ローンの組み方

質問

悩んでも悩んでも次から次えと・・。
年収は夫34才￥550万、妻30歳￥250万の合計￥800万の世帯です。
銀行借入額が3900万です。35年返済
実は6月の初めには借入れ金額￥3900万は変動（1.725％）か3.5.10年の短期固定商品しか選べないといわれていたので当初10年固定（2.95％）できめていました。
そのときの返済額は￥149000位。
ところが6月末の金消契約を控えた今、長期固定10年～15年　2.7％
15年～20年　2.9％も可能。ついでにミックスもできますとなりました。もう頭がパニックで。いいことだとはおもうのですが、
変動と固定の金額の割合によっても毎月の返済額は変ってくるし、
どうしたらいいのかと悩んでいます。
10年間で5回繰り上げ返済をする予定（2年毎に￥100万を予定）なのですが、変動と固定のミックスにした場合どちらからへらしていけばいいのですか？普通に考えれば金利の高いほうから減らしていくべきとは思いますが（固定から）変動があがってしまったら（固定金利より）とおもうと固定のほうは決められた期間はぜったい金利があがらないわけですから変動からどんどんかえしていくべき？とも思うのです。その考え方でいくと、例えば変動部分を1000万で固定部分を残り2900万として組んで、変動部分を早く完済させればあとは固定部分だけのこる？というのはまちがっていますか？
変動の部分については全期間0.9％優遇がもらえました。
現在の優遇後の変動金利が1.725％なので固定金利の2.9％を超えるまでなるのにはけっこうかかるのでは？と思います。
ただ変動の金額のほうが多ければ多いほど毎月の返済額が少なくて済むようですが・・。

回答No.2

mifu33

ミックスにしても、リスクをどこまで取るかが判断基準になります。
内容からすると、最も影響が大きいの奥様の収入で、２番目がご主人の収入です。奥様が子供が生まれても、親に面倒を見てもらって働き続ける場合、変動の割合を増やす方がベターでしょう。奥様が働き続ける前提なら、変動の割合が５０％を超えてもなんとかなるし、得をする確率は高いです（でも、５０％までが無難とは思いますが）。そうでなければ、リスクを背負うのは極めて危険ですので、変動は５００万円程度に抑えられてはいかがでしょうか。次にご主人の収入ですが、昔と時代が違いますので、余り期待はせず、低めで見積もって下さい。

お礼

ありがとうございます。
子供はすでに2人います。4歳と10歳です。
教育費はこれからかかる時期ですが、その分の貯金とかも
できる予定です。
私は健康であればずぅと働くつもりです。
いままでもそうでした。子供は0歳から預けています。
働くことにはなんの抵抗はありませんが、主人の収入減に備えて
保険も入らなくては・・とか考えることが多いです。
変動部分を500万くらいにするのは私も同じ考えです。
そして繰り上げ返済で変動部分を終わらせたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

turkeymaru

これについては、予想の粋になりますが、優遇後の変動1.725％で行くほうが良いと思います。10年固定にすると、繰上げ返済自体が割高になります。また、金利優遇1％の方だとしたら固定2.9％を超えるには変動基準金利が3.9％ということになります。要するに変動3.9％以上で損する形になりますが、仮に35年返済で出発して、15年後にそうなったとして、残り20年間3.9％以上にグングン金利が上昇していくと損するかも知れませんが、この少子化日本がそんなに景気良くなると思いますか？金利ばかり先走っても、不良債権が増えるだけです。と、いうのが私の予想ですので、変動で金利優遇のスタートが良いかと思います。

お礼

ありがとうございます。
実は私も金利は4％がいいところではないかと思います。
いろいろな問題から経済状況が良くなっても給料がそれに伴って上がる
とも思えないし、繰上げ返済に重点を置いているのであれば
やはり金利は低いものを使ったほうがいいですよね。
ミックスでいくのは決めたのですがあとは割合ですね。
よくリスク分担の意味で半々くらいで組むとききましたが、
変動の割合を高くしたほうが毎月の返済額は少なくなります。
私の考えですが、変動部分を10年くらいで完済させたいと思います。
残るのは20年固定2.9％で組んだものだけにしたいなと思うのです。
たとえ20年で完済してなくても20年後の金利は下降傾向だと
思うんです。35年ローンですが、目標は25年ですが、不可能でしょうか？