根抵当権 知らない間に・・

質問

現在借地でレストランを営んで２０年なります。
当初その借地には登記されていない廃屋があり、
それを主人（レストランオーナー）が借金をして改装し、
地代のみ払い続けていました。
最近登記簿を確認しましたら、
１０年ほど前にこの建物（レストラン）の所有権が、
地主の名前になっており、
且つその地主の会社が信用金庫からの
借入にあたり根抵当権として設定されていました。
全く知らなかったのでほんとびっくりしました。
借入するまでは所有権欄には名前がなかったようです。
主人は自分が２０年前にちゃんと登記しておけばよかったと
悔やんでいますが、
今から所有権移転可能でしょうか？
今の状態で私たちが背負っているリスクはどんなものでしょうか？
またこの借地については、お互いの親同士が大変仲が良く、
口約束で話が成立したので契約書類はありません。

回答No.5

kita52326 · ベストアンサー

回答への補足を拝見しましたが・・・・。

■ 相談者は「地主」と呼んでおられますが、書かれている内容から判断すると、
　「大家」なのだろうと思います。
　「大家」は、賃貸している建物に根抵当を設定することは可能です。
　法的にも、社会慣習としても、借りている人に承諾を求める必要はありません。

　逆に、建物の所有権が相談者にある。というためには、
「廃屋」の元の所有者（＝「地主」？）から、購入・贈与等によって取得した、
　というような主張・証明をするしかないように思います。
　あるいは、増築部分があるのなら、その部分に限っては可能かもしれません。
　但し、区分所有登記が出来ない構造の場合は、単独名義では登記できませんし、
　「地主」に承諾を得ないで行っていた場合は、逆に問題になります。

　いずれにしても、中途半端な状況でアクションを起こした場合、
　ご商売に重大な影響が出てくる可能性がありますので、
　事実経過、資料を整理して、一度、弁護士に相談をされた方が良いと思います。

お礼

大変ご丁寧な回答をありがとうございます。
ちゃんと事実経過を確認して弁護士と相談しようと思います。

回答No.4

bita333

司法書士に相談することをお勧めします。
弁護士は裁判は詳しいけど、不動産登記に関しては？？？です。
根抵当権設定　したということは、銀行・地主・司法書士で動いたはずです。
銀行は融資する時、何でも担保に取りたがります。
地主さんもなにも考えずに言われるがまま、というのも考えられます。
紙ベースで行ったものでしょうから交渉する価値はあります。

銀行・地主・司法書士(設定した人であれば尚よし)・質問者さま　の4人で、
話し合ってみたらどうでしょうか。
(1)所有権移転、根抵当権抹消　の登記
(2)錯誤による　所有権登記抹消　の登記
のどちらかができる可能性があると思います。

・固定資産税の納付書など、役所の証明書
・改装の工事費の領収書、施工会社の証明書など
・あれば廃屋時の写真など
動きがあれば、経過教えてほしいです。
参考までに。

お礼

回答ありがとうございます。
司法書士さんにも当たってみようと思います。

回答No.3

mainitiyukifuru

スケルトンテナントをご存知ですか？

ビルの一角のテナントなどは、壁も天上もコンクリート打ちっぱなしです。
入り口の扉も壁も無くトイレも便器だけあるような場合もあります。
このようなテナントをスケルトンといいます。

借主の好みでレイアウトでき、半端な仕切りがあると壊す手間もかかり
何よりも、契約終了時の原状回復がわかりやすいです。

内装や設備に多額の費用を掛けたとしても、退出時に費用を請求することは
大家さんの承諾が無ければできません。
（退出するときは、大家が相当額で買い取るなどの）

退去する時に、『内装に○○億円かかったんだ。資産価値を上げてやったんだから、金返して』と言われても、
大家さんはこまるでしょ？

残念ですが、裁判しても勝ち目は無いと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

回答No.2

kita52326

登録免許税を節約する為に、本来きちんすべき建物登記をしてしない人もいますが、
登記がなくても所有権者がいないということではありません。
建物登記がされたということは、
建物の所有権者であることを示す一定の必要書類を、「地主」が用意できたということなので、
それを否定するにはきちんとした法的根拠が求められます。

「口約束で話が成立したので契約書類はない」とのことですが、
書かれている内容からすると、
「廃屋」の所有権が相談者にある根拠が見当たりませんので、
「地代のみ払っている」ということではなく、
廃屋を借りてその後一生懸命と手を加えられた、ということになると思われます。
建物には固定採算税もかかっていると思いますが、
その請求先、支払負担はどのようになっていますか？
（「地主」が払っているのでは・・・・？）

廃屋に一生懸命手を入れられて、資産価値を高めたのは相談者だと思いますので、
「賃借人の有益費償還請求権」については認められると思います。
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/chintai_qa_0612.php

事実経過、資料を整理して、
一度、弁護士に法律相談をされてみるとよいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。大変参考になりました。
しかし、私たちが営業しているにもかかわらず、
この物件を根抵当権設定することも、
地主の権利なのでしょうか？

回答No.1

nonbay39

そもそもその廃屋は地主のものだったのでしょう。
　それをあなたのご主人が誰に断って改装したのでしょうか？
　またその改装をする際にもらい受ける約束だったのでしょうか？もしくは買い取ったのでしょうか？
　あなたのご主人が賃料があるなしにかかわらず借りる約束をしていたのであれば時効取得による所有権移転は不可能でしょう。
　自分のものではないと知りながら、所有の意思を持って占有していたのであれば、２０年経てば時効取得は不可能ではないでしょう。

　地主が売却してくれれば問題はないでしょう。

　ビジネスであり時期があまりにも微妙かつ金銭も大きくからむので、弁護士に相談した方が良いと思われます。
　とりあえずケチるのであれば無料法律相談からでしょう。

　ただ、当時廃屋といえど、改装して２０年も持つ建物であれば無料で手に入れようとするのは虫が良すぎる気はします。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
弁護士に相談します。