住宅ローン返済方法

質問

はじめまして。住宅ローンについての相談です。
2年前にマンションを買い替えし、現在は転勤の為、他人に貸しております。
現在組んでいるローンの内容は次の通りです。
銀行は三井住友銀行です。

残高　5,493,237円　2年固定1.0%　30年　月々18,655円
残高　28,668,821円　2年固定1.2%　35年　月々61,258円　ボーナス157,521円

来月末に固定金利期間が終了し、変動に変わります。
返済方法を相談したくて最寄の相談会に申し込んだのですが、契約した支店と違うとのことで、受けていただけませんでした。（現在、関東在住、契約支店は関西です）
そこで、ネットバンキングに登録し、翌月の金利が決定後、手続きをしようと考えているのですが、現在より金利が上がるのは避けられないように思います。
我が家にとって適した返済方法が分からず、悩んでいます。

主人はサラリーマンで、収入の変動は今のところは大きくありません。
私は現在扶養範囲内で働いてはいますが、子供ができたら一時的にやめなければいけません。
賃貸料でローンの支払い＋税金はほぼ賄えていますが、今の状況では、月々の支払額、ボーナス時の支払額は大きく変えたくありません。
現在同様固定金利特約型で、低い金利を選び様子を伺うか、長期固定金利で安定した金利を選ぶか、、、。
また、繰上返済100万円くらいなら可能なのですが、このタイミングで繰上返済した方が良いでしょうか？
素人の質問で申し訳ありませんが、アドバイスをいただけませんでしょうか？

回答No.2

noname#35582

＃１です。

８月はどうしても「日銀の追加利上げ」を考慮せざるを得ないので、それを交えた話になってしまいます。
８月よりも９月やその先の方が「条件」がよくなる可能性もあるけれど、難しい話はイヤだし、そこまで考えたくない…というのでしたら、金利上昇リスクを負う覚悟だけされて、前半は飛ばしてください。

> 8月27日が固定期間終了日で手続きが23日までと案内がきているので、7月末に金利が決まると、聞いています。
そういう取り決めになっているのですね。
８月28日から金利が変わるから８月の金利が…という観点なのでしょう。
８月の金利ならば、確かに各金融機関とも７月末までに確定させますね。

明後日には６月のＣＰＩが発表になりますので、その値も気になるところですが、さすがにもう金利は固まっているでしょう。
日銀ウオッチャーは７割の方が「８月利上げ」説になりましたが（前回調査で「８月利上げ」説は５割）、三井住友銀行はどうするでしょうね。
メガバンクでは、三菱東京ＵＦＪ銀行の方は「10月利上げ」説ですが。
・８月の利上げを見込んで素直に金利を上げておく
・８月に利上げがあると見るものの、金融政策決定会合が月下旬なので、金利の上げは９月として、８月は住宅ローンの囲い込みをするため一旦下げる
・利上げは９月以降と考え、10年国債の相場も落ち着いていることから短期固定も長期固定も７月とほぼ同水準
どれを選択するでしょう。

手続きをしなければ自動的に変動金利型に移行しますが、こちらは2.625％のままだと思いますけれど。

> 固定期間終了後に選べるのが10年固定までとは知りませんでした…。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/henkou/tetsuzuki.html
このページには、そのように書かれているので、そうだと思ったのですが…。

> 他銀行への借換も考えてみましたが、いずれまた転勤がある可能性等を考えると、現住所近くの取引店に換えることは後々また面倒な気もします。
> 関西の地元の金融機関等も考慮してみるというのも一つの手でしょうが。
借り換えについてですが、債権管理の問題がありますから、物件所在地が管轄内にある金融機関・店舗でなければ受け付けてもらえない場合もありますよ。
関西に強い三井住友銀行で、固定期間終了にかかわる相談ですら、
> 返済方法を相談したくて最寄の相談会に申し込んだのですが、契約した支店と違うとのことで、受けていただけませんでした。
とのことですし。
お時間のあるときに、「物件所在地近くの金融機関」に相談に行かれるべきではないかと思います。
ただ、何度も申し上げますが、金利は「上昇基調」にありますので、先延ばししてもいいことは何もありません。

> このまま銀行を変えない場合、ご説明頂いた10年固定の月々25,000円、ボーナス52500円の加算は厳しいです・・・・。
ならば、一旦、変動金利型に移行させてはいかがでしょう。
ただ、「金利が上昇基調」であることは間違いありません。
私ども（現在、私は「金利商品による資金運用」を担当しています）でも、さらに次の利上げの時期やその先を考えていますが、「当分の間は徐々に金利は上がる」と見ています。
ですから、変動金利型で放置…は、繰上返済がどんどんできる（最低でも１年に１回100万円ずつ程度）、という場合でなければ「危険」です。
確かに、現在は、短期と長期の金利の差が小さくなってきてはいますが、日本では金利がフラットになったり、長短金利が逆になったりすることはないと思います。
ですから、「金利が固定される期間が長ければ長いだけ金利は高い」＝「現在との金利差が大きければその分だけ返済額は増える」となります。
> 10年固定の月々25,000円、ボーナス52500円の加算は厳しい
となると、現在、30年以上の全期間固定の金利は3.35％程度と、10年固定の金利よりもさらに0.30％程度高いですから、借り換えによって全期間固定にするのも無理…ということですね。
また、全期間固定などで借り換えをして、金利が3.35％になった場合に、それに対応する形で家賃を上げるならば、一気に５万円くらい上げないといけないでしょうね。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 来月末に固定金利期間が終了し、変動に変わります。
来月で固定期間が終了ということは、金利見直し月は９月ということになりませんか？
９月ですと日銀の「利上げ後」の可能性がありますね（私も８月に利上げと見ています）。
ですが、三井住友銀行の変動金利型は、10月が金利見直し月の基準月のハズなので、９月でも店頭表示金利は2.625％だと思います。

> 今の状況では、月々の支払額、ボーナス時の支払額は大きく変えたくありません。
そうおっしゃっても、固定期間終了後の金利の優遇がどうなっているかによって話は違ってきます。
三井住友銀行ならば「固定期間終了後も店頭表示金利よりも1.00％優遇」があるのではないかと思いますが、いかがでしょう。

現在、住宅ローンの店頭表示金利は、どの金融機関においても「変動金利型」が最低です。
ですから、固定期間の短い固定金利選択型を選んだとしても、変動金利型の金利よりは高くなります（変動金利型は優遇なしだけれど、固定金利選択型は優遇がある、とか、優遇幅が大きい…という場合を除く）。

ですから、現在、月々18,655円、月々61,258円、ボーナス加算157,521円という返済額は、現在の変動金利型の店頭表示金利よりも1.00％優遇を受けた1.625％が適用利率となっても、それぞれ月々20,000円強、65,000円強、168,000円半ば程度まで返済額が上がります（毎月の返済額で5,000円程度、ボーナス加算分で10,000円程度上昇）。
仮に、適用金利が2.20％（７月の三井住友銀行の２年固定の店頭表示金利から1.00％優遇）であれば、それぞれ月々21,800円、71,000円強、 183,000円半ば程度に返済額が上がります（毎月の返済額で10,000円程度、ボーナス加算分で25,000円程度上昇）。

それに、長期固定といっても三井住友銀行の場合、固定期間終了後に選択できるのは、変動金利型か固定期間２年・３年・５年・10年の固定金利特約型のいずれか。
固定期間が最長の10年ですと、優遇後の適用金利は3.05％。
この金利ですと、それぞれ月々24,000円強、月々80,000円強、210,000円弱に返済額が上がります（毎月の返済額で25,000円程度、ボーナス加算分で52,500円程度上昇）。

ですから、毎月の返済額、ボーナス加算額を大きく変えたくない…ということでしたら、「金利上昇局面にある現在において」「デメリットを覚悟のうえで」「変動金利型を選ばざるを得ない」と思います。
「大きく」の許容範囲がどこまでおありなのかは分かりませんが、まだ債務残高も多く、残りの返済期間も長いので、この先の金利の上昇によるリスクを回避するには、借り換えも含めた長期・超長期の固定金利タイプの選択を検討されるべきではないかと思います（現在、賃貸に出している物件であること、現在の居住地と物件所在地が遠隔であること…という状況でも、借り換えを認めてもらえる金融機関を探さなければなりませんが）。

> 繰上返済100万円くらいなら可能
とのことですから、これを借り換えに必要な諸費用に充当するという手段もあります。

また、この繰上返済可能資金100万円を「期間短縮型」ではなく、返済期間はそのままにして金利上昇に伴う毎月の返済額の上昇を小さく抑えるために使う（返済額軽減型）…という手段もあります。

いずれにせよ、繰上返済は、少しでも早い方が「お得」ですが、手続きの仕方によって手数料が違ってくることもありますので、その点も考慮すべきでしょう。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。
8月27日が固定期間終了日で手続きが23日までと案内がきているので、
7月末に金利が決まると、聞いています。

固定期間終了後に選べるのが10年固定までとは知りませんでした…。
他銀行への借換も考えてみましたが、いずれまた転勤がある可能性等を考えると、現住所近くの取引店に換えることは後々また面倒な気もします。
関西の地元の金融機関等も考慮してみるというのも一つの手でしょうが。

このまま銀行を変えない場合、ご説明頂いた10年固定の月々25,000円、ボーナス52500円の加算は厳しいです・・・・。

こちらの他金融機関に相談してみるのもいいかもしれませんね。