地主の権利はどうなる？借地権は有効か？

質問

Ａさん名義の土地を私が昭和３４年に贈与されました。そこにはもともとＡさんが建てたであろう建物があり、昭和２０年から、その建物にＢさんが住み、昭和２９年からＣさん一家が住み続け、Ｃさんの名前で、Ｃさんが固定資産税を払い続けてきました。建物の登記はされていません。私は、Ｃさんと親類関係で土地の賃借契約などはしていませんし、地代ももらってません。Ａさんは随分前に死亡し、Ｃさんも平成9年に亡くなりました。その子供たちも独立し、それぞれ別に家を持って暮らしていて、Ｃさんが亡くなった時点から建物は空家状態です。ただ、Ｃさんの長男Ｄさんが今もＣさん名義で固定資産税を払い続けています。このたび、建物も劣化し空家状態で、土地を更地にしたいと思い、Ｄさんに「建物を取り壊したいので、家財を持っていってほしい」といったら、借地権があるので、「立退き料を払え」といってきました。登記されてなくても、建物の固定資産税を死亡した親のＣ名義のまま払っているので所有権があるといっています。地代ももらわず、ずっと無償で土地を提供してきた私が、立退き料を払わなければいけませんか？期限付きで通告して、その建物を取り壊したら罪に問われますか？どなたかいいお知恵を貸してください。

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞賃借契約などは、正式に結んでいなくても有効ですよね。

はい、そのとおりです。
契約書がなくても口頭でいいです。
口頭でなくても現実に賃料の授受がなければ使用貸借です。

お礼

遅くなりましたが、ありがとうございました。弁護士に相談します。

補足

明快な回答有難うございます。ひとつといっておきながら、またお伺いして申し訳ないのですが、もし弁護士をたてて正式に調停なり訴訟をおこした場合、仮に相手が主張を変えてきて時効取得を主張し「土地と建物は私の所有である」といってきても、私が「土地の所有は登記してある私であり、あくまで貴方の親に無償で貸し続けた」と主張すれば不法占拠の主張は認められる公算が高いということですね？

回答No.5

tk-kubota

＞仮に相手が主張を変えてきて時効取得を主張し「土地と建物は私の所有である」といってきても、私が「土地の所有は登記してある私であり、あくまで貴方の親に無償で貸し続けた」と主張すれば不法占拠の主張は認められる公算が高いということですね？

先にもお話ししたとおり、「立退き料を払え」と云っていることからして「自己所有」の意志はなく、他人の物としているからの発言と思えます。
もし、時効取得の意志なら「取り壊せ」の返事は「私の土地に私の建物だ、要求に応じられない。」と云ったでしよう。

お礼

昨日弁護士に依頼しました。調停は一旦取り消しになっていて、これから仕切り直しです。担当弁護士は、仮に相手が「時効取得」をいってきても、私の勝算が高いようなことをいっていました。たとえ建物の固定資産税を払っていても、最高裁の判例などから、家賃などとみなされる可能性はないようなことをいっていました。只、親戚関係なので、「遺恨」を残さないためにも、解体費は私もちですこし和解金を払ったほうがいいかもともいっていました。いずれにせよ、あんな５０万もしないような建物の撤去に解体、裁判の費用２００万以上かかるとは、トホホ・・死んだCの怨念でしょうかね？まあ、私に課せられた修行だと思って頑張ります。どうも有難うございました。参考になりました。

回答No.3

tk-kubota

＞無償で土地を提供した場合、一代限りでその権利は消滅して相続人は新たに賃借契約を結ばねばならないとあったのです

そのとおり、無償契約(使用貸借)は借主が死亡すれば使用貸借契約は終了します。(民法599条)
その場合、土地所有者と建物相続人が賃貸借契約を締結しない限り土地の不法占拠となります。
ご心配の「もし訴えられたら、１００％土地はとられますか？」の点ですか、これは、そうはならない気がします。
何故かといいますと「立退き料を払え」と云っていることからして「自己所有」の意志はなく、他人の物としているからの発言と思えます。
もし、時効取得を主張するなら「立退き料を払え」ではなく「土地も建物も私の物だから応じられない」と云うでしよう。
そう云うわけで土地の不法占拠となり「建物収去土地明渡訴訟」すれば勝訴の見込み大と思います。

お礼

ありがとうございました。

補足

有難うございます。ただもうひとつ教えてください。その場合、死んＣさんと「無償で貸します」などという、賃借契約などは、正式に結んでいなくても有効ですよね。

回答No.2

gyokugitu

借地料を払っていないので、借地権も存在しません。
従って、立退き料を支払う必要はありません。

そんなことより問題は、無償で土地を提供してきたことです。
他人の土地だとわかっていても、地代も払わずに２０年間占拠すると、裁判を起こすことによって、その土地を自分の物とすることができます。
向こうに先に訴えられたら、確実に土地を取られますよ。

今、住んでいないことを沿えて、早急に弁護士に相談するべきだと思います。

お礼

遅くなりましたが、ありがとうございました。弁護士に相談します。

補足

有難うございます。亡くなったＣさんが親戚であり、贈与され登記したときは、私もこどもであったため、恥ずかしながら、賃借契約などというものは考えていませんでした。もし訴えられたら、１００％土地はとられますか？また、死んだＣさんの名義のままの固定資産税なので、相続人である子どもたちに名義変更してもらって、新たに賃貸契約を結び、地代をもらえますか？なにかで読んだのですが、無償で土地を提供した場合、一代限りでその権利は消滅して相続人は新たに賃借契約を結ばねばならないとあったのですが、この場合あてはまるんでしょうか？一回弁護士に相談したのですが、納得いく回答が得られなかったので、まずこの場で全国の皆さんに相談してみようと考えた次第です。

回答No.1

birago33

司法書士試験の勉強をしています。
参考になるかどうか分かりませんが、私の考えを申し上げます。
まず、あなたは、Aさんから土地を譲渡されたとき、所有権の移転登記をしましたか？つまり、あなたが当該土地の所有権を持っているということが公に証明できますか？以下は、そのことを前提としてのお話です。Ｄさんは、あなたとの間で借地契約を結んでいるということを証明できますか？あなたとＤさんとの間で借地契約が存在しない以上、所有権者たるあなたは、Ｄさんに対して、所有権に基づく妨害排除請求権を行使し得ると考えてよいのではないでしょうか。まして、Ｄさんは建物を登記していないようなので、借地権の対抗力も認められないのではないでしょうか。
登記していない建物所有者（借地人）に対する明渡請求が権利濫用になることがあるということですが、現在その家は空き家だということなので、特に権利濫用になるとも思えません。
一度、その辺の法律関係を調べてみて、あなたの所有権がはっきりしている場合は、堂々と明渡請求をすべきだと思うもですが。

お礼

遅くなりましたがありがとうございました。弁護士に相談します。

補足

有難うございます。所有権の移転はしています。「でも賃借契約をせずに２０年すみ続けたら土地は自分のものになるのでＤにとられる可能性もある」との回答も得ましたが、その場合土地を１００％とられるのでしょうか？また私が思うに、死んだＣ名義のままの固定資産税の証明書でどこまで対抗できるのか？ということです。無償で土地を提供した場合の権利は、一代限りであるという話も聞いたので、例えば私が「相続人に名義を変えて、新たに賃貸契約を結ばなければ取り壊す」といえば、通用するのでしょうか？又、おっしゃるとおり、宅建法では、空家は取り壊せるという法律ができた、とも人づてに聞きました。一回弁護士に相談し、調停もやったのですが、紛糾してしまったのでまずは、皆さんの情報を集めてから、そのジャンルが得意な弁護士に改めて相談してみようと思っています。