工事請負契約なのに仲介手数料って必要ですか？又、見積もりはこんなもんなんでしょうか。

質問

昨年１１月に工事請負契約を交わし、現在もうすぐ上棟というところまできました。長文ですが、どうぞお付き合いください。

ある不動産屋Ａに注文住宅を新築したいので、土地を探してもらいました。条件のいい土地が見つかり、その土地は別の不動産屋Ｂの所有物件であったため、不動産屋Ａが仲介人となり不動産売買契約を交わしました。このとき仲介手数料の話はありませんでしたし、契約書にも記載はありません。
同時に、プランは契約後に詰めるということで大まかなプランをたててもらったあと工事請負契約に至りました。請負者は不動産屋Ａであり建築条件も付いていません。そこには支払方法[完成引渡しのとき　４月末]と謳われています。この契約は有効なのでしょうか。
その後、住宅ローンの本申込みをし、結果を待つ間にプランを決め、設備等の打合せを不動産屋Ａの取引してる工務店としていました。設計士も不動産屋Ａの取引先で、プラン決定後は設計士とは会っていません。数ヵ月後にようやく住宅ローンを組む銀行が決まり、現在に至っております。
契約以前から細かな見積もりを不動産屋Ａに何度も依頼していたのですが、話題を変えたり忘れたふりなどではぐらかされていました。これまでのやりとりの中で説明不足や勝手に設備を変更する等、あまりにも胡散臭いためかなり不信感も抱いており、うるさく催促してようやく先日見積もりを出してきました。
その内容が
　　　・物件価格　１３８０万
　　　・外構・設計・その他　８０万（外構費は物件価格に込みだと聞いてたのですが…）
　　　・仲介手数料　約８０万
　　　・登記・表示登記費用　約４０万
　　　・火災保険　約２９万
　　　・印紙代・その他　約３５万
　　　・貸借金　約４２万（司法書士への報酬分）
というものでした。ＧＷ明けには司法書士から一円単位まで計算した見積もりを貰えるということですが、内訳自体こんなものなのでしょうか。また仲介手数料は必要なのでしょうか。外構費や貸借金について不明だったので電話すると、書類を探して折り返しと言われ３時間後にかかってきたと思ったら『間違いがあるようですね～。また持っていきます』と笑ってました。
土地約１７坪・延床約８６m2の木造３階建てです。

ちなみに、正方形の立方体のような家で、一階前面に車が半分くらい隠れる凹みを作り車庫としてますが、平面図の１階床面積が２階床面積より若干大きいのですが、ありえますか？車庫部分を足してみても計算が合いません。２階には前面にバルコニーがせり出しているため、建築面積は２階床面積と同じになっています。工務店・不動産屋に聞いてもわからないと言われました。建築確認は通ってるから大丈夫だろうと…
配置図・断面図・立面図・平面図のみ手元にありますが、設計図書一式や建築確認申請書・構造計算書等も取り寄せたほうがいいですよね。何を信じたらいいのか解らず、一人きりで家を建ててるような気分で毎日不安です。勉強不足な自分が一番悪いのですが、どうぞお力を貸してください。

読みずらい文章で申し訳ありません。宜しくお願いします。

回答No.3

noname#78261

確認申請書を見せてもらいましょう。貴方の名前になっていますか？
工事請負契約をしたのに不動産やさんが建売形式に販売したいと思っている可能性もあります。仲介料は工事請負契約なら建物にはかからないはずです。
面積の計算方法は複雑といえば複雑でここで説明できる内容ではありません。確認申請書で確認する事をすすめます。駐車場の部分の面積緩和や隣地と近いことによるバルコニーの面積算入など通常の面積計算では算定できない可能性がある物件のようです。

金額ですが坪５０として原価を計算したらちゃんと利益が出そうだからその見積もりでいいや。と書かれた見積もりのようにも感じます。別に暴利とは思いません。ただ、確認申請がとおっていてもそのあとめちゃくちゃな工事をする無知な業者もいますので注意が必要です。

設計料はうたっていますが監理料が計上されていないので不安です。
１００m2以下は監理者が資格者でなくてもいいのですが、３階建ては必要です。つけましょう。不動産屋さんが設計事務所登録をしているならその開設者（代表）と面会し検査済み取得までしっかり監理を約束してもらいましょう。不動産屋さんが設計事務所登録をしていない時は申請書の監理者と必ず会い、同じように約束してもらいましょう。ここで、渋られたら必ず監理料を支払ってでも（構造計算料を抜いた設計料の半額程度が相場でしょう）みてもらうか、第三者監理者を入れるしかありません。

お礼

回答ありがとうございます！

詳しいご説明ありがとうございます。監理者が付いているのかいないのか…まずそこから調べてみます。確認申請書に監理者の記入があるのでしょうか。無知でお恥ずかしい限りです。
安心して住める家にするためにも今できることをやってみます。

お力添えありがとうございます。

回答No.2

noname#79085

こんにちは、設計業です。

まず、床面積に関しては恐らく間違いないでしょう。
申請を通っているのですから根拠はあるはずです。

問題は設計士、業者共不動産屋絡みである事でしょう。
仮に自由に合い見積もりが出来たら1/3位は削れたかもしれません、が、今更言っても仕方ありませんのでしっかり施工して貰えるものと前向きに考えましょう。

幸い木造？3階建てですから構造計算書も間違いの無い物でしょう、でなければ申請は通りません（2階ですと特例制度で大概計算書は出しません）。

ANo.1さん同様約款も良く読んでおいて下さい（5.6枚でしょう）。
請負者有利に書くのが一般ですが度を越えた出鱈目が無いかチェックして下さい。

監理者は誰でしょう。

最も望ましいのは、不動産屋の息のかかっていない人物、しかしそれは文面からあり得ない、となると設計士、業者のどちらかでしょう。

監理者は第三者にお願いしたい旨話してみては如何でしょう。
可能であれば、この工事が上手く進む可能性はグンと増えます。（ただ契約後の変更は難しいかな・・・）

設計図書は取り寄せましょう、計算書までは不要でしょうか（見ても解らないと思います）。

質問者様が勉強不足なのではなく不動産屋がしたたかなんですよ。

私の回答では心もとないでしょうからANo.1同様<無料法律相談>等で確認されると心強いでしょう。

内容薄く誠に恐縮ですが、ご参考まで。

お礼

回答ありがとうございます！
監理者…おそらく業者になるかと思います。
もし今からでも変更できるのでしたら検討したいので、聞いてみることにします。
そして無料法律相談にも行ってきます！
とても参考になりました。感謝しております。

回答No.1

noname#40328

こんにちわ。参考にして頂ければと思います。
まず、仲介手数料ですが、土地の購入に対しては発生します。ただ、文章から土地と建物の価格がわからないため金額は不明です。
仮に土地500万だと仲介手数料は15万＋6万になると思います。
３％＋６万というのが基本ですね。地域によって差があるのかは不明です。
あと契約時に《重要事項説明書》はもらったのでしょうか？
印紙その他３５万もその他が不明ですね。建物1.5万土地2万であとはその他なのでしょうか？
火災保険の約29万は安いですねって、３階建てでありえるのかな？木造ですよね？まぁ安い分にはいいですが。

あと契約についてですが、契約書の約款は読まれましたか？工期の遅延や支払いについても詳細に書かれていると思いますので読み返して下さい。

不動産屋のいい様になっているようですね。市とかでやっている<無料法律相談>とかに行かれてはいかがですか？

お礼

回答ありがとうございます！

＞仲介手数料ですが、土地の購入に対しては発生します。ただ、文章から土地と建物の価格がわからないため金額は不明です。

土地購入の仲介手数料ですが、土地９８０万・建物１３８０万ですので計算が合いませんでした。

＞契約時に《重要事項説明書》はもらったのでしょうか？

もらいました。

＞火災保険の約29万は安いですね

外壁をパワーボードにしたのでサイディング使用より安くなるとは聞いていました。

＞あと契約についてですが、契約書の約款は読まれましたか？工期の遅延や支払いについても詳細に書かれていると思いますので読み返して下さい。

約款と題する書類がありません。契約書も薄っぺらく、工事名・場所・建築面積・請負代金の額等のほかには４項目ほどあるだけです。工期の遅れについてですが、『工事期間までに工事を完成することが出来ない場合は遅延なく注文者にその理由を申したて、工事期間の延長を求める事が出来る』とだけあります。また、工事の延長を求められたことはありませんでした。

以前着工前に、他の業者に契約書を見てもらったことがありますが、内容の薄いひどいものだと言われました。不動産屋の営業を信用した訳じゃないけど、勉強不足がこのようなことになったと反省しています。
一度、役所へ行ってみます。