損害賠償請求出来ますか？

質問

父の所有のマンションが競売になり、元夫が不動産業をしていたので元夫の勧めで任意売却をすることになり、契約（委任）をしました。
当時は、マンションも売れ問題は解決した様になっていましたし、元夫からも売れたと聞いていましたが、３年が経った今になって、あることから、固定資産税、管理費が３年分支払われていないことがわかり、今になって溜まった請求が来て困り、結果、マンションはまだ、売れていない（売っていない）契約（委託）は、したものの販売活動は、全くされていなかったのです。契約書といっても交わしましたが、元夫ということで全面信用し、二部とも元夫が持っているので、どのような内容かは今となっては、確認できませんが、元夫とはいえ、不動産会社として契約し、信用し委託したのに職務怠慢で売れていないのに売れていると騙し損害をこうむったとして、損害賠償として訴えることが出来るのでしょうか？
それとも泣き寝入りしなくてはいけないのでしょうか？
不動産会社には、非はないのでしょうか？
今後、このような物件は、どのようにすればよいのでしょうか
早く処分しないと４年目の税金や管理費が嵩むので、どのように処分してよいのか？
競売で売る方法や溜まった固定資産税や管理費の問題など教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.3

noname#65504

他の回答者同様、疑問な点が多すぎます。アドバイスと疑問が混ざりますが

１）＃１さんの疑問に思っているようですが、債権者がいれば、売れていなければ黙っていないでしょう。なぜそれが行われていないのでしょうか？
また、売れたのなら、代金が発生しますよね。その代金を受け取っていないし、債権者にもわたっていないとはどういうことでしょうか？
債権は残ったままなのでしょうか？それとも自己破産により免除されたのでしょうか？

２）破産処理をした人に不動産のような高価な資産が残っているといのも変ですね。

３）以下の点については、宅建業法違反になりそうです。
＞元夫ということで全面信用し、二部とも元夫が持っているので、どのような内容かは今となっては、確認できませんが

売買の仲介を委託された場合、媒介契約書を文書で交付することが義務です。つまり質問者に契約書を渡していないのは宅建業法違反です。また売買が成立した場合も文書の交付が義務です（成立していないのならこれは不要ですが）。
そんないい加減な状況になぜなったのでしょうか？　普通売買成立したのなら入金の確認、債権の状況や契約書をもらうと思いますが。
なお、元夫だけではなく、その勤務先の会社が宅建業法違反です。会社ぐるみでそんなことをするでしょうか？
不動産会社ともと夫の関係も不明です（元夫が勤務するのか経営するのか）

４）売れたということになれば、司法書士に依頼して登記手続きをするのが一般的ですが、そのような手付きや必要な書類の提出はしましたか？

まずないと思いますが、購入した人がいたが何らかの事情により、登記手続きをしていないという可能性もあるのかな？

５）個人的な感想では、離婚した事情もあるでしょうが、別れた夫にこんな重要な話をするというのはあまり考えられないのですが、３年前も離婚していたのでしょうか？　当時はまだ夫婦だったのでしょうか？
売れたという虚偽の説明がありそれにより被害があれば、詐欺になるかもしれませんが、家族間の場合は対応が難しくなります。

６）競売の物件は訳あり物件が多いので、競売で売ると通常任意売却よりも低価格で売買されます。なぜそんな売却方法を希望するのですか？
任意売買出来るのならその方がよいことが多いのですが（この点は元夫の提案は正しかったと思います）。

＞競売で売る方法（中略）教えてください。
http://home.att.ne.jp/banana/eshirosyouji/page004.html

７）売れたのに代金が支払われていない、債権者に渡されていないとなれば、詐欺行為になりますが、本当に売れていないとしたら、それはまだ質問者の父の不動産です。だったら、それによる被害というのは何でしょうか？
固定資産税や管理費などは資産を所有することにより発生する物なので、支払い義務があるのは当然ですが、これが本当に被害になるといえるでしょうか？
損害賠償を請求するには、その根拠を証明する責任が訴える側にあります。不動産という資産を失っていないので、果たして損害といえるかどうかは微妙と思いますが、何を持って損害賠償請求をしようと言うのでしょうか？

８）破産した人がこんな資産を持っていたら、債権者から資産を隠していたとして質問者が訴えられる可能性がないともいえないと思います。
破産と、債権の関係が不明だと回答が難しいです。

９）売れたという説明問題はおいておくと、媒介契約の種類にもよりますが、専任とか専属専任契約の場合、３ヶ月で契約が切れます。これは自動更新は法律で禁止されていますので、この種の契約をしている場合、再度契約を結ばなければ、不動産会社の責任はありません。契約の種類もはっきりする方が責任の度合いが測れます。

以上もうちょっと事情を整理して質問した方がよいと思います。

お礼

semi-zzzさま、ご丁寧なご回答有難うございます。
いろいろとためになったり、考えさせられることも多く、全くのまかせっきりで、質問の内容も上手く伝わっていないところがあり、わかりずらくすみませんでした。どのような経緯でそのよになったのかもう一度、整理して質問させて頂きたいと思います。
有難うございました。

回答No.2

tarotaro001

＞３年が経った今になって、あることから、固定資産税、管理費が３年分支払われていないことがわかり

これはどういうことなのでしょうか？
少なくとも固定資産税は名義人（つまり父）のところに請求書が送られてきたと思いますが・・・

＞元夫からも売れたと聞いていました

とありますが、売れたとしたら名義変更の手続きのために父の実印が必要になるので、いくらなんでも、父が知らなかったでは済まされないと思いますよ。
また、売れたということは、父の借金（借用証書の回収など）の処理を何もしていなかったのでしょうか？

まさか、父の実印を元夫に渡していたのですか？

いずれにしても、税金や管理費を払えなければ、それこそ（二束三文の）競売になりますよ。

元夫に対して損害賠償を起こそうにも契約内容が不明、売れたといわれた後の対処が不十分では、裁判すら起こせないのではないでしょうか？

お礼

tarotaro001様
有難うございます。私が何も知らずに元夫を信じまかせっきりにしていたのが今になって、こんな結果になったと感じています。
もう一度、この件に関して経緯を調べ整理していきたいと思います有難うございました。

回答No.1

m_inoue222

ちょっと不明な点が．．．

＞父の所有のマンションが競売になり

競売になったくらいですから債権者が居たはずです

その債権者が競売を取り下げたのならそのお金は誰が支払ったのでしょうか？

マンションが売れていなければそのお金の出所が有りませんね

不思議です．．．？？？

補足

私も元夫にまかせっきりでしたので、よくわかりませんが、債務者に任意で売るからという話で進んでいたようです。

>その債権者が競売を取り下げたのならそのお金は誰が支払ったのでしょうか？
わかりませんが、お金は、誰も払っていません。

破産宣告をし、マンションが支払えないのでマンションは競売になる予定でしたが、そこを任意で売りますという話のままマンションは、そのままの状態で債務者も催促しているという話は、聞いたことがありませんし、連絡もありません。
ですが、確実に破産したマンションは、そのままでまだ、父の所有（名義）になっており固定資産税や管理は、そのままの状態で膨れ上がっています。