耐力壁（戸境壁）にクラックが・・・（これで２個所目）

質問

３年前、某大手デベロッパーが販売した新築マンション（RC／アネハ
問題が発覚する前に建築されたマンション）を購入し引越しをしまし
た。
２０階建ての２０階（最上階）部分です。
今年の二年目のアフターサービス点検時に、以前から気になってい
た耐力壁（戸境壁）のクロスに斜めに走る線が気になり相談したと
ころ、クラックが入っている可能性があるとのことで、施工業者立
会いの下、クロスを剥がしたところ、壁上部右端から左へ１．５ｍ
部分から、壁右下から上へ約７０ｃｍ部分に向かって最大で１ｍ強
のクラックがありました。
それに対する施工業者の対応は、単に注射（エポキシ樹脂の注入）
で終わっています。
ところが、つい最近、最初にクラックが入った耐力壁（戸境壁）の
延長線上にある寝室の壁のクロスに、明らかにクラックによるクロ
スの浮きを発見。
今度のクラックの入り方は、寝室の壁上部右端から左へ２．０ｍ部
分から、壁右下から左へ約２．２ｍ部分に向かってほぼ垂直（若干
斜め）に入っているようです。
クロスの浮きから見て、今回のクラックは１ｍｍ以上あると思われ
ます。
今週の土曜日（１２／８）に施工業者立会いの元に確認する予定ですが、・・・。
そこで、知りたいのが・・・
１．新築購入して３年も経っておらず、最上階なのに２個所もクラッ
　　ク（収縮クラックではない）が入るということは、構造上の問題
　　（鉄筋等の不足）があるのではないか、その調査の方法。
２．相談の窓口
３．将来、この物件を売却するにあたり、共用部分であるこの耐力壁
　　（戸境壁）を補修した事実は重要事項に明記する問題であるか。
です。

当然に品格法に基き主要構造部分においては１０年間の保証があるの
は理解しておりますが、あまりにも有名なデベロッパーが販売した物
件にしては、お粗末ではないかと感じています。最上階であり、上部
係わる加重は殆どないのに何故クラックが・・・。

宜しくお願いいたします。

回答No.6

tenjteng

No5の回答を支持します。
　コンクリートは1年以上かけてその水分を放出し、収縮を続けます。
最上階なのになぜ？とありますが、日射の影響で膨張、収縮を繰り返す最上階だからこそクラックが入り易いのです。
　エポキシ樹脂の注入は今後のクラックの成長に追従して雨水を遮断するためであり、構造補強とは違いますので正解です。ただ、クラックの拡幅には追従しますが、伸張には対応しませんので、今後とも注意が必要です。おそらく２年以内であればどんな施工業者でも対応するでしょうし、２年経過後も雨水の浸入には、対応・補修するケースがほとんどでしょう。１０年を経過してのひび割れや塗装・タイル壁の劣化は、コンクリート構造物の性質上十分ありえる話ですので、管理組合積立金を使用して大規模補修を行われるのが通常の形です。
　今のマンション開発の現状を見ていると残念でならないのは、販売員が建築物の性状に無知であることです。知識があるのなら隠していることになります。（ひび割れ補強筋を入れてますから・・などとは笑止です。建物は生き物です。薬を飲んでいるから長生きするに決まっていると言っているのに近いです。）
　この１００年あまりの間に飛躍的な発展を遂げたコンクリート構造は、その長寿命、施工のしやすさ（石積みや木造に比べればですが・・）から高層でデザイン的自由度の高い建物を提供できました。しかし、当然欠点もあります。重い、プラン変更しにくい、そしてクラックです。防ぎようが無いから欠点なのです。
　近年の消費者の要求事項は「高い買い物をしたんだからひび割れなんてありえない」等の感覚的な物がほとんどです。そして大半が若い方。無理も無い。その当然の疑問に答える知識が（最も基本的な知識のひとつですが・・）顧客とのインターフェイスである販売員にも必要だと思いますし、その無さの裏返しが「最上階はすばらしい、欠点なんて無い」的な販売方法につながっています。地震で多少揺れますけど・・とか言われただけなんでしょうね・・・。
　資材・素材の持つ特性は木造建築においては数千年の歴史を持って、大工に受け継がれていますが、コンクリートはせいぜい５０年です。
収縮の原因となる水分量は、「コンクリートを流し込む」ためにも不可欠ですが、薬剤を混和し、水が少なくても流れるコンクリートがスタンダードになって１５年は経つでしょう。クラックの量も巾も以前に比べれば減ってきたように感じます。
　質問者の方のお気持ちは察しますが、知識を持つ者としてはあまりに普通の状態なので、周りに責任を感じてしまいます。原因は(1)販売優先の世情(2)顧客優位による勉強努力の不要(3)最上階を買った不運　等にあるかと思います。世間の皆さん（私もたいしたことはありません）が早くコンクリート構造について、ある程度の理解を持つ時代が来れば、こういった議論も無くなっていくのだと思います。例えば、木造は冬寒くて夏涼しいものだとか、一般的ですよね・・？
　コンクリート面に直張りでクロスを貼らなければこんな問題はありません。木軸で壁を設けた上でクロスを貼るのが正解でしょうが・・出るか出ないか解らないクラックのために、全面木軸壁・・・高コストなので現実的解決策には程遠く、申し訳ありませんが。
　あなたがココに質問をしたということは、施工の時点でのミスとは言い切れない、何か不安があったからだと思います。現実は上記の通りです。これを解った上で追求されていけば良いでしょう。

回答No.5

雪中庵（@psytex）

コンクリートは、打設直後から主に１ヶ月にわたり（＝硬化に伴い）収縮します。
配合比にもよりますが、数千分の１です。。
耐力壁の全長がどのぐらいか分かりませんが、６ｍなら6000mmで、
１mmの幅になります。
そのため、柱と壁の境や、窓の横には、目地をとって、クラックを
ごまかしてます（別にエポキシは注入する必要はありません）。
耐力壁の場合は、こうした誘発目地がないので、通常、数ｍに１本
クラックを生じます（要するに、収縮しない鉄筋とのガマンの切れる地点）。
上記の比率でいくと、１ｍｍ近いものになります。
構造クラックの場合は、平行して何本も走るものですが、この場合は、
（このメカニズムからして当然）１本だけ（ないしは数ｍおき）です。
また、中間階では、上下を押えられているので、縦に走りますが、
最上階は、上端が自由に収縮できるので、クラックの上が外壁に向かって
傾斜して生じます。
（基本的な知識ですが、コンクリートは圧縮力のみを負担するので、
クラックが生じても鉄筋でつながっていれば、構造的な問題とはなりません。
外壁や屋根においては、漏水の問題になりますが。）

回答No.4

noname#44914

ANo.1の回答を支持します。
相談窓口（中央建設工事紛争審査会HP）も併せて見てください。

お礼

相談窓口（中央建設工事紛争審査会HP）の件、このような
仲裁機関があるとは知りませんでした。
１２／８に施工業者が確認にくるので、ANo.1の方の指示を
参考とし、紛争の可能性がある場合には、審査会のことも
視野に入れた対応を図りたいと思います。
有り難う御座いました、

回答No.3

noname#78261

斜めのクラックは横揺れから生じるものでしょう。
異常です。
すぐ管理組合に報告して他の住戸も確認すべきです。
3年目なら建築士の定期報告をする年でしょう。
管理会社にもいえばその建築士にも確認してもらえるかもしれません。

悪さ加減を症状として認識したら
申請図書のチェックそして、施工状態のチェックが必要です。あとは1の方に準じます。

お礼

３年目の定期報告の件、これも大きな収穫です。
非常に重要なご意見をいただき助かります。
やはり、管理組合に対し報告することが大事なようですね。
早速、管理会社に報告の上、建築士立会いの上、確認させ
るようにしたいと思います。
本当に、有り難う御座います。

回答No.2

t-t-o

＞最上階なのに２個所もクラック（収縮クラックではない）が入る

最上階壁の「ハ」型のひび割れや縦ひび割れは、屋上の日射熱による一般的な収縮ひび割れと思いますが。

お礼

これも参考になります。
屋上の日射熱によるひび割れが１ｍｍを超える場合、一般的な
収縮ひび割れと言う事であれば、購入した消費者側としては、
さらに突っ込み、そのようなことがないように施工するよう
施工業者に注文することができますね。
有り難う御座います、助かります。

回答No.1

nrb

有名なデベロッパー＝良い物件と思うのは間違いです

購入後大きな地震が無いと仮定して

１．調査方法
　　図面及び構造計算書の確認です
　・当時の法律を遵守しているのか確認
　・構造計算に間違いは無いのかの確認
　・地体力及びボーリング調査データの確認
　・設計にミスは無いかの確認

　上記に問題は無いときは施工ミスの確認
　・地盤沈下等が無いのか
　・施工時の写真などの記録があればそれを点検する
　・非破壊検査を実施
　　　配筋など位置、大きさが図面通りか確認
　　　スリットなど図面と同じかの確認
　　　など
　・破壊検査
　　　簡易検査　シュミットハンマーにより簡易でコンクリートの強度確認
　　　又は、コアブロックを採取してコンクリート等が指定の強度であるのかの確認
　　　コンクリートのアルカリ度の確認
　・ひび割れ箇所の確認
　　など・・・・・・・

　　まあ、１００万円以上は調査費が掛かるのでね

　　管理組合が通常は対処しますので役員が立ち会う必要がありますので速やかにマンション管理組合の報告して
　今後の処理方法を決める必要があります

　　調査費をだれが負担するのか・・今後の方針など

　　と言ってもなにも知らない住民では無理ですのでそれなりの知識が必要です

　マンションの住民に建築士がいないの確認しましょう・・・・

２．相談の窓口

　　・建築確認をおろした市町村
　　・国土交通省
　　　http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071129_2_.html

　　　http://www.kenchiku-gmen.or.jp/

３．当然寿命及びマンション価格に重大な影響を与える恐れがありますので必要です

お礼

すばらしーーーー！！
パーフェクトなご指摘をいただき感謝申し上げます。
恥ずかしながら、小生、実は不動産業者でありまして、
本件においては、大規模マンションに隠れる大きな問題
ではないかと考えております。
そこらの不動産業者で多少の知識があっても建築の構造
的実務に触れる機会はめったにございません。
ゼネコン・デベロッパーの方でないとわからないことだ
と思いますが、非常に感心を持っております。
管理組合ならびに理事長に報告の上、対応を協議させて
いただきたく存じます。
組合員に中には、同様の案件を持ちながら、または気付
かない方が多くいらっしゃるのではないかと思います。
ある雑誌で、勝ち組マンションと称されているようです
が、多くのクラックの情報を得ているとある組合員の方
からも伺っております。
組合員の生命と財産を護る為にも、徹底した解明に挑み
たいと思います。
色々と、ご助言いただけましたら幸いです。
本当に有り難う御座います。