住宅ローンの借り換えを迷っています。

質問

現在、某銀行で住宅ローンを組んでいます。

全期間固定３．２％（保証料込み、団信銀行負担）で、残りはあと３０年、元金残額は、５３００万ほどです。
事情があり、かなり大きいローンですが、一応きちんと返せています。

このまま返していこうと思っていたのですが、先日全期間固定２．９％（保証料なし、団信銀行負担）というものをネットで見つけました。

一応、シミュレーションしてみたところ、借り換え諸費用は40万ほどかかりますが、月々の支払いは７０００円ほど安くなります。
今、手元に現金を置いておきたいので、借り換え所費用も上乗せして借り替えても、月々の返済額は５０００円以上安くなり、返済総額も２００万近く抑えられます。

繰り上げ返済シミュレーションもしてみましたが、現行のままで４０万を繰り上げても、月々の支払いが１５００円ほど安くなるだけでした。

借り換え検討先は、ネット銀行ということで、所在地は問題になりませんし、繰り上げ手数料も無料で、言うことなしです。

すごく借り替えたい気があるのですが、「１％以上の金利差があるなら借り換え」という鉄則も知っています。

今回の場合、諸費用を上乗せしても、借り替える価値はありますでしょうか？

どうかご意見をください。

回答No.3

hkttm

補足ありがとうございます。

大感謝ありがとうございます（礼）。

借換先の銀行の破綻は気になりますよね。自分もそうでしたが金利の安さや返済額のシュミレーションで借換しました。自分の場合は大手都市銀行→数年前に破綻し再生した銀行です。

ただ本当に破綻してしまった場合の保証がどうなるかなど自分では全く分からないので何ともいえないのですけどね。
momo529さんの背中を押せなくてすみません（謝）

回答No.2

hkttm

＃１です。補足ありがとうございます。

団信や使い勝手は変わらないとのことなら借り換えてもいいのではないかと思います。
その理由は下記に書きますがあくまで「私見」と思って捉えてください。
借換費用の４０万を新たに借りることにより今現在の残高は増えますが毎月返済していく（繰上げ返済なしとして）と７年後には残高は同じになります（2.9％で計算してです。2.912%なら7年半位です）。なので今現在の残高が増になると言うのに固執しなくても将来にわたっての残高がどっちがいいのかを考えて見てはどうかと思いました。また、毎月の返済額が7000円程減るのでそれは繰上げ返済用に残しておき１年半位に１回繰上げ返済をしていくのもいいのではないかと。それだけでも１回分だけですが利息分の低減になるかと。年数が経てば１年半では無理になるかもしれませんがその時は２年、３年に１回としていけばいいのではないかなぁと思いました。そうすることで総額の支払い低減効果が大きくなるように思います。

現在の銀行での借入は単独ですか？それとも連帯債務？それと借換先では単独？連帯債務？
場合によっては住宅ローン減税を受けられなくなることもあるのでそこもチェックが必要かなと思いました。

あくまでも参考意見と思ってくださいね。
よろしくお願いします。

補足

ご回答、ありがとうございます。

なるほど～。
そういう考え方をすれば、どんどんお得になっていくのだなあ、と感激して読ませていただきました。

えーと、借り入れは単独です。
借り換え先でも同様です。

ずいぶん背中を押していただき、大感謝です。

ただ、もう一歩・・・新たに不安要素が。
それは、ネットバンクの安心性ということです。
将来にわたって、つぶれないでいてくれるのか、つぶれた場合、ローンの金利はどうなるかなど・・・考え出すと、今現在の大手銀行のままのほうがいいのではないか・・・などなどまたもやぐるぐる回ってしまいます。

でも、これは私の事情ですね。
うだうだ書いてしまい、申し訳ありません。

とにかく、ありがとうございます！

回答No.1

hkttm

結論から書きますと借り換えてもいいのではないかと思います。

ただしそのネット銀行での借換は口座開設していなければまずは口座開設→仮審査→本審査で1.5ヶ月～2ヶ月ぐらい手続きにかかるかもしれないのでその時の金利次第とも言えるかと思います。

＞全期間固定３．２％（保証料込み、団信銀行負担）
この「保証料込み」は金利上乗せタイプですか？それとも前払いタイプ？もしも前払いタイプなら一括返済によっていくらか返金されるかもしれないので借換手数料に流用できるかもしれません。

借換に際してチェックしておくべき点は団信の特約があるかどうかも比較対象にして見てはどうかと。あと銀行の使い勝手かなぁ。

参考になれば。。。

補足

ご回答、ありがとうございます。

現在利用している銀行の保証料についてですが、金利上乗せタイプです。
なので、返金は期待できず、借り換え諸費用はすべて持ち出しか、上乗せして借り替えるということになりそうなのですが、手元に今はできるだけ現金を残しておきたいので、上乗せして借り入れると思います。

団信の特約、使い勝手については問題ありません。

ただ、やはり元金残額が増えるということで、躊躇してしまう部分があります。
それでも、総費用は減るので、そこらへんの矛盾がどうにもすとんと納得できなくて、悩んでしまいます。

たとえば、もし借り換え費用の４０万を繰り上げ返済した場合、７０万ほど、支払い利息があります。
そういうことを考え出すと、頭がぐるぐるしてきて、よくわからなくなってきてしまうのです。

やっぱり借り換えは得ですよね？
うだうだ書いてしまい、申し訳ありません。