どうしても落札したい国有地があるのですが・・

質問

約120坪　最低公示価格1260万（坪単価 約10万5千円）の国有地があります。
もともと80～100坪の土地を探していたので、20坪程大きいのですが、地形・場所・環境的にも良く、なんとしても落札したいと思っています。
　入札法は一般競争入札なのですが、最初は落札希望者が一同介して、その場で競り合うのかと思っていたら、入札時に入札希望額を書き込み複数希望者がいた場合は一番高い入札額を記入していた希望者が落札できるというものだということを知りました。
　因みに、その近辺の土地の坪単価は14～15万円程度です。また、造成工事が必要で、業者に見積もりを取ってみたところ、おおよそ250万円ぐらいでした。

　自分なりに考えてみたのですが、二世帯を考えている方（個人）、不動産業者、建売り業者が入札に参加してくると予想しています。
そこで（特に不動産業、建売り業に従事している方に）ご質問させて頂きたいのですが、このような国有地を落札、あるいは個人所有の土地を購入しようとする場合、どのようなことを考えて入札（購入）するのでしょうか？
個人の希望者の場合は入札額は予想しづらいかと思います。
建売り業者さんの場合、土地で多少は損をしてでも落札（購入）する（その分建物で儲ける）ことはあり得るのでしょうか？
　また、何でも良いですので何かアドバイスがありましたらお教え下さい。よろしくお願いします。m(_ _)m

回答No.1

e_fudousan · ベストアンサー

建売業者の落札ポイントとしては
いくらで売れるのか
いくらの利益が出るのか
売れやすい地域なのか
何棟建てられるのか（地型により変わります）
そういったところでしょうか

損をしてでも買う
ちょっと違いますが　利益を少なくしても落とす
という事はあるかと思います
土地で利益が出なくても　建物に上乗せして売るパターンはありますが
逆に　相場よりちょっと高くても売れる地域
（人気のある地域）
ではないと成り立たないでしょう

後は　周辺の競売代行業者に依頼するのも手です
その業者にこれなら落ちるという金額を算出してもらいます
代行と言っても　内容によって金額（依頼代金）も変わるでしょうから
そのあたりの交渉は必要ですね

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
　建売り業者の場合、おそらくその土地を南北で分筆し二棟建てて売るかと思います。その地域が人気のある地域か？というと、今の所そうでもないのですが、周辺は市の区画整理区域で、現在造成工事をしている所が何カ所かあります。ですので、今後 賃貸や分譲マンション、建売りが増えてきそうです。（あくまでも私の予想ですが。。）
　「競売代行業者」というものがあるとは知りませんでした。調べてみたところ、割と近くにありましたので場合によっては相談してみようと思います。

回答No.3

mainitiyukifuru

＞因みに、その近辺の土地の坪単価は14～15万円程度です。

区画造成された土地で15万円で、造成が必要な土地が

＞最低公示価格1260万（坪単価 約10万5千円）の国有地があります。

は、ちょっと高すぎませんか？
地域が不明なので一概には言えませんが、
＞造成工事が必要で、業者に見積もりを取ってみたところ、おおよそ250万円ぐらいでした。

１２０坪を３か４区画に造成・分筆・登記し、
法令を遵守し業者が販売すれば
１０万円／坪以上で落札すれば、赤字でしょ。
（２０万円／坪以上で売らねば）
また、その土地に家屋を建て、建売にしても利益は期待できません。

どのような経緯の国有地かわかりませんが、国の機関により
査定価格が高すぎることがあります。

不動産とは、欲しくなってしまうと『痘痕も笑窪』で高いものを買ってしまうことがあります。
一般の方でしたら、高めに入札する可能性がありますが、このような条件でしたら
業者は敬遠すると思います。

お礼

回答ありがとうございました。
　その土地は財務局管轄の国有地です。すぐ隣には約150坪の土地を3区画に区切った建売りの家があり（いつから住まわれているのか分かりませんが、3棟とも住んでいます。）、そこを建てた業者が入札に参加してくるのではないか？と予想しています。
　先の回答者様へのお礼にも書きましたが、周辺は市の区画整理区域でして、約450坪と大きいのですが、既に造成された土地が坪単価16万5千円（これはこの地域で少し高いのでは？と思っていますが。）で売られており、また、今回入札予定の土地の北側には約80坪で坪単価14万円の土地が（造成済み）随分前から売りに出ています。
　個人で購入するには坪数が大きいので、（例えば）坪 14万で計算するのと、坪 15万で計算するのとではそれだけで大きく変わってきますので、悩みどころです・・。
　もう少し検討してみます。。

回答No.2

0621p

建売業者が土地を仕入れる際は、仕入価格＋経費＝売値、になります。
経費は、登記費用、分筆費用、造成費用、金利などいろいろとかかります。そういう経費も上乗せして、一般の方が買える価格にしなければなりませんから、同じ土地について建売業者とエンドユーザーが価格で競争する場合、建売業者のほうが安い価格しか出せないのが普通です。
また、坪単価数十万とか１００万とかいう土地ならば、経費を上乗せして少々高めの値段でも売れる可能性はありますが、坪単価１０万円台の土地でそんなことはできないでしょう。
ですから今回の件は、その地域のエンドユーザーの相場の値段を出せば、建売業者に負けることはないと思いますが。

お礼

とても気に入った土地だったので、最初は多少は無理をしてでも落札しよう！と思っていました。
最低公示価格を知った時、自分が予想していたよりも安かったものですから少し欲が出たと言いますか。。^^;
1230万円に近い額で落札するか、それとも1600万円（当初の入札予定額）ぐらいで落札するかでは大きく違いますし、後で造成工事と屋外付帯工事も必要ですから・・。
もう少し検討したいと思います。