２５年前の賃貸借契約書

質問

更新がされておらず、契約書が２５年前のです
現在滞納が６ヶ月たまり、毎月払ってはくれる物の、
通常の賃料に２，３千円程度足されただけで、一向に滞納金は減りません
連帯保証人（賃借人の実父）に連絡したところ
（名前の字が違ったり、住所が違ったりと探すのに時間がかかりました）
連帯保証人は現在高齢のため、賃借人の弟さんが対応してくれましたが
２５年前の契約はした覚えがなく、私文書偽造でこちらは関係ないから支払義務はないから勝手にしてくれと、
はねつけられてしまいました

賃借人は怖い人なので、それと毎月支払ってくれているので、
滞納分だけ連帯保証人に支払ってもらう方法は何かありませんでしょうか？
２５年経つと、法的に無効なのでしょうか？

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

契約で自動更新などになっていれば、自動更新されているはずです。
法定更新は自動更新とは違います。
自動更新は契約により特別な手続きをしないでいても同じ条件で更新するものです。契約条件を変更する場合はその際に話し合い合意することにより更新されます。
法定更新というのは、契約に自動更新などがないとか、契約更新に対して条件が合わず合意が得られなかった場合法律上更新するものです。

借地借家法により、大家側から更新を拒絶するのは２つの条件を絶対満たすように制限されており、その条件を満たさない場合、更新拒絶が認められず、法律が強制的に更新させるものです。
また法定更新が自動更新と違うのは、法定更新した後は、期間の定めのない契約になります。

つぎに賃貸住宅の保証人（通常は連帯保証人）ですが、これは賃貸契約に伴い更新されると考えられています。
なぜなら、先に述べたように大家側が更新を拒絶するのは非常に難しくなっており、一度賃貸契約を結ぶと借り手の意志でほとんどの場合更新されてしまいます。このため、賃貸住宅の契約は更新されるのが前提で行われており、保証人契約をする時点で保証人自体もそれを前提に保証人になっていると考えられるからです。
http://www.realestate-academy.org/first/legal/legal-009.html

ただし、質問のように長期にわたっている場合は、保証人契約が切れているとされるケースもあります。
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/199908.html

＞２５年前の契約はした覚えがなく、私文書偽造でこちらは関係ないから支払義務はないから勝手にしてくれと、はねつけられてしまいました

２５年前の保証人契約について文書があるようですが、その文書が質問者が信頼するに値するような資料を整えていたら、有効だと思います。
偽造されたものならば、それを証明するのは保証人の責任だと思います。

＞滞納分だけ連帯保証人に支払ってもらう方法は何かありませんでしょうか？

普通の保証人の場合は、借り手に資産があれば、そちらから先に取り立てろと抗弁することができますが、連帯保証人の場合賃料滞納が発生した時点で本人ではなく連帯保証人に請求することが可能です。

逆に滞納が始まった時点で、連絡を入れず、長期滞納になり金額が大きくなると、その連絡を入れなかった責任を問われることになります。

お礼

むずかしいですね。。。
どこまでこの２５年前の契約が有効になるか、裁判所に行くことがあるので聞いてみます

連帯保証人に支払督促をしてみようかとも思っているのですが
異議を申し立てられたら、どうしようかと思案しています
連帯保証人は地方にいるので、遠いので、通常裁判になったら、連帯保証人の所在地の裁判所になるですよね？

回答No.2

buchi-dog

「期間は２年ごとに更新と書いてあるのですが、自動更新として前任者の管理人は契約書を改めて作成しなかったようです」

ということですと、連帯保証契約は25年前の契約締結次点からの２年間しか有効ではなく、23年前に終了していると解さざるを得ません。即ち、連帯保証人は現時点では存在しません。

「２５年前の契約はした覚えがなく、私文書偽造でこちらは関係ないから支払義務はないから勝手にしてくれ」

という賃借人の弟の言い分は無茶苦茶ですが、結論としては「連帯保証人のことは忘れましょう」となり、同じことです。「賃借人の実父」から滞納分を回収するのは不可能です。

質問者様がどういう立場の方で、なぜ２３年間も契約を更新しないで不動産を貸しているのか不可解なのですが、方法は２つあるでしょうか。

1. 半年間の家賃滞納を根拠に、賃貸借契約を解除して出て行ってもらう。この場合も、司法書士などの専門家の助けを得ないと無理でしょう。また、「賃借人は怖い人なので」ということですと、いわゆる「
民事介入暴力」の一種として、警察の介入(支援)を受けられるかもしれません。

2. 今までどおり「怖い人」に不動産を貸していて構わないのなら、「6か月分の滞納家賃」を賃借人から回収しなければなりません。これは、司法書士などの助けを借りても容易ではないと思いますよ。

お礼

先程お礼を書いたのがなくなっていたので（ダブっていたらすみません）

法定更新ということでも無効になるのでしょうか？
この場合法定更新は適用されませんか？

母が長年管理していたのですが、
アパートの管理や法律の事など何もしらないまま管理をして、
このような悲惨な状況を迎えてしまいました
そして、現在母はボケてしまい、私が急遽引き継いだというわけです
管理の猛勉強中です

明渡しの訴訟も考えたのですが、
今、別の世帯を訴訟を起こそうとしているので、２世帯も強制執行する費用がなく、こちらは断念せざるを得ませんでした
２しか選択はないのかもしれませんね、。。

詳しくありがとうございます

補足

更新は双方協議の末と書いてありました

回答No.1

buchi-dog

まず、賃貸借契約は、25年前から更新されていなくても、特に契約期間の定めがないのであれば依然として有効と判断できます。
※ 普通は２年ごとに更新するものなので、何で25年間更新せずに同一契約なのか良く分かりませんが。

現在も、実際に不動産を賃借しており、「毎月払ってはくれる物の、通常の賃料に２，３千円程度足されただけで、一向に滞納金は減りません」ということで、賃貸借契約の有効性に疑問はありません。25年前の契約書に「連帯保証人（賃借人の実父）」が署名捺印しているのであれば、その連帯保証も有効です。

「２５年前の契約はした覚えがなく、私文書偽造でこちらは関係ないから支払義務はないから勝手にしてくれと、はねつけられてしまいました」

そのような主張は法的に通りませんので、質問者様は連帯保証人に保証債務の履行を求めることができる「筈」です。(その契約書を見ないと断言はできません)

ただ、質問者様が独力でそれをやるのは難しいでしょうから、司法書士にでも相談してはいかがでしょう。司法書士に伝手がなければ、地域の司法書士会に相談して司法書士を紹介して貰って下さい。司法書士は弁護士と同じく飛び込みの依頼は断るのが普通です。

金額からして、弁護士より司法書士に向く案件と思われます。

お礼

ありがとうございます
期間は２年ごとに更新と書いてあるのですが、自動更新として前任者の管理人は契約書を改めて作成しなかったようです
司法書士さんに相談してみます
ありがとうございました