住宅ローンの窓口相談

質問

新築一戸建ての購入を考えており、頭金を差し引いて1800万の借り入れを考えています。

購入を考えている会社の不動産部のかたに、こちらで何件か銀行の住宅ローン申請用紙を用意しますので、必要事項記入していただければこちらで申請いたします、と言われております。

本日、主人の給料が振り込みされているＫ銀行（地方銀行）に行ったところ、住宅ローン相談会の案内がされておりました。以前、別の不動産会社のかたに
ご主人がお勤めの会社は、Ｋ銀行と長年の取引きがあるため有利だとおもいますよ。おすすめです！（優遇率が）と言われました。

ここで質問なのですが、自分たちで直接銀行に出向いて相談した後ローン手続きをするのと、不動産会社のかたにお任せするのとでは優遇率などに違いはでてくるのでしょうか？ちなみに購入を決めている会社の不動産部のかたには、
Ｋ銀行の住宅ローンはあまり良い商品はないですよ。
と言われております、、

それと、保証人を奥様にすれば保証料０円！！とゆうのはあまりおすすめではないですよね！？やはり、手数料をきちんと支払って保険会社に委託するべきなのでしょうか。

ローンを組むことが初めてなので、わからない事だらけです…
宜しくお願い致します!!

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> ローンを組むことが初めてなので、わからない事だらけです…
特に住宅ローンは一生に一回という方も多いですし、一般の方ならば混乱してしまいますね。
ご質問者さまも既に相当混乱していらっしゃいます。
似たような用語が多いこともあるのですが、それを１つ１つ抑えていかないと、不動産業者や金融機関の言われるままに事を進められてしまい、損をすることもありますので頑張って勉強してくださいね。
そのお手伝いができれば…と思い寄らせていただきました。
細かいことを口うるさくごちゃごちゃと書きますが、しばらくお付き合いください。
そのうえで、さらに疑問が出たら、補足欄などを利用してお尋ねください。

まず、
> 保証人を奥様にすれば保証料０円！！
という住宅ローンは「存在しない」と思いますよ。
「保証料が不要」という住宅ローンはあります。
住宅ローンを借りるに当たって「配偶者を連帯保証人にしてください」ということもあります。
そして「保証料は不要ですが配偶者を連帯保証人にしてください」というのもあります。
ですが、「配偶者を連帯保証人にすれば保証料は不要です」というものは、住宅ローンに限ってはないと思います。
「保証料は不要ですが配偶者を連帯保証人にしてください」というのと、「配偶者を連帯保証人にすれば保証料は不要です」というのは、似て非なるものなのです。
なお、現在、民間金融機関の一般的な住宅ローンでは「保証会社・保証機関の保証を受けられること」が、住宅ローンの融資を受けられることの前提条件になっていることが多いです。
金融機関にとっては、保証会社・保証機関の保証なしに住宅ローンの融資をする…というのは、万が一の際のリスクも手間も相当なものになるので、＃２さんのような「保証機関保証を利用せず、人的保証でＯＫ」となるパターンは珍しいと言ってもいいです。
給与所得者ではなく、事業主ですとごく稀にあるんですけれど、「保証会社・保証機関の保証を受けられること」を住宅ローン融資の前提条件にしていない金融機関でなければなりませんからね。
インターネット等で、いろいろな金融機関の住宅ローンの商品説明を調べていただければ、いかに「保証会社・保証機関の保証を受けられること」を住宅ローン融資の前提条件としている金融機関が多いかがお分かりいただけると思います。
大きな金融機関ほどそうですよ。
【三菱東京ＵＦＪ銀行】
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/shouhin/jloan/pdf/jl_setsumei.pdf
【三井住友銀行】
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/osusume/main/index.html
【みずほ銀行】
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/housing2.html
とりあえず、メガバンク３行は、いずれも「ご利用になれる方」の条件として「保証会社の保証を受けられる方」をあげていますね。

また、
> やはり、手数料をきちんと支払って保険会社に委託するべきなのでしょうか。
住宅ローンに「保険会社」は係わってきますが、それは「団体信用生命保険」や「火災保険」です。
「保証」の委託先は、「保険会社」ではなく「保証会社」や「保証機関」になります。
そして、手数料（保証委託手数料）のほかに「保証料」というものも必要になります。

＃２さんが触れてくださっていますが「フラット35」という住宅ローン商品は、「保証要件」自体が不要なので、保証委託手数料も保証料も不要です。
ですから、保証料を払えばＯＫという問題でもありません。
一般的な金融機関の住宅ローンでは、保証料を払って保証会社や保証機関に保証をしてもらう…ということになりますが、それでも「配偶者やそれ以外の関係者を『連帯保証人』にしてください。」と言われることがあります。
「収入合算」をする場合や、住宅ローンの対象物件について債務者以外の人が「共有持分」を持ったりする場合です。

「保証」については、いろいろとパターンが考えられますので、ご質問者さまのお宅が「どうすべきか」「どうしたいか」によって違ってきます。

次に
> 以前、別の不動産会社のかたにご主人がお勤めの会社は、Ｋ銀行と長年の取引きがあるため有利だとおもいますよ。おすすめです！（優遇率が）と言われました。
勤務先と長年の取り引きがあるだけでは別に有利になったりはしませんよ。
イマドキそんなことを言う人がいるなんて…。
その不動産会社を利用しなくてよかったですね。
影響するとしても「長年の取り引き」は、有利になる可能性もあれば、不利になる可能性もありますので。

> 自分たちで直接銀行に出向いて相談した後ローン手続きをするのと、不動産会社のかたにお任せするのとでは優遇率などに違いはでてくるのでしょうか？
この点については何とも言えません。
確かに金融機関と不動産会社が「提携住宅ローン」を作っているかもしれませんが、不動産会社に任せても「提携住宅ローン」を利用するとは限りませんし、利用できるとも限りません。
自身で手続きをするのは面倒かもしれませんが、不動産会社が利用しなかった金融機関等に、ご質問者さま向きの住宅ローン商品があるかもしれません。
何にしろ、不動産会社に「丸投げ」をすることは「いい」とは言えません。
また、「提携住宅ローン」が必ずしもご質問者さまのお宅にとって「お得」になるとは限りません。

> ちなみに購入を決めている会社の不動産部のかたには、Ｋ銀行の住宅ローンはあまり良い商品はないですよ。と言われております、、
実は、住宅ローンというのは、個人的な性格がすごく強い商品なんです。
もしかしたら、Ｋ銀行の住宅ローン商品は、ご質問者さまのお宅には「向かない」ということからそう言われたのかもしれませんね。
例えば、Ｋ銀行との「提携住宅ローン」では短期固定しか選べない…とか。
そうであれば、大変親切な担当者ですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
何度も読ませていただきました。
最近、使うことの少なくなってきた脳みそをフル活用する時がきたようです!!

＞イマドキそんなことを言う人がいるなんて…。
＞その不動産会社を利用しなくてよかったですね
そうなんです！住宅購入を検討中の主人の会社の先輩に
「あそこの不動産屋はあまりいい噂聞かないからやめた方がいいよ」
と言われました…

あせらずもう少し勉強してから決めたいと思います。
とても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.2

tkzoo

昨年、中古住宅の購入のために住宅ローンを組みました。長文になります。ご容赦下さい。

　結論から言いまして、「自分に有利な条件のローンは、自分で情報を集める。」ということになります。

　不動産会社が進めるローンが、質問者様にとって有利であれば、そこで決めるのがよいでしょうし、他にもっとよい条件のローンがあるかもしれません。十分に比較検討して、納得するローンを組むことをお勧めします。
　そのためには、不動産会社が進める以外のローンも自分で調べる必要があると思います。
　わたしの場合の経験をかきます。

　昨年夏に購入直前まで言った物件に関しては、不動産会社が進める提携ローンを組む予定でした。仮審査まで受け、OKをもらいました。
　物件周りの住環境に不都合があり、上記の物件は購入に至りませんでした。
　冬に購入を検討したときは、別の不動産会社でした。その時も不動産会社の提携ローンを紹介されましたが、「自分に有利なローンを使いたい。」と申し出たところ、承諾をいただきました。
　資料請求は１０件ほど、電話での問い合わせは５件ほど、店頭での問い合わせは２件ほどの金融機関に問い合わせをしました。
　その他にも、ネットや書籍などで住宅ローンについての勉強をしました。
　結局、JAでの住宅ローンの実行となりました。このとき、保障会社を通さず妻を保証人としました。最初、保証人を立てるということに関してはとても抵抗があったのですが、検討の結果承諾しました。

　住宅ローンについて勉強して思ったことは、最初の物件の時の不動産会社が紹介する提携ローンを組んでいたらきっと後悔しただろうなということです。調べてみると金利や固定期間などで、もっと有利なローンがたくさんあったからです。当時は「フラット３５」ということもしりませんでした。

　ですので、不動産会社の紹介する住宅ローンも、一つの選択肢としてとらえ、自分でもっと調べてみると、質問者様ご自身に有利な、納得のいく住宅ローンを見つけることができると思います。

　ネットでの情報に加え、地元の金融機関（地方銀行、JA、信用金庫など）にも、電話や店頭で情報を集めると、意外とよい条件のものがあるかもしれません。

　不動産会社まかせにせず、自分で調べ、保証人、保証料、金利、優遇金利、固定期間、総返済額、繰り上げ返済手数料、など、トータルで比較をすることが大切だと思います。

　納得のいく、住宅ローンを見つけられることを願っています。

参考URL：

http://makiloan.gozaru.jp/

お礼

ご親切な回答ありがとうございます。
やはり何事も、自分の納得いくまで調べる!勉強あるのみ!!ですね。

10日の日に契約する予定で、その際に住宅ローン申請書も記入する事になっていて、あせってしまっていました…

＞、「自分に有利な条件のローンは、自分で情報を集める。」ということになります。
そうですよね!!これから何十年とかけてかかわり、返済していくものですものね。
主人とふたりで納得いくまで調べてみようと思います。URL参考にさせていただきます。

ありがとうございました。

回答No.1

bardychance

不動産会社に勤めている者です。
経験は少ないのでそんなに自信は無いのですが、
不動産会社によって、提携している銀行があり、
提携していれば一般の方よりも優遇がいい事があります。
勤めている会社で優遇率が変わるというよりは、
やはり収入と支払いの比率やその勤めている会社の信頼性や
勤続年数。そして購入される物件の評価がよければ、
さらに金利優遇、保証金免除されるというパターンもあります。

お礼

早急な回答ありがとうございます!

＞提携していれば一般の方よりも優遇がいい事があります。

そういえばそんな事をどこかの営業の方が言ってました。
やはり購入を決めた不動産会社の方にお任せして、その中で一番条件の
良いものを選択する形がいいのかもしれませんね。
ありがとうございました。