借地での定期借家契約について

質問

全くの素人なので失礼がありましたら、どうぞお許し下さい。
私と離れて暮らしている老齢の両親が、数十年前から借りている土地で小さなお店を営みながら二階に居住しています。両親がここを出て、そのお店（建物全て）を住居ではなく「店舗」として人に貸そうかと考え始めました。店舗の業種や形式によって必要であれば、店舗の借主側に改築資金を出してもらいたいのです。しかし、旧借家法に基づいての考え方なのか、両親は借主側に資金を負担させたら、いつまでも出て行ってもらえなくなると言って躊躇しています。（まだ借主は見つけていません）

★もしも店舗として借りたいという希望者があった時、両親が借りている土地の地主さんが了承すれば、定期借家契約はしてもよいのですか？
★もし地主さんから借地の更新時に土地の明け渡し請求を受けた場合、店舗との契約が満了していなかったら、どうなるのでしょう？
★定期借家契約を結び店舗（例えば飲食業）として貸した場合、一般的には何年契約が適当ですか？その際、特に気をつけることがありますか？
★もしも１階を店舗、２階を住居として貸した場合と、全てを店舗のみで貸した場合では、契約内容やその他が異なりますか？
★この契約で起こり得るトラブルとして、どんなことが考えられますか？事例がありましたら教えて下さい。
（礼金、更新料なし、告知義務等については条文を読みました）
素人なりに、旧借家法と新借家法（定期借家契約）の条文は一通り読みましたが、不安が多いものでアドバイス頂きたいのです。よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#38493 · ベストアンサー

★1）構いません。

★2）借地借家法第35条あたりが参考になると思われます。基本的には借地権がベースにあり、その上で自己所有建物を第三者に賃貸借するという形態です。借地契約が解除となればその土地を使うという権原が失われるわけですから、建物賃借人に対する保護が強く働く事は考えにくいです。しかし実際に法的争いになれば個々の経緯や状況が勘案され、どの様な結論が出るかはわかりません。
なるべくこの様な事態が発生しないような契約期間設定等をする事が肝心かと思います。

★3）これは当事者同士で合意した上で決めるべき事項です。極端な話ですが店舗を開こうという人が3ヶ月等の契約で合意するとは思えません。賃貸人が再び建物を必要とする可能性やその頻度、賃借人が最低限必要とする期間、又は今回のケースでは★2で触れた借地契約との整合性等が判断材料になるのではないでしょうか。一例としては3年・5年など。

★4）居住用という用途が加わりますが、実務的には大きく考え方を変えなければならないという点は特に無いと思います。
明け渡し等の争いが生じた場合には、単なる事業用物件と比較した場合、居住権的なものが付加されて考えられる可能性があるのかもしれません。

★5）今まで借地上に自己居住も兼ねて使っていた建物を、主に事業用途という目的にて第三者へ賃貸するという形態で、すみませんが実務的にあまり経験がありません。借地契約及び定期借家契約という二本立てとなる契約関係をきちんと整理して組み立てていくべき、という当たり前のアドバイスしか出来ません。特に賃貸借というのは契約関係等の決め事も大切ですが人間同士の信用が非常に大切です。いい加減な人間に貸さないという事が全てのトラブル回避の出発点かと思います。

又、定期借家契約とはいっても店舗営業不振等による中途解約の可能性もありますので、そのあたりの約定をきちんとしておくべきかと思います。そして定期であれ普通であれ、入居時の建物造作区分・退去時の原状回復区分に関しては明確に定義しておくべきと共に地主から承諾を取ることは欠かさぬ方が賢明でしょう。三者の明確な関係構築が要だと思います。
更に建物所有者として火災や施設賠償等の保険関係もある程度備えておくべき注意事項かと思います。

お礼

ご丁寧なアドバイスを頂き感謝申し上げます。
第35条に目を通してみましたが、全くの素人には解釈が難しく、解ったような解らないような…という感じでした。頂いたアドバイスを念頭に入れ、検討してみたいと思います。
また何かありましたら、よろしくお願いします。本当にありがとうございました。