マンションの名義変更 夫１人→夫婦へ

質問

約６年前に2880万円で新築マンションを購入しました。
現在夫の名義でローン（公庫）を支払っています。
出産を機に主婦になるつもりでいましたが結局職場に復帰しました。
私の給料を貯金していたものがだいぶまとまった金額になりましたので、繰り上げ返済でもしようと思ったのですが、「自分が働いたお金を払うのなら、払った分くらいは自分のモノにしたい」とふと思い、夫に相談したところ賛成してくれましたので、こちらで一度相談しました。
諸事情によりそれからだいぶ間が空いてしまったのですが、夫と話しあい、３分の１を私の名義にしようかということで落ち着いています。
しかし実際の手続きに関して何をどうすれば良いのかわかりません。
疑問点としては
1）2880万円の3分の1である960万円を用意した上で名義変更の手続きをするのか
2）購入時に300万円は私が出したのですが、これは「あのとき実は私が300万円だしました」と言ったらそれも出資分として認められるものなのか
3)今払っているローンはどうなるのか
4）出資額以外に必要なお金
というあたりです。
また、友人にこの話をしたところ、「それで何かトクするの？」と言われました。個人的には「払う分はもらいたい」という単純な理由で考えたことですが、できたら損をするような事は避けたいので、なにかデメリットがあれば教えていただきたいです。
簡単な事ではないのでこれから勉強したいとは思っていますが、まずは以上の点を教えていただけると助かります。よろしくお願いします。

回答No.1

mahopie

名義変更には変更する「理由」が必要ですので、本件では売買・贈与のいずれかですが、妻が対価を支払うなら手法としては、夫婦間での持ち分の売買（夫→妻へ不動産の１／３、妻→夫へ相応の金銭）という形式になりそうです。夫はその上で手にした金銭を公庫への繰上げ返済に充当する、という流れになりそうです。

(1) 物件の評価をどう捉えるかですので、６年前の購入時点から物件価格が変動しているかどうか、その変動を売買当事者がどう捉えるか、によります。通常６年経過したマンションで評価的には７５％程度になっていれば、７００万円で１／３を売買しても理由はつきます。夫が不動産という資産を保有した間にデフレによる価値下落を招いた、その間価値変動のない預金で資産を確保した妻が６年前より有利な条件で資産の一部を取得した、という考え方になります。

(2) 物件価値だけに関わらず、諸費用の捉え方や上記の物件価値の変動、６年間の家計費の負担とあわせて考えれば適当な形で収拾可能な水準でしょう。あくまでも当初の３００万円に拘るなら、遡って登記自体を修正するか３００万円を当初妻→夫に貸付していた、と考える処理も可能です。

(3) 売買対価部分を繰上げ返済した後も夫が残債務を返済していけば、繰上げ返済に見合う金利減少部分が「メリット」になりそうです。ローン契約書上はローンの担保物件（＝自宅マンション）の一部売買は禁止事項（あるいは事前報告の上での債権者の了解事項）となっている可能性が高そうですが、実務上窓口銀行側も敢えて何かを指示することも無く、聞いていないことにしておく、実務上は不問としておく、という感じです。手続的には担保権者（＝金融公庫）の承諾なしに持ち分の移転が可能ですが、既に設定されている担保権が優先しますので、返済が滞った際には金融機関側から貸主・借主間の信頼関係を損なうに至った事例として、期限の利益喪失理由とされ一括返済を申し出される可能性もゼロではありません。

(4) 手続き費用は適当に見積もればザックリ２０～３０万円程度という感じでしょう。（司法書士報酬・登録免許税・不動産取得税等）　費用に対する効果があるかどうかの判断には、夫婦間での財産保有をどう捉えておくのか、将来離婚による財産分与という可能性があるのか、当該マンションが「終の棲家」なのか将来に自宅買替の可能性があるのか等も含めて考えておかないと結論が出せない問題かと考えます。婚姻関係２０年以上の夫婦間では、２０００万円を上限にした居住用資産にかかる非課税制度、という制度もありますので夫婦間で蓄積した資産の平等という見地からは、ローンを完済してから不都合を修正する、という考え方も可能です。