オーナーチェンジによる理不尽な退去要求について

質問

横浜市在住の会社員です。
現在分譲マンションの一室（個人所有）を不動産屋を通じて
賃貸借契約を結び夫婦（子ナシ）で入居しています。
(家賃10万 管理費1.5万)２年契約で２００７年９月末まで契約は残っています。

２週間ほど前、ポストに一通の封書が届けられていました。
内容は、オーナーがマンションを売却したといもので、
そのマンションを購入した不動産屋（Ｂ不動産）からのものでした。
いわゆるオーナーチェンジというやつだと思います。

私はＢ不動産へ連絡し、話し合いをすることとなりました。
社長と営業担当が直接来て、このマンションの購入を求めてきたのですが、
私は購入の意思が無い旨を伝え帰ってもらいました。

1時間くらいしてＢ不動産の副社長と名乗るものから電話があり、
４月半ばまでに退去してほしいと言ってきました。
その理由を尋ねると、このマンションを社宅として利用するためとのこと。
電話先の話し方も威圧的で契約が残っていることを告げると、
「そんなの関係ない！」とか「あなたはクレーマーだ！」とか
ひどいことを言われとても不愉快な思いをしました。
とりあえずこの電話では、４月中の退去は難しいとだけ伝えました。

数日後、Ｂ不動産の営業から「マンションの内覧をしたい」という連絡
がありました。内覧することは承諾しましたが、この時点で副社長の
言っていた社宅にするということはデタラメだったのが分かりました。

今入居中のマンションは、静かで交通の便も良く、駅から徒歩５分以内
など非常に気に入っており、本当は退去するつもりは無いのですが、
こういう理不尽な不動産とは二度とかかわりたくないので、
相手の要求どおり４月中に退去を行おうと思っています。

退去の際に掛かる費用、引越し先の敷金、礼金、不動産仲介料、引越し代等は
当然出してもらうつもりでいますが、その他にどの程度まで請求できる
ものなのでしょうか？

引っ越し先については、現在入居中のマンションと同等でないと
納得できないし、引越し先の家賃が今の家賃を上回る場合はその分も
請求するつもりです。それから現在契約中の駐車場も変える必要がある
場合は、その費用も請求するつもりでいます。
ちなみに前オーナーとは、トラブルなどは一切なく半年後は契約を
更新する予定でした。

良いアドバイスをお願いします。

回答No.3

sapporo30 · ベストアンサー

B不動産屋が理不尽かどうかという点ですが、
任意売却であるのか、競売にかかったのかで違ってきます。
そのあたりを解説しているサイトです。
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990222.html

任意売却の場合は、契約は新オーナーに　有利、不利含めて
すべて引き継がれております。契約は有効であり、更新もできます。
更新に際しての契約条件の変更は、双方の合意が必要です。
また、立退きについても、オーナ側からは、契約にあるように
多分６か月前の通告が必要であり、立ち退き料の請求も可能です。
立ち退き料の相場というものはないので、
引越すにあたって必要となる費用をベースにした交渉になります。

競売の場合ですが、
この場合は、先のサイトを参考にしていただきたいのですが
恐らく、対抗手段はないことになります。
賃貸契約満了まで、そこに住むことは可能ですが、
敷金の返還を含めて、対応できないでしょう。

そこでですが、事実関係を確認しましょう。
任意売却だったのか、競売だったのか等

また、仮に競売だったとしても、契約完了までは保護される
ということは、不動産業を行っているB不動産は、認識して
いるので、対応はあきらかにおかしいです。
その対応については、県の担当に相談されてもいいでしょう。
http://www.pref.kanagawa.jp/osirase/kensetugyo/takken/soudan/soudansaki.htm

補足

sapporo30様、詳しいご回答ありがとうございました。
私の説明が足りませんでしたが、この件は任意売却だと思います。
自宅へ来たＢ不動産の社長に、売却の理由を尋ねましたが、
「前オーナーは年配者なので老後の蓄えとして売却したのでは・・」と言っていました。
本当かどうかは定かではありませんが。

回答No.4

noname#26116

単なるオーナーチェンジみたいなので契約内容はそのまま同条件で継承されています。貸主とはいえ、一方的に解除は出来ませんし、仮に更新時期を迎えたとしても正当事由なく更新拒絶は出来ません。
（社宅として使う、などでは正当事由になりません）

という事で、退去するかどうかは質問者が判断する事ですし、相手も不動産業者ならばこのあたりの事は理解していると思います。
そして文面を読みますと、質問者としてはあまり係わりたくない様子で、貰うものを貰って退去したいとの事ですから、要求したいだけすれば良いと思います。

ただし、相手も人間ですからあまり無茶苦茶な要求をするとこじれる可能性も高いです。（まぁこじれても退去しないという切り札はありますが）
賃料20ヶ月分を貰わないと退去したくないならば、その線でとことんやれば良いでしょうね。立退き料に定義はありませんから、本人がそれでしか退去しないと言うならば、特にアドバイスはありません。

参考までに私が質問者の立場だったら、
引越代金（仮に20万円位とします）
現物件礼金分（仮に10万円とします）
次物件仲介手数料分（仮に10万円とします）
次物件礼金分（仮に10万円とします）
敷金返金、これは次物件にシフト（仮に20万円とします）

という事で、キリのよい所で100万円（笑）で手を打つと思います。

お礼

Divinewind様
非常に具体的な数字でのアドバイスをして頂きありがとうございました。
100万円仮に貰うことができたとしても、その中で全てを処理することは難しいと思います。

仮に次に家賃12万（管理費込み）のところに引越しを決めたとして、そこに移る費用を計算すると
敷金2ヶ月（24万）+礼金2ヶ月（24万）+不動産手数料＆当月家賃（24万）
さらに鍵交換や火災保険などが（10万）、引越しは業者に頼むとし（20万）
合計で 102万

102万+αで貰わないと納得できません。
しかしあの不動産屋が出すかどうか・・・

経過は報告しますのでアドバイスありましたらまたよろしくお願い致します。

回答No.2

MagMag40

法的に借家契約では、借りている方が立場が強いものです。
あなたの法的な無知を利用して、契約途中で退去を求めるような会社なので、ろくな退去費も出さないつもりでしょう。
とことん居座ってはいかがですか。
法は借家人を保護するようになっておりますので、あなたが前オーナーと取り決めた賃料を支払っている限り、今時点では裁判でも退去させることも無理でしょう。
また更新時に理不尽な家賃の増額を申し入れられた場合は、迷わず法務局に家賃を供託してしまえば良いかと思います。額は同額または周辺の地価の上昇があるのならば、あなたが妥当と思う金額を供託すれば、法的に家賃は支払っている状態となります。
供託してしまえば、裁判や調停、和解などが無い限り相手は家賃を得ることが出来なくなります。
契約更新にしても、前オーナーとの更新拒絶などの特約が無い限り、あなたが無条件に退去する必要はありません。
貸し主側に正当な理由がない限り、更新の拒絶も出来ませんので、その時点で退去料をしっかり請求されてはいかがでしょう。
仮に相手が多大の経費をかけて裁判になっても、あなたが反論している限り判決が確定するまで何年もかかるので、相手側もそんな経費をかけるよりは金銭で解決しようと思うはずです。また裁判所は途中で何度も和解を勧告してきますので、そこで十分な額を主張しても良いでしょう。
私でしたら、仮に将来裁判に敗訴したとしても退去すれば良いだけなので、上記の方法で居座るだけ居座って、最後に相手が疲労したところでしっかり取るべき物はいただくことにすると思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。
居座るということも一つの手段だと思いますが、
私としては、こういう不動産会社とは関わりたくないです。
本音は、貰うものを貰いさっさと出て行たいというところです。

退去料の請求も早ければ早いほど（相手の条件に近いほど）、契約解除にともなう慰謝料として
多くの額を請求できるのではないか（家賃×２０か月分+引越しに関わる全費用とか）と思っています。
考え方甘いでしょうか？

回答No.1

hel318

お答えします。
新オーナーである不動産会社の退去要求に応じる必要は全くありません。この場合、前オーナーはengeltmさんへ売却する前に通知するべきだし新オーナーへ賃貸契約の継続を条件に盛り込まなくてはいけません。法律上どうなっているかは法律の専門家ではないので申し上げられませんが常識問題としてこの不動産会社の購入しなければ退去を要求する行為は許せません。

補足ですが、前オーナーとの契約はあと半年と云うコトですので更新は難しいと思います。engeltmさんが引き続き住むばあい新オーナーとの新たな賃貸契約になると思います。新オーナーである不動産会社が家賃などの条件を決定する権利があるのでengeltmさんは新しいオーナーの条件で合意するかしないかです。この場合ご質問にある
＞退去の際に掛かる費用、引越し先の敷金、礼金、不動産仲介料、引越し代等
は請求出来ません。契約期限の前に退去する場合はある程度請求しても良いと思いますが駐車場の費用は応じてくれるか疑問です。新規に賃貸契約する場合でさえ駐車場の相談（地域によりますが）に100％応じられる不動産会社が少ないのが現実です。

お礼

アドバイスありがとうございます。
私もこのサイトに投稿する前いろいろ調べたのですが、
退去の必要は無いことは勉強しました。

居座ることによって、精神的に疲れてしまうし、
妻にもそういう気苦労はさせたくありません。
次の契約更新まで住むことは問題ないと思いますが、
気になるのは、契約更新時に不動産屋がなんら無茶な要求をしてくるとも限りません。
相手の要求に従うのが慰謝料を満額請求できのではいかと思っています。