共同媒介の法律関係

質問

宅地建物取引業の法律関係についてご存知の方にお尋ねします。

私は、賃貸マンションを借りたのですが、
そのとき、私Ａ（借主）が最初に行った不動産屋Ｂと相手側の不動産会社Ｃとが共同媒介という形で、
賃貸借契約を結びました。

そして、媒介手数料として、家賃１ヶ月分を不動産屋Ｂに支払いました。

貸主Ｄと不動産会社Ｃとの間は、（私が直接関与してないので推測ですが）
「媒介契約」というものが結ばれているはずだと思います。

私と不動産屋Ｂの間にも、（私自身は意識していないですが）媒介契約というものが結ばれたことになっているのでしょうか。
私と不動産会社Ｃの間は、どうなっているのでしょうか。なんの契約関係もないのでしょうか。

私の場合は、Ｂに１ヶ月分を支払いましたが、
（実際の慣行はともかく、法律的には）私の了解があれば、Ｂに支払う分とＣに支払う分の足して１.０５ヶ月分の範囲内で、Ｃは私に請求できますよね。
それは、私とＣとの間の媒介契約に基づくものでしょうか。

それとも、Ｃは私に請求することはできず、私がＢに支払ったものを山分けすべきなのでしょうか。

回答No.7

konohazuku521 · ベストアンサー

＃５です。補足します。

＞民法６４８条は、
＞特約がなければ報酬を請求できない、
＞というのです。
＞通常、借主は仲介手数料を支払うのですが、
＞これは「特約がある」と考えるのですよね？

媒介契約＝特約と解することも可能ですが、委任契約に関しては、たとえ報酬の合意がなくても、報酬を支払う黙示の契約または慣行があると解釈するのが一般的なようです。

また、民法６４８条の例外規定として商法５１２条があり、受任者が商人の場合には、当然に報酬請求権が認められています。宅建業者は商人に当たります。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.6

katyan1234

私は、賃貸マンションを借りたのですが
A（借り主）ー仲介業者（B、C）－貸主（D）ですよね
＞、媒介手数料として、家賃１ヶ月分を不動産屋Ｂに支払いました。
これは合法です。
＞私と不動産会社Ｃの間は、どうなっているのでしょうか。なんの契約関係もないのでしょうか
仲介しただけで業法にもとづき支払った
Bに支払ったのであれば　BとCとの契約の中で割合を決め山分けしてるはず

＞契約内容についての責任は負っていないのではないか、と思っているのですが。賃貸借契約が成立したら、「はい、さようなら」という感じだと思います。

いいえ、契約が正しく平等に行われたのか見て正しくないなら助言する必要があります
不動産は賃貸でなく売買もありますからもし契約どおりでないなら
不動産業者が訴えられるケースもあります
http://www.landlord.jp/blog/diary.cgi?field=2

手数料は宅建法によって決められた範囲で行われてます

補足

>仲介しただけで業法にもとづき支払った

ＡからＢへの仲介手数料の支払いは契約に基づいたものではなくて、
宅地建物取引業法が直接の根拠だということですね。

リンク先のブログの中で、仲介業者の責任について述べられているのは、
以下の２つです。

・分類「契約関係」の中
---------------------＜ここから＞-------------------------
中古マンション購入と修繕積立金のトラブル
マンションの修繕積立金について、マンション全体で多額の滞納金があることを知らないで、仲介業者を通じて中古マンションを購入してしまいました。損害賠償を請求することができるのでしょうか？

仲介業者から、売主自身に修繕積立金等の未払い金はないと説明を受けてこのマンションを購入しましたが、その後、管理組合に確認したところ多くの滞納者がいることが判明しました。
管理組合の説明では、早々に行う予定の大規模修繕までに未集金を回収できない場合には、他の所有者が立替え負担するか、今回の工事を先送りするしか方法がないといわれた。
ここで仲介業者は、売主の管理費や修繕積立金の納付状況だけでなく、マンション全体の納付状況まで調べて説明する必要があるのかが争点となります。

業法３５条第１項第５号の２および施行規則第１６条の２第６号において、仲介業者は建物の計画的修繕のための費用の積立を行う旨の規定があるときは、その内容と既に積立てられている額を説明しなければならないと規定しています。
したがって、仲介業者は既に積立てられている額を調査し、買主に対してその説明を行う義務を負っています。
結論として、買主は仲介業者に損害賠償を請求することができます。

2006年10月12日(木)14時45分
------------------------＜ここまで＞----------------------

・分類「事例」の中
---------------------＜ここから＞-------------------------
接道義務について
建物を建てようとする敷地は、原則幅員４ｍ以上の道路に、間口２ｍ以上接道していることが建築許可の条件としているもので、これを接道義務といいます。
土地の購入に際しては、測量図のない場合などには、あらためて測量を行い、２ｍ以上接道していることを確認する必要があります。
〔公道〕以外〔私道〕である場合は、行政庁の建築指導課等でしましょう。また道路であることが確認されても、幅員が４ｍ未満の場合は、セットバックによって敷地面積が減少します。

■事例
買主は宅建業者である売主から仲介業者を通じて自宅用地を購入ししました。
その土地は路地状敷地で公道に1.4ｍの接道面しかなかったのですが、仲介業者は売主から前所有者が取得済みの建築確認通知書を見て、この土地は建築可能であると即断して買主に説明しました。
買主はこれを信用して売買契約を締結し、物件の引渡しを受けました。
ところが、これは接道義務を果たしていない敷地でしたので、建築確認を取得することはできませんでした。
そこで、隣地の公道に接する0.6ｍ幅の面積を接道部に含めて建築確認を取り自宅を建設しましたが、将来の建て替えが不可能であるとして、売主および仲介業者に損害賠償を求めました。
判決は買主の主張を認めたものとなりました。

2006年09月27日(水)11時53分
------------------------＜ここまで＞----------------------

回答No.5

konohazuku521

ご質問者と不動産業者Ｂ・Ｃとの間の法律関係は、委任（民法６４３～６５６条）に当たります。

受任者であるＢとＣは、「委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負う。」（６４４条）こととなります。

ＢとＣがこの義務を果たさなかった場合、債務不履行による損害賠償責任（民法４１５条）を負うこととなります。

受任者Ｂ・Ｃの報酬請求権は、６４８条に規定されています。

補足

ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

>受任者Ｂ・Ｃの報酬請求権は、６４８条に規定されています。

民法６４８条は、
特約がなければ報酬を請求できない、
というのです。

通常、借主は仲介手数料を支払うのですが、
これは「特約がある」と考えるのですよね？

回答No.4

bunbun8

＞おっしゃる判例はこちらで調べたいと思います。
＞ご回答によると、
＞仲介業者は契約に対して決して無責任ではなく、私（借主）から仲介業者に対して損害賠償請求が認められる可能性があるということですね。

はい、そうですよ。
私ら、宅建協会の講習会ではそんな判例ばかり聞かされてますから、なんなら地元の都道府県の宅建協会に当ってみてください。
私とて、同業者がいい加減な「重要事項説明」や「契約書」を元に業を営まれているのはイヤですから。ぜひ、当ってみてください。
宅建業者の記名押印はそれだけ重いと自覚してやってますから。
以上！

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

bunbun8

＞ですから、この「仲介手数料が発生」する根拠となる契約（私とＢの間、私とＣの間）は何契約というのかが私のお聞きしたいことです。
＞もし、何も契約がないというのなら、法律に基づいて直接仲介手数料が発生するということですから、その根拠条文を示していただければいいのです。

根拠の条文などみたことないですな。
媒介をした事実が「媒介契約書」でしか残らなければ、世の宅建業者は真っ先にその書面をとると思いまっせ。

賃貸借でも売買でも、その契約の前には重要事項の説明を受け、そこには、これから行なう契約の取引態様も記載されているわけですから、その書面（重要事項説明書は宅建業法第３５条書面です）に署名または記名・押印した時点で、あなたとＢ業者の取引の形態が「媒介」であるということを了解したということになるのではありませんか？

であれば、その後賃貸借契約書（宅建業法でいう第３７条書面です）に、キチンと「賃借人が誰であるか」「賃貸人は誰であるか」また、仲介（媒介）なり代理した業者が誰であるかは明記されており、そこに記名押印したものみんなが賃貸借契約したそれぞれの相手方などというあいまいな、、もしくは、ひねくれた見解など生じるはずもありません。

もしも、媒介業者が賃借人が記名押印するべき箇所や、連帯保証人が記名押印する箇所に仲介判をしていればそれは問題です。そういうヘンな契約書だったんですか？

＞宅地建物取引業法の第４６条は、手数料の上限を示しただけで、この条文に基づいて直接手数料が発生するというのではない、と私は思っているのですが

あなたが思おうと思わないと、賃貸借にしろ、売買にしろ、仰るように国土交通省が定めた報酬規定で、あくまでも媒介または代理の報酬の上限です。
かといって、宅建業者のほうからめいっぱい請求されておかしいですか？上限だと認識しているなら、契約の前後を問わず、媒介報酬をあなたなりに交渉すればいいだけです。
媒介契約書が存在せず、そこに報酬額の取り決めがなければ、媒介業者が泣きをみる可能性も高いですから。
ですから「媒介報酬は契約が終わってからでいいです」なんて業者は人間的にはいい人かもしれませんが、仕事としては甘いんよね。

＞それで、その「私に対してＣが責任を負う」という根拠となる「私とＣの間の契約」は何契約というのでしょうか。

Ａ－Ｃ間での取引態様が「媒介」であれば媒介契約でしょう。
Ａから見れば「媒介していただいた」
Ｂから見れば「媒介させていただいた」だと思いますけど。

＞仲介というのは、契約の仲立をしただけで、契約内容についての責任は負っていないのではないか、と思っているのですが。
＞賃貸借契約が成立したら、「はい、さようなら」という感じだと思います。

なら、Ａは、今後、貸主Ｄ、または契約にのっとってトラブルが生じたときは、３５条書面や３７条書面を持ち出さずに訴えを起こさないのですか？
判例では、仲介業者の賠償責任責任を認める内容もたくさんあります（それはそっちで調べて）

それはとりもなおさず、３５条あるいは３７条書面に、この取引を媒介したという仲介判等を押しているからにほかならないとはおもいませんか？

＞それとも、Ｃは私に請求することはできず、私がＢに支払ったものを山分けすべきなのでしょうか。

Ｃは、ＡとではなくＤと媒介もしくは代理の契約を結んで「業」をしていますから、Ａに請求することはできません。

補足

ご回答ありがとうございます。
ご回答は詳しく読ませていただくことにします。

>なら、Ａは、今後、貸主Ｄ、または契約にのっとってトラブルが生じたときは、３５条書面や３７条書面を持ち出さずに訴えを起こさないのですか？
>判例では、仲介業者の賠償責任責任を認める内容もたくさんあります（それはそっちで調べて）
>
>それはとりもなおさず、３５条あるいは３７条書面に、この取引を媒介したという仲介判等を押しているからにほかならないとはおもいませんか？

おっしゃる判例はこちらで調べたいと思います。
ご回答によると、
仲介業者は契約に対して決して無責任ではなく、私（借主）から仲介業者に対して損害賠償請求が認められる可能性があるということですね。

回答No.2

bunbun8

賃貸借契約で

Ａ（借主）－仲介Ｂ業者－【物件】－仲介Ｃ業者－Ｄ貸主

この構図で、賃貸借契約が成立した場合、
ＢとＣの仲介業者が受け取れる仲介手数料というのは合わせて１ヵ月分です。

ですから、Ｂが半月分、Ｃが半月分の仲介手数料を受領すれば、
それは国土交通省の定める「報酬規定」に合致しているわけです。
（消費税はそれぞれ課税されます）

仲介手数料（媒介報酬）は、成功報酬ですから、Ｂ、Ｃの記名押印
またはＢのみかＣのみの記名押印のある重要事項説明書により、取引主任者賞の提示を受けて、借主が了承し、賃貸借契約になれば、前記の仲介手数料が発生します。

賃貸借契約書には、ＢもＣも仲介判を押しますから、これで、ＢとＣの共同仲介ということになるわけです。

契約期間中に、例えば、貴殿が仲介の窓口としたＢ業者が廃業なり倒産なりしたとします。
その後、この契約にトラブルが生じた場合、貴殿に対しても、貸主に対してもＣ業者が責任を負うことになります。

国交省の報酬規定によれば、媒介報酬は前記の通りしか、宅建業者は受け取れませんが、貸主側の業者（この場合Ｃ）は、借主を見つけるために宣伝広告活動に経費をかけてやっているわけですから、成約したときは「広告費」としていくらかを受領し、客付をした業者に対しては「報酬規定で定められている上限すべてを受け取っていいよ」という条件でお客さんを探してもらっているわけです。

ですので、報酬の分け方は業者間の取り決めであって、賃貸借契約そのものについては、ＢもＣも同じように責任を負うのです。

ですので、媒介による契約が成立すれば、貴殿Ａと業者Ｂには媒介契約書はないにしろ、媒介した事実がありますし、業者Ｃと貸主にも媒介の事実がありますから（契約書により）、成立してＢ・Ｃが仲介判を押している時点で、ＢもＣも、ＡとＤに対して責任は生じてきます。

補足

>貸借契約で
>
>Ａ（借主）－仲介Ｂ業者－【物件】－仲介Ｃ業者－Ｄ貸主
>
>この構図で、賃貸借契約が成立した場合、

賃貸借契約っていうのは、ＡとＤとで結ばれるのですよね？

>ＢとＣの仲介業者が受け取れる仲介手数料というのは合わせて１ヵ月分です。

これは、わかりました。

>ですから、Ｂが半月分、Ｃが半月分の仲介手数料を受領すれば、
>それは国土交通省の定める「報酬規定」に合致しているわけです。
>（消費税はそれぞれ課税されます）

これも、わかりました。

>仲介手数料（媒介報酬）は、成功報酬ですから、Ｂ、Ｃの記名押印
>またはＢのみかＣのみの記名押印のある重要事項説明書により、取引主任者賞の提示を受けて、借主が了承し、賃貸借契約になれば、前記の仲介手数料が発生します。

ですから、この「仲介手数料が発生」する根拠となる契約（私とＢの間、私とＣの間）は何契約というのかが私のお聞きしたいことです。
もし、何も契約がないというのなら、法律に基づいて直接仲介手数料が発生するということですから、その根拠条文を示していただければいいのです。

宅地建物取引業法の第４６条は、手数料の上限を示しただけで、この条文に基づいて直接手数料が発生するというのではない、と私は思っているのですが。

>賃貸借契約書には、ＢもＣも仲介判を押しますから、これで、ＢとＣの共同仲介ということになるわけです。

「ＢもＣも仲介判を押します」というのは、確かにそのとおりで、私の契約書にも、Ｂ・Ｃの記名・捺印があります。
そうすると、私は貸主Ｄとだけで賃貸借契約を結んだのではなくて、Ａ・Ｂ・Ｃ・Ｄの４人で賃貸借契約を結んだ、ということなのでしょうか。
そうではないと私は思っています。

>契約期間中に、例えば、貴殿が仲介の窓口としたＢ業者が廃業なり倒産なりしたとします。
>その後、この契約にトラブルが生じた場合、貴殿に対しても、貸主に対してもＣ業者が責任を負うことになります。

それで、その「私に対してＣが責任を負う」という根拠となる「私とＣの間の契約」は何契約というのでしょうか。
仲介というのは、契約の仲立をしただけで、契約内容についての責任は負っていないのではないか、と思っているのですが。
賃貸借契約が成立したら、「はい、さようなら」という感じだと思います。

>ですので、報酬の分け方は業者間の取り決めであって、

ということは、Ｃは私に対して、（Ｂと合わせて１.０５ヶ月分以内でも）手数料は請求できないのでしょうか。

>
>ですので、媒介による契約が成立すれば、貴殿Ａと業者Ｂには媒介契約書はないにしろ、

媒介契約書がないというのは、私Ａと業者Ｂの間が媒介契約でないということでしょうか。
違いますよね？

>媒介した事実がありますし、

っていうことは、私とＢの間はやはり「媒介契約」というのでしょうか。

>業者Ｃと貸主にも媒介の事実がありますから（契約書により）、成立してＢ・Ｃが仲介判を押している時点で、ＢもＣも、ＡとＤに対して責任は生じてきます。

Ｂ・Ｃが私に責任を負うのは、法律的に言うと、なぜでしょうか。

回答No.1

guguku

こんばんは。以前賃貸仲介の仕事をしていました。
宅建業法を少しご存知なのでしょうか？かなり違います。

pp3090－B社 ・・・貸主との仲介手数料が発生
B社　 －C社 ・・・情報提供（契約もなんらかの金銭も発生しない）
C社　 －貸主・・・媒介契約（通常家賃の1ヶ月分を宣伝広告費として貸主がC社に支払う）
pp3090－貸主・・・賃貸借契約を結ぶ
ということになります。
媒介契約というのや大家さんや売り主さんが、不動産会社に賃借人、買主を募集する際に発生する契約形態です。
参考になれば幸いです。

補足

ご回答ありがとうございます。

ご回答によると、
「pp3090－B社 ・・・貸主との仲介手数料が発生」
とのことですが、
私とＢとの間は、媒介契約でなくて何契約というのでしょうか。
特に何契約という名前はないのでしょうか。

何も契約関係がなくて、仲介手数料が発生したのでしょうか。