う制限だと言われても、北側からかかる斜線制限に変わりは無いからその違いなんてちゃんと説明を受けないと分かるはずがありません。不動産業者は口にこそ出しませんが、「第2種高度地区だと説明したんだからその内容を確認しなかった買主が悪い」という態度です。
元々狭い土地を購入したので、なるべく広く建てたいと思っていたので斜線制限の有無を不動産業者に確認した訳ですが、契約前に第2種高度地区の斜線制限についての説明(具体的・定量的な高さ制限の説明)を受けていれば対象となっている土地は購入していなかったと思います。

斯様な状況な訳ですが、この場合不動産業者に「説明義務を怠った」という事は言えるのでしょうか？
正直、自分で調べなかった当方も甘かったと反省していますが、契約前の不動産業者とのやり取りの中で高さの制限などにこだわっているという事は不動産業者に対しても表明してきたつもりです。
建築家の方に相談したら、「北側斜線制限もあるけど、第2種高度地区に関わる斜線制限の方がきつい条件なんだからそれをちゃんと説明しなかった不動産業者は道義的に不誠実だし説明義務を果たしていないと思うが、第2種高度地区だという事は伝えてるから責任は無いと主張するでしょう。頑張っていい設計しますからなんとか頑張りましょう」と慰められました。。。

因みに第2種高度地区についての対象土地の管轄行政の定める制限は以下のとおりです。

「建築物の各部分の高さは、当該部分から前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が８メートル以内の範囲にあっては、当該水平距離の１．２５倍に５メートルを加えたもの以下とし、当該真北方向の水平距離が８メートルを超える範囲にあっては、当該水平距離から８メートルを減じたものの０．６倍に１５メートルを加えたもの以下とする。」

どなたかこの種の件に関しお詳しい方、アドバイスをお願いいたします・・・

回答No.1

noname#52086 · ベストアンサー

＞「説明義務を怠った」という事は言えるのでしょうか？

と書かれてるので、重説義務を怠ったとして解除が出来ますか？と言う質問ですか？
解除を求めるには訴訟になると思いますが、勝てるかどうか微妙です。
と言うのもやはり重説の書類に署名捺印していれば、疑問やわからない文言については、納得できるまで説明してもらい理解しました。という事ですね、と判断されてしまうからです。
これが契約に明らかな矛盾がある場合（例えば店舗用地として契約したら、商売できない土地だった）なら解除が認められる可能性が高いのですが・・・

私は文面からは不動産屋の重説義務の怠慢があると思います。
一般人は北側斜線規制の事など知らなくて当然です、まして第2種高度地区の高さ規制など知ってる訳がありません。だけど法律は知らなかったから違反しましたは通用しないので、重要事項説明で素人にわかりやすく説明する義務があるのです。重説書類には第2種高度地区としか表記しないので、それについて説明する必要があります。

しかし「説明した」「聞いてない」の水掛論は判子を押した方が不利なので訴訟は諦めて、建築家さんのアドバイスに従うのが良策ではと思います。

補足

アドバイスありがとうございます！具体的且つ現実的な対応策をご教授頂き非常に生産的で有難く思っております！

回答No.4

noname#65504

標準的な重要事項説明書では、第２種高度地区と表示して、制限の内容として、「高さは高度地区に関する都市計画法において定められた内容に適合するものでなければなりません」と記載することになっていると思います（少なくとも具体的な数字はなくとも高さの制限があることを明示する必要有り）。

また詳細は各地方によって異なるので、それらの資料を別添資料として質問文に書かれたような内容を示す資料を添付するのが普通のようです。

また、素人は理解しにくいので、重要事項説明にあたって図で説明することが望ましいと言われています。
少なくとも、別添資料が必要なケースだと思います。

なお、重要事項説明にミスがあった場合、
当初の目的を果たせないような重大な欠陥の場合は、契約解除出来る可能性があります。
そこまでの欠陥でない場合は、売り主との媒介契約は有効であり、説明に過失のあった仲介業者へ損害賠償請求となります。

お礼

ご回答有難う御座います！

具体的な数字に関する説明は一切無かったのでそれを相手方が認めるかどうかですね。
口頭では「第2種高度地区です」という説明のみ、重要事項説明書では「第2種高度地区です。詳細は補足資料を見てください」と言われ細く資料を見た所そこには「高度地区は色々制限があります。高さ制限もあることが有ります」という説明のみで詳細にどのような制限があるかとかは特に説明は有りませんでした。
なんとなく不動産業者の説明不足の責任を問うのは難しそうな気もしてきましたが白黒だけはつかせたいです。金を取ろうなんて事は考えてないので謝罪だけはさせたいです。まーしないでしょうけど。

回答No.3

noname#60564

はじめまして、
不親切（説明責任、の義務違反？）な、業者ですね。
私の町近くの、不動産屋たちも、二言目には、訴えるのですか、と連発します、3/1000つも、本当のことを言いません。それが、彼らの仕事です、昔の、プロの仲人と同じですから、好いことばかりで、売れない事は、云いません。
ソコデ、素人が逆立ちしても、ノラリ、クラリ、捕まりません。
貴方が信頼の置ける、弁護士を早く、見つけ、内容証明ー調停裁判ー裁判と進める過程で、有利な示談に、持ち込みましょう。
建築基準法の（用途地域）第二種高度地区、～なら、マトモナ建物は、建ちません。∴免許剥奪に、いい加減な不動産屋を、追い込みましょうう。

補足

ご回答ありがとうございます！それくらいの気概で頑張ります！

回答No.2

noname#46828

●確かに不動産屋は不親切ではあったでしょうが、法的義務を怠ったとまでは言えないでしょう。

通常の第1種低層住宅専用地域を購入したお客さんに対してでも日陰規制など細かに話すことなどありません。自分の建てたい家はそれぞれ異なるはずですから、その家が第１低住専で建てられるのか、第２高住専で建てられるのか、は施主が判断するのが原則です。不動産屋は設計士ではありません。

「素人です」とか「ちゃんと説明を受けないと分かるはずがない」と書かれていますが、「じゃあいったい何を理解して契約書に署名捺印をしたのですか」ということになります。「第2種高度地区の内容（斜線規制が厳しい）を知らないで契約した」ということになりますが、これは通らない理屈と考えます。第2種高度地区の建築制限内容はその不動産屋が持っている物件特有の情報ではなく、ご自身ですら最後の文章に書かれているとおり、一般に公開され手に入るものだからです。

当然物件が第2種高度地区とわかった時点で、素人だろうがなんだろうが、この「建築物の各部分の高さは・・・」の文言は入手可能です。そして内容がわからなければ不動産屋に聞くのではなく、建築士に聞く内容だからです。

●建築家の「頑張っていい設計しますからなんとか頑張りましょう」が全てです。

「契約前に第2種高度地区の斜線制限についての説明(具体的・定量的な高さ制限の説明)を受けていれば対象となっている土地は購入していなかったと思います。」と書かれているものの、別な見方をすれば「もっと自分で調べていたなら、こんな土地を買わずにすんだ」ということです。「そんなのわかるはずないじゃないか」とおっしゃるのが聞こえてきそうですが、住専地区以外を購入する場合の施主は非常に（物件が比較的安いだけに）慎重にしなくてはならないのは鉄則です。実際に他の方の多くはそのくらい調べています。

補足

あたかも質問者が100%悪いと言わんばかりのご回答ありがとうございます！！