土地付き＝所有権？

質問

すいません、住宅購入を考えているもので、現在、土地付き一戸建ての新築建売を見回ってます。

最近では「土地付き」とかかれずに敷地権利の項目で「所有権」と書かれていることが多いのですが、所有権とはつまり土地付きの事を指すのですよね？

ほかの人に聞くと、所有権というのは種類があって、土地付きかと思ってたらそうではなく、元々土地を持っていた人とトラブルになるケースがあると聞いたのですが、検索してみても所有権＝土地付きとは検索できなかったのでここに書き込みました。

所有権を持って、建物、土地のそれぞれの固定資産税と都市計画税の税金を払えば、自分の土地になったってことになるんですかね？

所有権、借地権or地上権、定期借地権などについては当然違いが分かるのですが、「所有権」自体に種類があるから気をつけたほうがいいなんて言われて困っています。

回答No.7

turbotjc · ベストアンサー

#5の者です。

共有の場合でも一緒です。

＞通常の売買契約であれば、抵当権や差押え登記等については物件引渡時までに（普通は残金決済時）売主の責任において抹消する事が契約条項に入っています。

この様な条項が入っていないのは、極めて特殊なケース、いや何らかの悪意のある場合でしょうね。

また、その契約が借地権の取引なのか、所有権なのかという基本中の基本部分は不動産業者が重要事項説明においてするのがごく当たり前で、それが無いとなれば業者失格です。

お礼

ありがとうございます。おかげで契約する際は安心して手続きができそうです。

回答No.6

noname#25310

#3です。
その物件ならフラット35適合となっているので、再建築不可ではないですね。
再建築不可なら銀行は融資しませんし、公庫ならなおさらです。
それに再建不可は物件情報にも必ず明記されるので見ただけでわかります。

家を買う時にローンを組むと言うことは、銀行に借金するということです。
決済の時に買い主の口座にローン借入額が一括して振り込まれます。（融資実行という）
ただし銀行は融資する代わりに物件を担保に取ります。
債務者が返済不能になったときに差し押さえるためです。
（これが抵当権です）
つまり債務者が所有権を持ち、なおかつ他の抵当がついていない物件でないと、銀行は抵当権設定する意味がないのです。
一方融資されたお金は頭金と合わせて、直ちに売り主の口座に移動して、購入代金支払いとなるのです。
それと引き替えに売り主は所有権を外し、買い主に移動するのです。
買い主（債務者）に所有権が移動出来るならばと、銀行は融資するし抵当権設定もできるのです。
ローンの実行（代金の授受）、所有権の移動、抵当権設定の3つは、いわば卵と鶏の関係で、どれが先とはできないので、同時に行うのです。

お礼

ありがとうございます。とても参考になります。
物件情報にかかれているのですね。ということは・・再建築不可の場合は・・、一括で買うしかないということになるのですね。

取り引きの流れも具体的に知ることができました。どうもありがとうございます。

回答No.5

turbotjc

・抵当権について
通常の売買契約であれば、抵当権や差押え登記等については物件引渡時までに（普通は残金決済時）売主の責任において抹消する事が契約条項に入っています。
もちろん抹消せずに所有権の移転登記が出来ない訳ではないですが、他人の借金で自宅（土地）が競売になる可能性が残ることになりますから普通はあり得ませんし、ローンを組んで購入するとなればそのまま取引することは借り入れしようとする金融機関が許しません。
このあたりは引渡時に登記手続きをする司法書士が、抵当権の抹消が出来るかどうか書類が揃っていることの確認をキチンとしますので、それほど心配はいりません。もし売主側の事情でどうしても抹消が出来ないとなれば、手付金の返還および違約による損害賠償請求となるでしょう。

複数棟ある建売住宅なら、一般的に再建築不可である可能性は低いと思っていいですね。

お礼

ありがとうございます。
銀行が抵当権を持つ以上、契約の際は売り主の都合で好きにはできないということですよね？
単有の所有権のつもりが実は借り地だった場合もあるなんて知り合いに脅かされていたので、安心しました。

通常の売買契約の場合は…との回答をいただいておりますが、所有権の共有の場合はまた違った方法になるのでしょうか？質問ばかりでホントに申し訳ありません。

回答No.4

outerlimit

＞所有権移転登記はローンが組めなければできないのですね。

所有権移転登記とローンは関係ありません

ただ　売買契約でローンがだめの場合は、違約金無しで契約を解除できることや　代金支払には抵当権や地上権を抹消することを条件とすることを明確にしておかないとリスクが大きいのです

質問者は早とちりする傾向があるようです、高額な買い物ですから、熟慮してください
あいまいなまま、自分に都合の良いように解釈することは非常に危険です

お礼

ありがとうございます。

無知なくせに、自分なりにわかりやすく解釈したつもりで書き込んでしまいました。大変申し訳ございません。こういう早とちりがトラブルにつながりますね。気をつけます。

回答No.3

noname#25310

>140平米1980万の物件
これはもしかしたら再建築不可などではないでしょうか。
接道条件（土地が道路に接する条件）などの建築基準法を満たしていない場合、再建築不可といって土地の価値がとても低く、値段も安くなります。
このような物件は担保にならないので銀行融資も受けられません

代金というのは購入代金のことです。3000万の物件なら3000万きっちり払うと、それと引き替えに所有権移転登記をします。
不動産購入の流れは、
申し込み→売買契約締結（飼い主は手付金を払う。手付金とは購入代金の一部となる）→ローン審査→ローン申し込み→決済（ローンの実行も含めて、購入代金の残金を全額払う。同時に所有権移転登記と物件の引き渡しが行われる。）

売り主側で抵当権解除が出来なければ、決済が成立しません。
抵当が残っている状態では買い主側のローンが実行されません。
現金一括で買う場合は抵当解除と所有権登記に支障がないことを確認してから、代金を払うべきでしょう。

お礼

ありがとうございます。大変勉強になります。
所有権移転登記はローンが組めなければできないのですね。

頭金を500万円貯めて残りの金額を35年または20年ローンでやりたいと思っているのですが・・。

物件情報だけでは再建築不可というのがわかりませんでした・・。
たとえば下記の物件なのですが・・・。

http://home.adpark.co.jp/web_search/servlet/w_Servlet?sort=-1&sort1=a3&sort2=&sort3=&update=0&b_flg=&ts_flg=&tid=aaa4dZ5d5uRLaU1172732186940&user_cd=&group_cd=&cmd=detail2&type=43&bc_cd=2&sel_pr=1&OthersFlg=&scut_flg=&list2=1&rc_flg=&tmpl=category&begin=1&money1=min_%89%BA%8C%C0%82%C8%82%B5&money2=max_%8F%E3%8C%C0%82%C8%82%B5&tochispace1=min_%89%BA%8C%C0%82%C8%82%B5&tochispace2=max_%8F%E3%8C%C0%82%C8%82%B5&yukaspace1=min_%89%BA%8C%C0%82%C8%82%B5&yukaspace2=max_%8F%E3%8C%C0%82%C8%82%B5&sort_flg=2&teikisyakuti=&update=0&shintikuflg=0&fpicture=0&area=1000&banner_cd=&use_confirm=1&zeroflg=&pref=1200_5241&city=2173&madori1=min_%89%BA%8C%C0%82%C8%82%B5&madori2=max_%8F%E3%8C%C0%82%C8%82%B5&detail=440876010_007676_999_0&count=30

質問ばかりで申し訳ありません・・・。

回答No.2

outerlimit

単純な所有権移転登記には、そこに設定されている
抵当権、借地権等の付随する登記を抹消する条件はありません

契約書に記載されていないと、抵当権や借地権が設定されているまま所有権移転登記されることもありえます

契約をよく確認してください

所有権には単独と共有があります区分所有権もあります、その違いをよく理解してください

お礼

ありがとうございます。
契約書に記載されているのですね。よく確認したいと思います。
なるほど・・、単独と共有という部分が重要ですね。区分所有権はマンションなどの集合住宅の場合なので一戸建ては該当しないですよね？

回答No.1

noname#25310

敷地権利が所有権というのは、土地を所有者として登記する権利が商品として含まれますよ、ということです。
つまり代金と引き替えに前所有者から買い主に土地所有権登記が移動します。
ただこの時に前所有者が抵当権を外せなかった場合など（例・住宅ローンの残債が売却によっても完済できないと、債権者である銀行は抵当解除してくれない）、買い主に所有権の移動ができないということもあります。

固定資産税を払ったら所有者になるのではなく、所有者として登記したら納税の請求書が来るのです。

お礼

素早いご返答、誠にありがとうございます。
とある物件が1980万円で新築一戸建（建て売り）で4ＬＤＫ（１４０平米）という物件があったのですが、ずいぶん安く、怪しいと言われました。

〉代金と引き替えに前所有者から買い主に土地所有権登記が移動します。

とのご回答をいただいているのですが、この代金は手数料の一部に含まれる登録免許税の代金だけで済むのでしょうか？

また、抵当権がはずせなかった際には、私のところにもその知らせはいただけるのでしょうか？

元買主の人と土地のことでトラブルになるのを避けたく、すごく慎重になってしまっています。もうしわけございません。