北上尾の投資物件

質問

実は主人が埼玉県北上尾にある築１０年の中古マンション（約１億円）への不動産投資を始めようとしています。
現在満室（１１戸）らしいのですが、いつ空室になるか分かりませんし、駅の雰囲気をみてもあまりにぎやかでなく、この先入居者が続くかどうか分かりません。
利回りは満室で約８．５％、構造は鉄骨で間取りは２ＤＫと１ＬＤＫ、北上尾の駅からは徒歩５分程度です。
銀行の評価は結構高いらしく物件価格くらいのローン（２５年）が組めるそうなのですが、その分借金も増えるしすごく不安です。
収益が上がらなければ５年くらい保有してから売ればいいと主人は言っていますが、５年後の銀行の評価も分からないしどのくらいの額で売れるのかも分かりません。
今回が初めての不動産投資ということもあり、また北上尾という私にとっては土地勘のないところでの投資ということでとても不安です。
皆さんの意見を聞かせてください。
ちなみに主人は普通の会社員です（年収は７００万くらい）。

回答No.1

kokoreko · ベストアンサー

いつ空室になるか分かりませんし=そのとうり
駅の雰囲気をみてもあまりにぎやかでなく＝少子高齢化から田舎、郊外はどんどん地価が下がります。
利回りは満室で約８．５％＝表面利回りです。これから修繕、未納家賃
、、、下手するとマイナス利回りです。
北上尾の駅からは徒歩５分程度です。＝郊外でこの距離は痛い
収益が上がらなければ５年くらい保有してから売ればいい＝収益が上がらなければ売却額も下がり大きな損失をかぶります。
どのくらいの額で売れるのかも分かりません＝正解。
今回が初めての不動産投資ということ普通の会社員です（年収は７００万くらい）。＝初めてで普通の会社員がこんな投資をするなんて考えられない
土地勘のないところでの投資＝私が「大変価値のあるつぼを持っています。銀行で１００００万価値があるといわれました。買ってください。」といって貴方は「買います」言いますか。
不動産投資は素人には今は慎重になるべき、とおもっています。
１今、これから値が上がっているのは高額な都心部のみ。同じ一億なら都心のマンションを買うべき
２日本の借家法は借主に圧倒的に有利。１年、２年も家賃を払わない奴を追い払う方法がない。五味屋敷にされたり、頭の可笑しい人一人でも入れたら、永遠に塩付け
３不動産やは本当のことは言わない。何かしら問題があるはず。
４不動産に掘り出し物はない。相場より安く売り、なおかつ確実にその利回りがあるなら、持ち主はまず売りに出さないし、すぐ売れる。
（ご主人に意見を見せてそれでも強行するようなら、ｉｚａというときのためにごじゅぶんの財産、へそくりを確保すべき。破産してからでは
間に合わない。)

お礼

なかなか回答がつかなかったのでもうひとつ似たような投稿を立ててしまいました。
御返事大変助かります。ありがとうございます。
何しろ聞いた事もないような高額なので、本当に不安です。
主人は不動産関係の本を沢山読み、十分勉強したのだから、と言っています。
KOKOREKO様のご回答を主人に見てもらいます。
ありがとうございます。

補足

へそくりを確保すべきとのご忠告ありがとうございます。
ですが、連帯保証人として署名してしまいました。この場合は、今からへそくりしても破産したら全て持って行かれるのでしょうか。

回答No.3

yamanekotama

お礼拝見しました。
　ご主人はまだ働いてるんですから目標を止めさせるのは酷と言うものでしょう。しかしもっと勉強（研究かな？）し決断（決断は早くしないと優良物件ほど必ず競争相手がいるからです）する事必要ではないでしょうか？投資物件の鉄則は郊外でも北上尾ならさいたま市の大宮駅徒歩数分、又は都内23区ではないでしょうか？
人口についても都内に集中してきてます。この流れは当分続くでしょう。高リスク、ハイリターンを希望するのは年齢から絶対避けましょう。
又ご心配なら投資額の減額をしたら如何ですか？
　定年退職後の為にも何かに専念する事は頭の衰えを防ぐと言われてますが過剰投資は逆作用になる事もあります。
　どうか上手にコントロールしてあげましょう。
～都内でも都心（千代田、中央、新宿、渋谷）部はバブル状態、控える事です～～路線価（ネットで可能）の変化も念の為調べましょう～

お礼

ご回答ありがとうございました。
この物件は競争相手もいたようで、不動産やさんにはあまり待ってもらえませんでした。結局、お断りしました。
今後は都内に集中してくる傾向にあるのですね。
人口が減っていくのに、都心は人口が増えるのでしょうか。不思議なことですね。。。
大宮から徒歩数分ならまだよい、とのご意見は大変ありがたかったです。
アドバイスありがとうございます。
路線価は主人も一応よさそうな物件が出てきた時は調べているようです。
普段からウォッチしておいたほうが良いのでしょうか？

どうもありがとうございました。

回答No.2

yamanekotama

北上尾で利回り8.5％、築10年、駅徒歩５分。
一見良いと考えるでしょうが場所が不安ですね！この地域だったら利回りは最低10％以上は欲しい場所ではないでしょうか？
再販が大変になる可能性十分考えられます。
1億投資出来るなら都内で7％以上の物件は見つかるでしょう。
賃貸、再販何れも人の集まる地域を探すのがベストでしょう。
再考をお薦めします。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。
やはり北上尾で利回り８．５％は低いでしょうか。
空室が続くようだと大変ですからね。
少子高齢化が進む中で、これから不動産投資を始めても大丈夫なんでしょうか？この物件をやめたとしても「不動産投資は俺の夢だ」と普段から言っており、また探しそうです。
不安は続きそうです・・・。