住宅ローンの選び方と繰上げ返済について

質問

同じ内容で少し前に質問したのですが、カテゴリー違いだったので、再度こちらで質問させていただく事をお許しくださいませ。
内容が分かりづらいかもしれないのですが、是非ご教授お願いいたします。

４８００万円の借り入れ枠があります。
自己資金は１６００万円。
土地代金は２７００万で、一割の２７０万は、自己資金の中から支払済みです。でも、土地代金の融資枠で、まずは、２８００万を満額借ります。
住宅代金としては２１００万円の借り入れ枠です。
手付金として２００万を支払済みで、着工金や中間金も、自己資金で支払う予定です。
仮審査は通過済みです。

５月に土地の決済日が近づいているので、まずは土地のローン返済が始まるのですが、このローンの選び方はどうでしょうか？
土地のほうが、３５年払／１０年固定で２．６％（保証料上乗せ）
住宅のほうが、３５年長期固定で３．３２％（保証料上乗せ）
繰り上げ返済は年間１００～１５０万くらいの予定。

主人は自営業で、３５歳。なるべく早めに完済できるようにしたいと考えています。それと、三大疾病特約（プラス0.3％）もつける予定です。

どういったローンの組合わせや選び方がいいのでしょうか？
銀行の方からも詳しく説明を受けたのですが、考えれば考えるほど分からなくなってしまいました。
選び方も、上記に掲げた土地と住宅のローンの種類が逆のほうがいいのか？
もしくは、どちらも３５年長期固定にすればいいのか？

どんな事でもかまいませんので、アドバイスがいただけるとうれしいです。

どうかよろしくお願いいたします。

回答No.1

stshawood · ベストアンサー

質問者ご自身ですでに結論が出ているようなので、あくまでも参考意見として。

１．「融資枠」という考え方は少なくとも融資をする銀行側には無い物の考え方です。銀行側は「当行の融資・ローンの基準に合致する案件にだけ融資を行う」が基本ですので、本審査で突然「ＮＯ」という事例も有り得ます。

２．銀行側の融資基準の面から言えば、土地購入の時点で土地代の満額２７００万円（質問の２８００万円は記載ミス？）の融資は疑問です。通常は土地購入時点で自己資金の大半を投入する方が、銀行の審査上も借入側の金利負担上もベストになるはずです。

３．借入の長短バランスは適切で、３５歳で４８００万円の借入が可能なら妥当な内容かと考えます。個人的には繰上返済部分を約定返済に巻き込めば２０～２５年程度の期間設定が可能になるはずなので、その分短めの期間設定（３５年固定部分を２０年固定）する方が金利引下げによるトータルコストが下がりそうですが、借入時点でＭＡＸ３５年の返済期間を確保する、という部分に重きを置く選択肢もリスクヘッジの点では妥当・適切かと考えます。

４．もっとも、質問に記載がある繰上返済の余力があるのなら、全部の借入金利を固定するよりは、土地・建物のどちらかを変動金利として金利の上昇状況をみながら、当面の低金利メリットは確保しつつ、将来の金利上昇時に集中的に変動金利部分を繰上するという選択肢がありそうです。（質問者のプランではリスクもメリットも取っていない気もします）

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありませんでした！

とても詳しくご回答をいただき、知らなかった知識も増えて、とても参考になりました。
５月の契約日が近づいているので、それまでに借入金利を選んでおかなくてはいけないのに主人は私にまかせっきりで、なんだかとても不安になり、こちらでアドバイスがもらえたら・・・と思っていたのです。
とくに、４の選択方法は大変参考になりました！
そういう返済の仕方もあるんですね。。。
土地に自己資金を費やしたいのですが、住宅の着工金や建方時金などは、つなぎ融資などをうけずに現金払いをするので、出来ないのです・・・。

もう一度、頭の中をよく整理してから選びたいと思います。
アドバイスとてもうれしかったです！ありがとうございました。

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

ご質問者さまは「枠」という言葉を使われていますが、何のことでしょう？
「希望」ということですか？

要するに、事前審査を受けた金融機関では、土地は売買代金（2,700万円）以上の2,800万円を借りることができるんですね。
そして、住宅の建設資金がいくらかは存じませんが、2,000万円借りるということですね。
結果的に2,800万円の融資が１本と2,000万円の融資が１本…ということでよろしいのでしょうか？

いくら貸すかは、その金融機関が判断したことなので、他の金融機関では「？」となることでも、その金融機関がＯＫならばそれだけのことです。
ただし、＃１さんがおっしゃっていますが、土地について売買代金以上の融資がされることになっているので、本審査でＮＧになる可能性が無いとはいえません（もしかしたら、担保評価は本審査までに行うことになっていて、評価額が売買代金よりもさらに低ければ2,800万円の融資はＮＧになる可能性があります）。

三大疾病特約の特約保険料は金利上乗せ型ですか。
0.3％上乗せならば無難なところですが。
さらに保証料も上乗せ型ですか…。
できれば、保証料は一括前払いの方がいいのですが、無理でしょうか？上乗せ型は結果的に「損」なので。
繰上返済をされる予定ならばなおのこと。
ただし、一括前払いの場合も、一部繰上返済をする場合の条件、手数料、保証料の返戻についてをしっかり確認してください。
なかには、固定期間中は「一切の繰上返済を認めない」という金融機関もありますし、固定期間中の一部繰上返済は手数料が高い－というところが多いので。

> 繰り上げ返済は年間１００～１５０万くらいの予定。
これは年１回の計画ですか？
それとも１万円以上から自由に、手数料もかからずに繰上返済ができる金融機関でしょうか？
後者ならば、保証料上乗せ型もしかたないかな…と思いますが。

２本の融資で金利タイプを分けるのはいいと思います。
ご主人が35才なのに35年返済で契約される点については、「なるべく早めに完済できるようにしたいと考えています。」ということであれば問題ないでしょう。

できれば、土地の方が資産価値の目減りが少ないので「35年全期間固定」にされた方がよろしいかと思います。
そして、私が最近このサイトでよくアドヴァイスしているのが、＃１さんが仰っている「変動金利型」の活用です。
ただ、変動金利型の特徴はなかなか理解していただくのが難しいので…。
「金利の見直しは半年ごと。返済金額の見直しは５年ごと」という契約で、その意味が「？」で、この先、金利情勢を早めに把握できる環境になければ、「短期固定（10年固定ではなく、３年固定）」を活用してください。その方がメリットがあります。
10年固定で保証料が上乗せされていて適用料率が2.60％ならば、同じだけの優遇が受けられれば３年固定なら2.20％程度になるのではないかと思います。
変動金利でも同等の優遇が受けられれば、1.825％くらいではないかと。

ゼロ金利解除後、この先も金利は上昇基調になります。
住宅ローンは、お金を長く借りる訳ですから、その間「金利上昇リスク」に備えた方がいいに決まっています。
全期間固定で借りれば、この先、どれだけ市中の金利が上昇していってもヒヤヒヤ、ドキドキしなくて済みます。
ですが、まだ期間の短いものと期間の長いものの金利差があります。
期間が短い方が低いです。
当然、お金を借りる立場からすれば金利は低い方がいいに決まっています。
この２つのジレンマがあるので、みなさん、金利タイプの選択に悩まれるんです。
だれにも、「この先の金利がどうなるか」は分かりませんからね（私も教えて欲しい…）。

もちろん「ボーナス返済なし」にされていると思いますが、元利均等償還でしょうか？
そうなりますと、毎月の返済額は18.5万円程度ですよね。
あと５万円上乗せ、当初、23.5万円の返済は厳しいですか？
こちらは元金均等償還の場合の初回の返済額です。
元金均等償還は、毎月返済額が変わります。
金利が上がらなければ、月ごとの返済額が減少していきます。
当初苦しいとは思いますが、元金均等償還の方が結果的に支払う総利息額が少なくなりますので、「お得」なんですよね。
もし、ご利用予定の金融機関に「元金均等償還」もあって、23.5万円が「何とかなる」のでしたら、一度検討してみてください。
年収800万円程度あれば、返済負担率の面ではクリアすると思いますので。
変動金利型等ならば、年収760万円程度でもいけると思います。
実際の返済は厳しいとは思いますけれどね…。

お礼

たいへんお礼が遅くなり、本当に申し訳ありませんでした。
私のために親身になり、時間をかけてご回答くださっていたのにそのままの状態で、ご気分をわるくされたと思います。。。ごめんなさい。
現在、第三子を妊娠中なのですが、切迫早産のため絶対安静で、２ヵ月近く入院させられ、週末に退院してきました。

ご回答は、今やっと読ませていただいたのですが、私の入院中に主人が自分で決めてローン実行されました。
まずは土地だけだったので、一割の２７０万円を差し引いた２４３０万円を３５年長期固定で決めたようです。元利金等償還方式です。
建物のローンは、まだ具体的に金額が確定していないので、いくら借りる事になるのか分かりませんが、４８００万円から２４３０万円を差し引いた２３７０万円が、借りられる限度額だそうです。
建物ローン実行日まで、まだ少し時間がありますし、頭金も少し増やせますので、ode_an_die様のアドバイスやNo.１様のアドバイスを参考にして、繰上げをこまめにし、変動か短期固定でやっていこうかと思います。
とてもとても参考になりました。
ありがとうございました！