不動産契約違反と言われて困っています

質問

困っています。
是非相談に乗って下さいませ。専門用語が分らなくてすみません。

昨年、土地を売りました。
最初は、不動産業を営んでいる、知人が買う予定でしたが、結局、その方のお客さんが買うことになり契約しました。
その時、その土地は新しく申請をしなければ建物を建てる事が出来ない。
時間が掛かるが、手続きをすれば大丈夫です。と、説明をしました。
（私達ではよく分からないので第三者(建築業の方）に説明してもらいました）
相手も納得して契約も済み何も無かったのですが、今日、電話があり、
「その土地に建物を建てたいが、すぐには建てられない。これは契約違反だ」と言われてしまいました。
後日、話し合いに来る。と言うのですが、契約も済み、説明もしたのに話し合いに応じなければならないのでしょうか？
私達は契約違反になるのでしょうか？
教えて下さい。
よろしくお願い致します。

回答No.1

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別に問題ありません。

『土地にすぐに建物を建てる』は相手側の一方的に都合であり
売り手には関係の無い話です。
それで　どうしても嫌で、相手が解約するのなら
手付けを全額放棄させれば良いだけの話。

どう言った土地かは説明済みである事をキチンと主張し
現品売買では　その物自身をキチンと見るのは、買い手側の義務である事を　理解させましょう。

お礼

早々のお返事ありがとうございます。
安心しました。

ただ、手付けでは無く全額支払が済んでおります。
解約をしたく無い場合でも大丈夫なでしょうか？
教えて下さい。
お願い致します。

回答No.5

noname#26116

仲介手数料を支払っていないとしますと、その知人の不動産屋に仲介して貰ったわけではないのでしょうね。
完全な一般人同士の直接取引というわけですね。

＞契約書には、住宅を建築する為などと記載されていません

であれば、契約の内容としては「土地を引渡す、代金を支払う」というだけのデリバリーですよね。
直ちに家が建てられないという事情では、契約違反とは言えないでしょう。「どこが契約違反なのか？」と契約書と照らし合わせて聞いてみましょう。
ただ、直接取引はこういう事が発生しかねないので、不動産屋に仲介手数料を支払ってでも仲介して貰うべきなのですが・・。（不動産業者が仲介業務を行いますと、物件の概要を調査し、買主に対して書面にて説明する義務が発生します）

プロと書いたのは、知人の不動産屋です。買主に対して「建築する為には手続が必要である」という説明もしてくれたのでしたら、同席をお願いすることは出来ませんか？

あとは、その買主が何を言いたいのか、よく確認した方が良いと思いますよ。例えば、建築する為に多少の手続を要する事は聞いていたが、実際に着工出来るようになるまでに、半年とか1年とか長期の時間を要するなど、当初の説明と大きく食い違うという言い分があるのかもしれません。

だからといって、質問者が契約違反と責められる筋合いは無いのですが、あまり感情的に争っても仕方無いので、契約解除して元に戻すことは大袈裟ですが、売主として可能な範囲で協力するとか、何か譲歩するという対応も、場合によっては必要かもしれませんね。

厳しい言い方をすれば、プロ（不動産業者）の仲介なく取引したわけですから、そこで生じる問題は基本的には当事者同士の自己責任であり、誰に頼るものでもないのです。
売った側もそうですが、買った側だって自己責任なのです。
仲介業者がいないのですから、買う物件の調査は自分でするしかないし、物件に瑕疵があったのならば別ですが、法的な規制等は瑕疵とは言えません。

お礼

ありがとうございます。
明日、どういう事なのか、よく話を聞いてみます。
最初に買う予定だった方が不動産業だった為、安心してしまいました。
多分、その方も一緒に来ると思います。

何となく、不安です。

回答No.4

noname#26116

ちなみに不動産業を営む知人は、その売買の媒介（仲介）業務として間に入っていないのですか？
もし仲介していれば、重要事項説明の範囲内の話ですから、責任はそっちになります。

知人は単に紹介しただけで、特に業務として入っていないとすれば、一般人同士の直接取引ということになり、売主（質問者）が物件の概要を事細かく説明する義務というものは特にありません。
契約書の条件通りに、売主は土地を引渡し、買主は代金を支払う、というだけです。

ただし契約書で、買主は住宅を建築する目的で、などとあれば最悪その目的が達成出来ないことで解除することは可能ですが、建築出来ないわけではないのでしょう？第三者が説明もして、買主も了承していたということですから、建築するまでに少しばかり手間や時間、費用が掛かるとしても契約解除は出来ません。

プロの知人に相談してみましょう。

お礼

ありがとうございます。
不動産業を営んでいる方は、私共のお客様で(宿泊業を営んでおります）当時、その方が買う予定でした。
その時にも、建物を建てるのには申告が必要ですと説明しております。
そして、新たに今の買主さんを紹介されました。
仲介手数料は払っていません。
契約書には、住宅を建築する為などと記載されていません。

プロの方と言いますと、弁護士さんでしょうか？
それとも不動産業の方でしょうか？

何度も申し訳ございません。
明日、こちらに来るということで心配でしょうがありません。

ありがとうございました。

回答No.3

noname#120967

No.2の補足です。

契約違反（法的に言えば、売買契約の債務不履行）になるかどうかは、
契約の内容、つまり当事者の合意した意思の内容によります。
本件の場合「すぐに建物が建てられる土地を売買する」というのが契約内容であれば、
売主が契約違反したことになりますが、本件の場合、そもそも売主と買主の
契約の意思内容が実は合致していなかったケースのようですので、
錯誤（民法95条）の問題になるわけです。

場合によっては売主の瑕疵担保責任（民法577条）の問題になるかもしれませんが、
きちんと説明していれば問題はなさそうな気がします。

お礼

ありがとうございます。
また、分らない事がありましたら是非相談に乗って下さいませ。
お返事感謝しております。

回答No.2

noname#120967

土地にどのような制限がついていたのかがわからないのではっきりしたことはいえませんが、
説明がきちんとされていたのであれば、契約違反にはならないと思います。

ただし、買主が建物をすぐに建てられると思って土地を買ったということなので、
「錯誤」があったということで契約は無効になる可能性があります。
ただ、その場合も買主に重大な過失があれば無効だと主張することはできません。
第三者の方に説明してもらったということですので、相手方に重過失があると
いえるかもしれません。
また、建物をすぐに建てたいのだということを買主が契約前に
告げていなかったのであれば、これも売主に有利な材料になります。

お礼

早々のお返事ありがとうございます。

説明は充分に致しました。
相手の方も承知の上で売りました。
第三者の方も「僕が承認になります」と言ってくれているのですが、あまりにも強い口調で言われるものですから、少し怖くなっていました。
皆様のアドバイスを参考に頑張ってみます。

本当にありがとうございます。