家の建築場所が確認申請書と違うのですが。

質問

現在家を新築中で今月末に引き渡し予定の者です。
今回家を新築している土地にはもともと住宅が建っていましたが、北側のブロック塀だけは残して、全て取り壊してから建築を始めました。（北側のブロック塀はあまり目立たない場所なので、新しくする必要が無いと思い残しました。）
その残したブロックが今回のトラブルの原因となってしまいました。
実はそのブロック塀が本来の境界線上に無かったのです。本当の境界はそのブロックからなんと４ｍも北側にありました。結果的に北側に土地が広がった感じになりますが、広がった土地は家の北側に位置し、有効に使えません。しかし、建築確認書を見るとちゃんと境界から２ｍ南の位置での建築となっていますが、実際は６メートルも境界から南で家が作られているので、確認書の位置とずれてしまっています。（境界→４ｍ→ブロック塀→２ｍ→家）
この事実を外溝屋さんから知らされ、すぐに建築業者に言った所「すみませんでした。ブロック塀を境界だと思い込んで建築してしまいました。」とのこと。私も「社長にも話して、なんとか解決するよう検討して欲しい。」と伝えました。
私は建築業者及び設計士は当然実測してから建築するものと信じておりましたので、あと少しで引渡しというこの時期にそんな事実が発覚してなんとも悔しい思いがします。
その土地付き中古住宅を購入した際にその事実を把握していなかった私にも非はあるような気がしますが、ブロック塀を境界だと思い込んで建築をしてしまった建築業者、建築確認を行なった設計士には責任は無いのでしょうか？
この問題一体どうなるか、私にとって一番いい解決方法はどういう方法なのか、皆さんのお知恵を貸して下さい。
宜しくお願いいたします。

回答No.4

walkingdic · ベストアンサー

ふと思ったのですが、ご質問では明確には書かれていないのですけど、もし境界線が塀のところ基準でなければもっと家を北側にしていたのに出来なかったことに対する損害賠償は出来ないだろうかというご質問でしょうか？

それだとすると、少し検討する価値はあるかもしれません。ただ２つの問題があります。
１．具体的損害と呼べるものがない
２．家が現在の位置に建つことについて認識、了解していた。

２番については、ご質問者が北側の塀を壊さないという指示も出していたでしょうから、かなり積極的に関与しています。

書類上の相違については、専門家である建築士や建築業者の落ち度を問うことは出来ても、建物自体を今現在の位置に建築するというのはご質問者自身の指示であることと、建築する土地については「基本的にはご質問者が施工者に提供する」ものであり、土地についての瑕疵はご質問者の責任になることをあわせて考えると、まず非常に困難であるとは思いますけど。

どうしても納得がいかないというのであれば、一筋の明かりを求めて弁護士に相談下さい。

お礼

回答ありがとうございました。

２番について、確かに地縄確認をしていますので、walkingdicさんのおっしゃるとおり非常に困難な状況かもしれません。

しかし、施工業者になんの痛みも発生しないのは悔しい気がします。

とことんやるならやはり弁護士ですね。

回答No.8

kamaryu

責任を建築業者にばかり求めていますが、その中古住宅を購入した際には境界の明示や土地についての重要事項説明が無かったのでしょうか？
全ての原因は売主と仲介業者に有るような気がしますが・・・

akirulezさんも塀の内側を敷地だと思い込んでいたようですから、建築業者を責めるのも酷なような気がします。
塀は壊さずにその中に建築するように指示されたのではないですか？

私なら・・思い込んでた面積よりも広い土地を手に入れたんだ・・と言い聞かせ、喜ぶように努めます。(笑)

普通は敷地の境界に塀を建てますから、信じがたい部分もあるのですが、本当に４ｍ北側が境界なのかを隣地の人にも立ち会ってもらって確認をした方が良いですよ。

建てる前に求積図を作るのですが、例えば「８０坪の土地と聞いてましたが、求積図では７０坪しか有りませんでしたよ。」というような話は無かったのでしょうか？
登記面積と求積図面積、公図を良く確認してみてください。

それと、竣工後の調査士による登記というのは建物の表示登記のことですから土地は関係ないと思います。
土地の登記はお済でしょうから追加費用が発生することは無いと思います。

回答No.7

masato-okw

特に隣人とのトラブルもなく、突然に自分の土地が広がったという、羨ましい話にも聞こえる笑。
って笑い事じゃないですね。でも実損がねえ。ないのよねえ。
あなたさまも、土地を買うときに土地の面積とかを聞いてるわけで、それが４ｍもズレてるのに気づかないでブロック塀のところが境界だと認識して、家の設計もしていたわけですよねー。－４ｍのところで自分の土地だ！と思ってたんですよねー。
４ｍって結構大きいですよね。すごいなあ。どこからどこが自分の土地かも確認せずに土地買うんだからー。
実測してから云々てのは、こういう事実が出てきたから捻り出した理屈であって、後付だなあと思いますなあ。
責任云々といわれていますが、どうしたいのえしょうか？それを書いてくださいね。

回答No.6

noname#78261

不動産売買時に敷地境界の説明があるべきなんじゃないでしょうか。

測量図が法務局に無い場合などで公図の大きさも全然現地とあっていない、登記の面積もあっていないということはあります。

建築業者が「へんだな」と気づければよかったとは思いますが、もともと売買時の問題ではないかとも思いますが。

回答No.5

dr_suguru

＞業者による実測というのはなにかの法令で定められてるものなのでしょうか？

ありません。
実測＝保険のようなもの

回答No.3

walkingdic

>登記はもともと建築終了後に土地家屋調査士に依頼する事になっていたので、その費用を業者に持ってもらえそうですか？

どういう意味でしょうか。まだ登記されていないのであれば、もし今回の変更で登記に追加費用がかかるのであれば、その追加費用分を負担してもらえるでしょう。
全額は無理です。

既に登記済みであれば、登記の訂正費用全額となります。

要するに本来あるべき姿に回復すればよいわけなので、それに要する費用が損害賠償額となり、その支払い義務が要するに間違いを起こした人の責任となります。

それ以上の話はありません。

お礼

回答ありがとうございました。

まだ登記はされていませんので、追加の費用は最低でも負担してもらおうと思います。

回答No.2

dr_suguru

＜有効に使えません。
＜ブロック塀を境界だと思い込んで建築をしてしまった建築業者、建築確認を行なった設計士には責任は無いのでしょうか？

確認申請自体は、あなたがこのままで良ければ、どーにでもなります。
業者（設計士、施工業者）は、法務局で「公図」、「謄本」をとり、現地で敷地の寸法をあたるのは「常識」です。
寸法をあたれば面積の違いは判ります。

＞私にとって一番いい解決方法はどういう方法なのか、

北側の無駄な土地をどうするか？
私なら、弁護士と相談します。
自分の非を認めるなら１の方の回答の通りです。

お礼

回答ありがとうございました。

業者は公図、謄本を取り現地で実測するのは常識というのは私も当然だと思っていました。

しかし、今回実測はされず建築がスタートしてしまいました。

業者による実測というのはなにかの法令で定められてるものなのでしょうか？

もし、お分かりでしたら教えて下さい。

弁護士にも相談したいと思います。

回答No.1

walkingdic

とりあえず建築確認の訂正を施工業者なり建築士なりに求めてください。
あと登記のほうも変更することになると思いますので、その費用負担もあわせてお願いしましょう。

お礼

早速の回答ありがとうございました。

建築確認の訂正は施工業者にお願いしました。

登記はもともと建築終了後に土地家屋調査士に依頼する事になっていたので、その費用を業者に持ってもらえそうですか？