私達の不動産を守る為に最善の法的処置とは（長文です）

質問

昨年一人息子（３８歳）が「自分が結婚して新しく買う家に両親の老後の面倒はみるから一緒に暮らそう。その代わりに今、両親と３人で暮らしている土地の名義は親から自分に変更するように公正証書を書いて欲しい」と頼むので“親名義の土地を息子に譲る”というような内容の公正証書を作成しました。（登記上はまだ親名義です）
住んでいた家は老朽が酷く暮らし続けるには無理があります。

ところが公正証書を主人が作った直後、長男が付き合っていた女性と入籍し、ローンで購入した土地に新築すると嫁と２人だけで暮らし始めました。私達が理由を聞こうと何度も電話したのですが、半年経った今も無視したままです。
息子の言葉を親として“今度こそは自立して欲しい”と信じ、公正証書を作成してしまった愚かさを後悔しています。

後から判明したことですが、入籍前、息子の嫁は法務局で我が家の不動産を調べたようです。入籍直前、息子に公正証書を書くように促したのも息子の嫁だそうです。
嫁（現在３４歳）は息子が始めての結婚相手ではないらしく、その上、法律に非常に詳しい人物のようです。

私達夫婦には一生働けない病気の娘（３２歳）がおります。息子は昔から病気の妹に暴力を振るうので一緒に住まわせられないのです。注意すると親にも殴りかかってきます。息子の暴力から娘を守り病気治療をさせようと１３年ほど前に小さなワンルームマンションを主人名義で購入し、娘に一人住まいさせています。母親である私が通いで面倒を看ています。

私達夫婦はこれから安い賃貸住宅を借り、一生娘の面倒を看ていかなければなりません。
息子夫婦と住めないとなると２人の年金を合わせても生活費がギリギリなので、住んでいた家の土地を売ってその金で細々暮らすことになります。

息子が約束を守らないので“土地を息子に譲る”という内容の公正証書は取り消したいと思い直し、公証役場に書き換えの旨を相談しました。
相談員の方は「公正証書は書き換えなくても名義人が土地を売って本人が使ったら息子さんは（法的に？）文句を言えませんよ」というような内容の説明をされました。
一度息子に譲ると書いてしまった公正証書を書き直さないまま親名義（登記簿上）の土地を売って親自信が老後生活の為、娘の介護の為に使う事が法的に許されるのか？心配です。

息子の嫁は入籍前から結婚相手の不動産を調べるような人物です。
私達夫婦が勝手に土地を売ったとむすこ夫婦が知った場合、公正証書を理由に不当を訴えてくる可能性がないか？気にしております。
娘を住まわせているワンルームマンションは将来娘に譲りたいのですが、息子夫婦の存在が気になります。
私達の不動産を守る為に最善の法的処置とは・・・・公正役場？家庭裁判所・・・・？？と頭を悩まさせています。
良きアドバイスをいただければと思います。

回答No.6

moonliver_2005 · ベストアンサー

＞嫁（現在３４歳）は息子が始めての結婚相手ではないらしく、その上、法律に非常に詳しい人物のようです。

嫁の方は、法律には詳しくても、税金については詳しくないようです。嫁の方は、この公正証書を実行すると目の玉の飛び出るような金額の贈与税を息子さんが払わなければならなくなるのを、公正証書を作ったあとで気が付いたのでしょう。住宅ローンを抱えた息子さん夫婦は一般論としては贈与税の支払いは不可能です。

＞一度息子に譲ると書いてしまった公正証書を書き直さないまま親名義（登記簿上）の土地を売って親自信が老後生活の為、娘の介護の為に使う事が法的に許されるのか？心配です。

法律的には、「第１問．公正証書にした未履行の贈与契約は取り消せるか？取り消せるならその方法は？」という問題、及び「第２問．公正証書にした未履行の贈与契約をそのままにしておいて、贈与者が贈与対象物件を処分したい場合、贈与者が負うべき法的義務は何か？」という問題を解くことになります。

この問題を解く一番簡単な方法は「法テラス」に電話するか相談に行くか、はたまた自治体の無料法律相談や弁護士会の有料法律相談を利用することです。

「それは当たり前のことです。そういうことする前に質問しているのです」ということを前提にした私の回答は次の通りです。本心は公正証書贈与契約書を読んでいないで回答することは、リスクが大きく、回答したくないのですが・・・（笑）

民法は贈与契約について次のように定めています。

（贈与者の担保責任）第551条　贈与者は、贈与の目的である物又は権利の瑕疵又は不存在について、その責任を負わない。ただし、贈与者がその瑕疵又は不存在を知りながら受贈者に告げなかったときは、この限りでない。
２　負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う。

質問の趣旨から「自分が結婚して新しく買う家に両親の老後の面倒はみるから一緒に暮らそう。その代わりに今、両親と３人で暮らしている土地の名義は親から自分に変更するように公正証書を書いて欲しい」みたいな息子さんが質問者さんの老後のめんどうを見る」という負担条件は公正証書に明文的に書かれていないようですから、本民法551条第１項が適用され、この土地を売却した前後に質問者さんのご主人名で、「拝啓　（事項のあいさつなど。）ところで、何年何月何日付け公正証書贈与契約書の贈与対象物件は、売却により不存在となりましたので（民法第５５１条の規定に基づき）連絡します。公正証書贈与契約書なので、後日、内容証明便でこの趣旨の手紙を送りますから驚かないようにね。こうするように法律に詳しい友人に言われて内容証明便を送るだけで、他意はないです。（以降、孫は元気ですか？みたいな何チャラうんチャラ、日常会話）」という手紙を出して、「告知書　何年何月何日付け公正証書贈与契約書の贈与対象物件は、売却により不存在となりましたので民法第５５１条の規定に基づき貴殿に告知します。贈与者何のたろべえ」という内容証明便出せば、質問者さんの疑問はすべて解消するでしょう。

補足

とても詳しいアドバイスをしていただき本当に感謝いたします。有難うございました。

息子の嫁は交際期間中もずっと無職で結婚前から我が家に泊まりこみ、会っても挨拶もしませんでした。
息子達が結婚する前、主人が体調を崩し入院したんです。私も娘を看ていて数日間留守でした。
嫁は誰もいない間に私達の家のタンス開け書類など物色したようです。
嫁の行動を息子に注意すると親に暴力を振います。

今、息子と電話連絡を取れないのは嫁が息子の携帯電話を着信拒否設定しているからなのです。
ですからアドバイスいただいたようにしたいのですが、内容証明を送っても嫁が先に開封して息子には届かないような気がいたします。

とにかく嫁は私達夫婦と息子を完全に切り離した状態にして息子をコントロールしているんです。
もちろんそんな女性の言いなりになる息子が頼りないんですけれど・・・・。

回答No.7

moonliver_2005

>ですからアドバイスいただいたようにしたいのですが、内容証明を送っても嫁が先に開封して息子には届かないような気がいたします。

配達証明付き内容証明便にすれば、嫁の方、息子さん、だれでも受領したとたん、この内容証明便が有効つまり、告知されたということになります。

息子さんの嫁の方と質問者さんの間の信頼関係は完全に破壊されているようですね。そのような状況なら、質問者さんには次の手があります。

１．法務局に行って、嫁にそそのかされた息子さんが勝手に登記の無断書き換えも出来なくすることも可能です。法務局に電話して、手続きの方法を聞いてみてはどうでしょうか。

２．公証人に相談されて新しい、公正証書遺言状を作ってもらってはどうでしょうか。遺言状は新しい日付のものがあると、古い日付の遺言状は自動的に無効になります。具体的にどうするか、やったことないので私は本当に可能か知りませんが、公証人の方が教えてくれるでしょう。（公正証書遺言状でない普通の遺言書の場合、新しい遺言状を書くと古い遺言状は自動的に無効になります。京都のしにせバッグ店「芹沢頒布」はこれで兄弟が骨肉の争いをしています。）

お礼

昨日公証役場に行って相談してきました。
遺言状を作り直すことにします。
有難うございました。

回答No.5

buck

公正証書の内容は、停止条件のようなので当面は、心配することはない気がします。
老後の面倒を見る、一緒に暮らす
この条件が満たされたとき、土地を譲るということですよね。

こんな場合と同じです。
「大学に合格したら、腕時計を買ってあげる」
この場合、大学に合格しなければ腕時計を買う必要はありません。
このようなことを停止条件といいます。
質問者さんのケースも停止条件で、同居と老後の面倒を見るという条件が満たされるまで、土地を譲る必要はありません。

心配なら自治体の無料法律相談を利用することをお勧めします。

お礼

「停止条件」よくわかる例まで付けていただいてありがとうございます。

土地の件はもう少し検討して法律相談を受けようと思います。

回答No.4

manno1966

公正証書というのがやっかいです。
民法第550条に「書面によらない贈与は、各当事者が撤回することができる。」
と、定められています。この条文を逆に言えば「書面での贈与の約束は一方的に破棄できない」と、なります。
ただ、次の民法第551条には、「贈与者は、贈与の目的である物又は権利の瑕疵又は不存在について、その責任を負わない。」
と、なっているので、その土地を売ってしまって存在しないことにしても責を負わなくてよいと解釈することも出来ます。

　訴えられても、錯誤無効や贈与に伴う扶養義務の不履行を理由とした主張も出来るので、処分してかまわないのでは。

お礼

よくわかりました。
主人と相談して今後のことを考えたいと思います。ありがとうございました。

回答No.3

aretusajp

法律の直接回答ではありませんが、私の実家と大変似た環境であるのを見てつい書きこみします。

我が家は父が早くに他界し、母と兄、3つ下の妹（私）です。残念ながら私と兄は大変仲が悪い兄妹です。おこがましいですが、小さい頃から勉強が好きだった私と勉強が苦手だった兄。そして妹（女の子）ということで両親とも私をかわいがりました。反対に兄は長男として周りから厳しいことを言われる時もあり、その差をいつもエコひいきに感じていたようで、嫉妬心が強い性格でした。
父が死んだ後、「長男だから母の面倒は俺がみる」と事あるごとに口に出し、自然な流れとして私も特に反対はしませんでした。そして私も大学を終えた後、就職のこともあり実家を離れてもう10年です。

兄は結婚しましたが、お嫁さんが入った後からやはり家の遺産（不動産）について動き回るようになりました。私が里帰りしてのんびりしていると、部屋に入ってきて「ここは俺の家だ」とわざと主張するようになり、私も実家に近づきにくくなりました。数年前、兄は会社を解雇になって失業しました。40才近かった為、再就職できず今は学生アルバイトのような仕事をしています。若いお嫁さんは心が離れていき、現在離婚協議中。そんな将来の見とおしが暗い状況なので、なおさら家の相続に対する執着が強くなり、嫁に行っていない私を敵視（遺産相続のライバルとして）、私がいない時もさんざんののしっているようです。

seijin1947さんも今回の件はお嫁さんのアイデアだけでなく、息子さんにそう行動させる原因は何か、を考えてみられるのもいかがでしょう。「息子は昔から病気の妹に暴力を振るうので一緒に住まわせられない」という部分は我が家にそっくりです。私は病気ではありませんが、兄は私への嫉妬から言葉でなくすぐ私に暴力で押さえ付けようとします。既に70代に入った母はそんな兄妹の喧嘩を見るのが嫌で、最近は私に実家に帰ってこないでと言い出す始末。私も将来的には弁護士さんを立てるつもりです。
家族のトラブルはつらいですね。でも経済的な事情がからむと遺産相続に関しては親兄弟無しになるというのは本当だと実感しています。

・・・直接の回答でなくすみませんでした。

お礼

息子の暴力を振るう原因は
幼少時からの親の躾の甘さ、環境、本人の生まれ付いての素質など色々考えられると思います。

自分自身、母親としていかにあるべきだったかを反省しています。

早々のご回答ありがとうございました。

回答No.2

hazu01_01

公正証書を作っただけでは、土地は息子さんのものになりません。
所有者はそのまま息子さんに相続させることも、他人に売ることもできます。
ただし、ローンを組んで家を新築しているようですので、その土地に抵当権を設定していませんか。抵当権を設定しているとするとなかなか買ってくれる人はいません。実質的には売れないわけです。確認してみたほうがよろしいかと思います。
また、その土地が売れて娘さんの看護費やあなたたちの生活費に使用できたとしても、旦那さんが亡くなってから相続する手続きのときに、いくらだんなさんが、遺言を作成して娘さんにワンルームマンションを相続させようとしても息子さんには遺留分がありますので、娘さんだけにワンルームマンションを相続させることはできません。

補足

他人名義の土地でも抵当権を設定することが出来るのですね。

抵当権設定の確認はどのようにすればよいのでしょうか？。

一応息子夫婦の家と土地の登記簿謄本は取り寄せてあります。

それからワンルームマンションの方は「息子の遺留分は認めない」と公正証書にかいても法律的に認められないのでしょうか？。

回答No.1

tk-kubota

それは司法書士の云うとおりです。
公正証書があったとしても、その「譲る」には条件があります。
「老後の面倒はみるから」ですが「長男が付き合っていた女性と入籍し、ローンで購入した土地に新築すると嫁と２人だけで暮らし始めました。」と云うことなので条件が成就することはなくなったわけです。
ですから、その公正証書は、あっても無いのと同じです。
それに、万一「約束どおり名義変更してくれ」と云っても、権利書、印鑑証明書を渡さないかぎり登記はできません。公正証書では登記できないのです。
更に、仮に、訴訟で名義変更しようとしても勝訴は難しい気がします。
まして、損害賠償請求などできないと思います。
もともとの真意が「入籍直前、息子に公正証書を書くように促したのも息子の嫁だそうです。」と云うことですから「要素の錯誤」と云って無効なのです。
もし、seijin1947さんが、その一人息子から「付き合っていた女性の要望だが公正証書を作ってください。」と云っていたとすればどうしますか。ことわるでしよう。それを「要素の錯誤」と云うのです。
以上で「あれは無効なので売却しました。」でかまいません。
なお、取消の公正証書はできません。また、このような問題は家庭裁判所の問題ではないです。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
「要素の錯誤」を知り安心いたしました。

それから、今後の参考のためにお伺いします。

公正証書の取り消しは出来ないとの事ですが
又、新に公正証書を作成すると仮定して
その内容が前に書いた件を打ち消す事になれば法律的に認められないのでしょうか？