これって間に合いますか？！（土地の登記について）

質問

新築戸建の家を建てるため、土地を探していたところ希望の土地が見つかりました。現在中古住宅が建ってますが更地にして引渡しされます。

実はこの土地は不動産屋（売主が）が2つに分筆して我が家ともう一組の方に販売されるのですが、まだ家屋調査士の調査等がされていない状況です。住宅ローンは3月中に申し込めば（実行は3ヵ月後までにされればOK）非常によいものがあり是非ともそちらで申し込みしたいと考えているのですが、（4月から金利もあがり、その商品自体なくなる可能性が高いです）土地の測量・分筆等々、3月に住宅ローンを申し込むにはスケジュール的に厳しいものなんでしょうか？また通常こういった場合の流れはどのようになるのでしょうか？ちなみにこちらの土地は過去に分譲地として売りに出された区画の一つです。

知識が乏しいため、是非とも教えていただければ幸いです！！宜しくお願いします。

回答No.1

noname#39684 · ベストアンサー

■老婆心ながら、土地だけの購入時点では“通常の住宅ローンは使えない”ことはご承知のこととします（つまり「非常によい住宅ローン」は土地の先行取得のためにも使えるものですね）。

■通常の住宅ローンは、建売の場合は土地と建物の売買契約、建築条件付土地の場合は土地の売買契約と建築請負契約、の内容をもとにして審査されていき、３月中に申し込むことは可能です。

■問題は土地だけを先に買う場合です。ご存知のように土地だけを先に買う場合には、住宅建築のためのローンである住宅ローンは使えません。可能なものもありますが、一定期間内に住宅建築がなされる、という条件付であったり、金利面で不利だったりします。また、融資額も土地の担保価値以上とはならず、建築費用を含めて最初から融資がなされることはまずありません。

■土地の先行取得に使える住宅ローンは扱っている銀行も限られますし、上記のように融資額の制限もありますから、とにかくその点を確かめてください。

■その住宅ローンが土地だけの先行取得に使えるものであれば、３月中のスケジュールで可能です。金利は申し込み時点の金利が適応されますから、実行が４月以降になっても金利が上がるわけではありません。

補足

ご回答ありがとうございます！！

住宅ローン関係はすべてクリアになっています。（土地先行ですが、すぐに着工予定ですのでその点もすべて先方はスケジュール了解の上、OKになっています。実はJAなんで非常に融通が利くのです）金利等々も他の住宅ローンとかなりの時間比較しましたが圧倒的に有利なのです。

私がお聞きしたい部分としては、ローンではなく、土地の登記関係で、測量・分筆・登記等々のスケジュールが間に合うかどうか・・・という点です。
ぜひともご回答宜しくお願いします！！

回答No.3

63ma

６３maです。
　お礼文読みました。
　その不動産屋は、余り詳しくはないみたいですね。
　そもそも宅地造成して、分譲したのですから、その時に官民境界（造成時に、既存の公道が有った場合）の立会いは、当然されています。
　また、分譲地内の公道（宅地造成が完了した段階で、役所に公道移管した道路）は、元々が宅地造成と一緒に生み出した道路ですので、これも官民境界の立会いは、不要です。（役所が立ち会って、移管を受けている為）
　早い話が、該当地（買おうとしている土地）の測量図が有れば、図面上（測量を掛けないで、縮尺計算で）でも分筆図は書けますし、登記も出来ます。（但し、分筆測量図には測量士か土地家屋調査士の記名押印が必要）
　ご足労でも、以上の内容で、ＪＡの職員と一緒に登記所の窓口で、ご相談を早めた方がいいかと思います。
　融資のタイミングが早かろうと遅かろうと、不動産屋に入る仲介手数料は変わりませんので、登記に関して緊迫感の無い不動産屋は、当てにしない方が良いと思います。

お礼

またまたご回答ありがとうございます。助かります！！私も回答者さんのおっしゃるとおり過去に境界を確定しているのだから必要ないのでは、と論理的に理解しているのですが、再度不動産屋に同じように質問したのですが、民民・官民ともに境界線立会い、やはりやるみたいです。以前同エリアで同じように分筆した土地を購入した知り合いにも確認したのですが、全て不動産屋（今回とは別の）が立会いをやったようです。過去に境界を確定している分譲地でも（特に分筆の場合）、またやるようなことがあるのでしょうか・・・。ちなみに分筆に関わる登記・測量等の費用は全て売主負担です。

回答No.2

63ma

不動産屋に分筆の為の測量スケジュールをお聞きでしょうか？

　＞ちなみにこちらの土地は過去に分譲地として売りに出された区画の一つです。＜

　この様な土地ですから、隣地との境界は明確でしょうから、境界立会いは必要ありませんので、単純分筆で済むと思います。
　ですので、測量図の作成はすぐ出来ます。また分筆登記の所要日時も１週間前後かと思いましたが、不動産屋に確認された方がいいかと思います。
　何れにしましても、新規金利等の問題もありますから、不動産屋に所定手続きを急がせた方が良いと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます！
やはりそうですか・・・。実はJAの担当者にも同じことを言われました。（境界線は確定されているはずだから立会は必要ないのでは？立会が入るとスケジュール的に無理です、と言われました。）
不動産屋と2,3日前に話したのですが、どうやら近隣住民の立会だの道路の境界線がどうのこうので（すみません、そのとき分筆の手続についてあまり詳しく調べておりませんでしたので話を半分聞き流してたかもしれませんが・・）、市役所に申し込みをしていて（恐らく官民境界立会のことですね、今となれば）そのスケジュールが来週わかるといわれているのです。
まさか、不動産屋さんが立会不要なことご存知ないわけないですよね・・・プロですもんね・・・。
どうしたらいいでしょう。