借地を共有名義で借りようとしています

質問

はじめまして。よろしくお願い致します。
現在、新居建設のために奮闘している処なのですが、土地の部分でゴタゴタが発生しています。
建設予定地は道路に面していない土地で、祖父がその昔宅地として購入し家を建てて現在も住んでいます。
イニョウチ交通権を利用して、道路までにある２件の土地の一部を舗装し通行しているのですが、この度、別の土地（別所有者）の一部を借り、そこを利用して道路までの道を確保しようとしています。
現在、その別の場所には借地契約者がすでに居り、畑として使用されています。嬉しいことに、借地契約者は地上権の一部を譲っても良いと言ってくれています。ありがたいことです。
ところが、周辺の所有者から、畑をやる（周りはすべて農地）時に車の乗り入れができるから私道にして欲しいと言って共有名義化を言ってきました。
当方も、みんなが使うものなので共有名義化するのは賛成です。

そんな中、丸く収まると思いきや。。。
その私道をずーーっと拡張して奥の方にある土地まで伸ばしてほしいと。
しかも、ずーーっと奥に有る土地を言い出したのは、その借地契約人の持つ自前の所有地だということ。。。
そして一言、このずーーっと奥まで続く土地分（私道化）も共有名義化しないとねぇと、おっしゃられます。
この場合、自己中的にみれば、我が家は基幹道路からの土地があれば良いのであって、奥の土地まで続く道は必要ありません。
（行き止まりとなります）

ここで質問ですが、全部を折半する必要はあるのでしょうか？
理想的には、それぞれの土地までを必要毎に共有名義にしていきたい。
（当方の必要地は入口なので折半ＭＡＸ、その後は奥まで徐々に折半率が減ると言う意味です）
ただ、地上権を一部放棄して頂くため、仲良くしていきたいと思っています。
うまくやる方法があれば進め方など教えて頂きたいです。
よろしくお願い致します
文章力が無く、分かりにくい文面お許し下さい。

回答No.3

jckl

地上権は底地権の次に強い効力となります。
ですので地上権登記をする必要が有ります。

売買契約書や、登記を通常の土地取引と同じ様に完了させねばなりません。
契約の段階から司法書士に相談され、契約・書類作成から全てにおいて依頼して下さい。
手数料は掛かりますが、法的に有効な書類作成が必要です。
遅かれ早かれ司法書士が必要になりますので、最初からして貰った方がかえって安くなります。

蛇足ながら、土地の道路からの高さと、排水性は意識して下さい。
道路面から50cm程度(以上)は高くし、土も排水性の高いものを選びましょう。
畑は保水性の高い土質ですので、周辺環境から考えると床下の湿気の原因になります。(防湿施工よりも、少湿環境)

お礼

jcklさんありがとうございます。
大変参考になりました。

まだまだ難問があると思いますが、その時はまたこのサイトで質問を
投げかけるかもしれません。
その時、また、見かけたら宜しくお願い致します。（笑）

回答No.2

jckl

地上権共有も出来ます。しかし、所有者の許可が必要ですので、実際には地上権者の権利の買取と、所有権者からの底地買取が綺麗で楽でしょう。(最悪地上権のみ)

ですので、入り口部分の所有者はken_papaさん、次は共有の話し主、そして奥が地上権者ですね。
奥の土地までの舗装土木工事代の負担も、それぞれの所有権比率で案分すれば済みます。
我欲に走りがちだからこそ、地上権も買い取る事で片をつけ、その費用負担も減ると考えられます。
それ以上の義務はないでしょう。

共有登記の意味が根底から覆る事にも成りかねませんので、三者のそれぞれのメリットを十分に話し合う必要が有ります。
理想としては、三者等配分ですが、理想通りに行かない分を持分比率で平等化するのだと説明して下さい。
(概ね１/３を越える部分は自己負担の範囲だと理解してもらいましょう)

司法書士などが相談し易く経験からのアドバイスも貰えますよ。

補足

jcklさん、本当にありがとうございます。
少し動きがありました。底地権の買取は難しいこともあり、訳をはなして
地上権を譲って頂く事になりそうです。
ご助言ありがとうございます。

そこで、この権利を法的に効力あるように書式書面で契約を交わしたいと思います。
が、どうやって書くものか当方無知でわかりません。
おそらく、その点は所有者さんが作成されると思いますが、
いい加減なもので進めたくないのでご助言よろしくお願い致します。

尚、この地上権の分における測量等は完了しております。
多分、その地積測量図？も添付する必要有りですよね？

回答No.1

jckl

土地の共有名義登記では、持分比率を自由に設定できます。

また、公共の用に供された場合(道路等)、個人所有地であっても、既得権が発生し封鎖する事さえ出来なくなります。

今回の場合には、道路付けに反対が無いのですから、それぞれが供出すると言う考え方をし、供出比率に基づいて持分比率を決めて登記すると言う事になります。

問題は登記よりも、道路の土木工事費用の捻出でしょう。
個人所有の土地に、個人都合で道路を作るのは、その個人の勝手ですので、その部分の工事費用はその方の負担と言わざるを得ません。
その方がそう言う事を理解して申されていない限り妥協点は見つからないでしょう。

単純に切り取ると、奥の土地に接するまでを共有道路、奥の土地の道路は個人道路となります。

奥の土地も、道路が付けば資産価値が上がりますのでそれに協力するだけで十分なはずです。(幅員４ｍ)

補足

jcklさん、ご回答ありがとうございます。感謝します。
一つ質問ですが、おっしゃられた共有名義登記とは借地でも可能なのでしょうか？
この場合、借地権（地上権）の共有化となると思います。

補足ですが、奥の土地にたどり着くまでに、もう１件別の所有者の土地を通過する必要があります。
この土地所有者が質問内容にありました。「畑をやる時に車の乗り入れができるから私道（共有名義）にして欲しい」とおっしゃった方です。
したがって、道路（借地する土地）は２件の土地所有者から借地する事になりますので、一番奥の土地の方は２件の土地を横断する事になります。

現在、借地するメンツ（当方含め３件）で４ｍの道路を作ろうと話し合いが行われ、あとは金銭面の問題。
全ての道路を共有しなければならないのか。（一番奥の方が言っておられます）
それぞれ持分毎に分けて共有（地代も折半）がいいのか。（一番綺麗な気がします）

今のところ、家を建てるのが当方しかおりません。
残り２件は農業用に使用したいだけのようです。（分かりませんが）