• ベストアンサー

仮登記の違いについて

所有権移転仮登記(売買)-売買契約書 所有権移転請求権仮登記(売買予約)-売買予約契約書 上記2件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと理解できますが、 後者の使い方が良く分かりません。 ついては、後者の例示を頂けたら幸いです。 また、第三者に対する対抗力や登録免許税に違いあるのでしょうか? 売買予約契約書は、キャンル可能な契約書とは違いますよね?

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
noname#26116
noname#26116
回答No.3

>農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の状態でしたら移転請求権仮登記になるのですよね? 理屈としてはそうですね。しかし質問者は「仮登記」という登記上のものと「当事者同士の契約事」という民民の取り決め事を、重ね合わせて考え過ぎなのかな、という気がします。 例えば予約売買を考えてみても、予約完結権を持つのが当事者の一方なのか、両方なのか、又はそれを行使する上での条件があるのかどうかなど、約定の上ではケースバイケースです。 >借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予約とする意図は何でしょうか? 抵当権を設定すると、回収までには時間や手続が必要ですし、ケースによっては債権を全て回収出来るとも限りません。仮登記による担保の方は、基本的には現物不動産の権利を移転してしまうわけで、早くてシンプルだからだと思います。 >安い金額で購入できる売買予約を貸金業者がするとしても、返済したら売買予約が無効になる特約があれば、清算義務ありますよね?? ここで書かれている清算の意味が解りかねますが、代物弁済予約でなく売買予約の仮登記でも、仮登記担保であるならば仮登記担保法に準じて考える必要がありますので、仮に借金が滞って本登記に移行するにしても不動産の価値と債権債務との間で清算を行う必要はあります。 質問者の意図が不明ですが、貸金業者がいつでも自由に予約完結権を行使した場合の事を指しているとしますと、大抵は返済が滞りなく行われている段階で予約完結権の行使は出来ない約定になっているはずです。

SuperFrog
質問者

お礼

ありがとうございました

その他の回答 (2)

  • tk-kubota
  • ベストアンサー率46% (2277/4892)
回答No.2

>上記2件のうち、前者は、残代金の支払までの保全だろうと理解できます その「前者・・・保全」と云うところが少々理解不足と思います。 確かに広義には「保全目的」ではありますが、前者は、内部的に所有権が移転して、何かの理由で本登記ができなく登記順位の確保のためにする仮登記です。 一方、後者は、まだ所有権は移転していなく、将来、条件が成就した場合に所有権が移転し、その時のための仮登記です。 登録免許税は、どちらも同じです。 次の「キャンル可能な契約書」と云うことがわかりませんが「キャンセル可能な契約書」だとすれば、キャンセル可否と「売買予約契約書」とは別に考えた方がいいと思います。 契約のなかで、その可否を決めればいいわけですから。

SuperFrog
質問者

お礼

ご回答ありがとうございます。 所有権が移転しているか、否かでのご教授で、すっと理解できました。 もう少しお教え頂けたら幸いです。 不動産の売買契約書で、 「ローン未承認の際の契約取消し」条項があっても、売買予約契約で無く、売買契約ですよね。 「農地転用が認められたときに有効とする」が売買予約契約とすると、前行の売買契約 と違いが感じられません。 「農地転用が認められたときに条件を検討し直し別の契約をする」であれば、 ローン未承認と明らかに違いが分かるのですが・・・。

noname#26116
noname#26116
回答No.1

不動産登記法の第105条を参照してみてください。 質問文にある前者は同条1項のものと解されますが、後者のものは同条2項のものと解されます。 仮登記は、例えば「売買予約」となっていても実体は借金の担保目的の為の設定だったり、使い方が少々怪しいケースもありますので、実際のところはケースバイケースで登記簿を見ただけでは何とも言えない事も多いです。 ですから、全てが全てその限りでは無いかもしれませんが、基本通りに見れば前者の方は実体上権利移転はしているものの、書類等に不備があり本登記が成立しないなどの理由での仮登記。 そして後者の方は実体上権利移転はしておらず、例えば農地転用の許可が下りてからなど、条件成就を前提とするような場合で請求権を保全する仮登記ということだと思います。

SuperFrog
質問者

お礼

ご回答ありがとうございます。 不動産登記法の第105条を見せてもらいました。 もう少しお教え頂けたら幸いです。 農地でなくても、買主が購入決意したら本登記、の状態でしたら 移転請求権仮登記になるのですよね? 借金の担保目的で、抵当権でなくて売買予約とする意図は何でしょうか? 安い金額で購入できる売買予約を貸金業者がするとしても、返済したら売買予約が 無効になる特約があれば、清算義務ありますよね??

関連するQ&A

  • 売買予約仮登記と所有権移転請求権仮登記の違い

    不動産購入を考えてます。契約(手付金支払い)後3ヵ月後の受け渡し の予定です。受け渡しまでの間に売主が破産したり、不動産に差し押さえが付く可能性があります。一括売買が一番良いのですが、3ヶ月後でないとお金が作れません、でも物件ほしいので押さえたいのです。良い保全方法はありますか?ついでに売買予約仮登記か所有権移転請求権仮登記の違いも教えてください。

  • 仮登記について教えください。

    売買予約を原因とする所有権移転請求権仮登記の登記がされている土地に、その後、根抵当権が設定されました。 所有権移転請求権仮登記を本登記として所有権移転登記を行ったときには、仮登記後に登記された根抵当権はどのようになるのでしょうか、教えて下さい。 そして、仮登記を本登記にしたいのですが、所有権者が応じないときには、どのような方法で対処するのでしょう、ご教示をお願いします。

  • 抵当権の仮処分の登記について

    抵当権設定の登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分   抵当権移転の登記請求権を保全するための処分禁止の仮処分    保全仮登記に基ずく本登記を申請するとともに、単独で当該仮処分の登記に後れる登記の抹消をする場合、前者と後者「設定か移転」で帰結が異なるのはなぜでしょうか?         色んな専門書で調べても今ひとつ分かりません。

  • 仮登記について

    所有権移転仮登記について教えて下さい。 例えば、Aが住宅ローンが残ってるある建物をBから購入したとします。 しかし、抵当権を持っている銀行が移転登記の承諾が得られなかったので、 所有権移転仮登記したとします。 後日、Cがその建物を相続で取得し、所有権移転登記(本登記)したとします。 この場合、AはCに対抗できないのでしょうか? 仮登記について、いま1つ理解できていないので、アドバイスの程よろしくお願いします。

  • 不動産登記法『嘱託登記』

    民事保全法における仮処分について [事例1] A→Cに売買されたのにB名義で移転登記されている場合の、仮処分の登記の登記記録 順位(1)所有権保存  A    (2)所有権移転  B    (3)処分禁止仮処分 C このような事例の場合、Cが保全すべき登記請求権はどのようなものになるのですか? 普通というか、よくある事例は [事例2]  順位(1)所有権保存  甲       (2)所有権移転  A    (3)処分禁止仮処分 B       (4)所有権移転  C のようなものです。 これは、A→Bの売却があったが売主Aが買主Bへの所有権移転登記に非協力の場合、 BはAへの所有権移転登記請求権を保全するために申し立てをして、仮処分命令を受け、裁判所の嘱託により処分禁止の仮処分の登記がされます。 この登記がされた後でもAはその権利を処分することはできるので、Cに売却してA→Cの所有権移転登記がされました。 しかしながら、CはBに対抗することができないので、仮処分債権者であるBは保全している登記請求権を実現する登記をする場合には、それに抵触する第三者Cの登記を抹消することができる、という事例です。 この[事例2]は分かるのですが、[事例1]が良く分かりません。 どなたかご説明、ご教授お願いいたします。

  • 仮登記がのこったままの土地の合筆

    順位2で、所有権移転の仮登記とあり原因には売買予約とあります。このまま本登記はなされなかった?ようで、余白なっています。そして順位3で(2の所有者と同じ人のときと違う場合とあり)所有権移転原因が相続とあり、それが相続で所有者が変わっていったあと、某市所有になっています。 仮登記がのこったままの土地何筆かとのこっていない土地何筆かを一緒に合筆できないようですが、仮登記の抹消というのは簡単にできるものなんでしょうか?

  • 仮登記の本登記

    下記のように登記簿がある場合の所有権移転仮登記の本登記について (1)A名義 (2)Bを仮登記名義人とする所有権移転仮登記 (3)C名義とする所有権移転登記 ※Aは、Cへ所有権移転登記後に住所移転した この場合の(2)の仮登記の本登記は、登記義務者とされる仮登記義務者の住所が、仮登記時と仮登記の本登記時で、相違しているので、当該仮登記に基づく本登記の申請には、その住所に関する変更証明情報を添付して申請することになるのでしょうか??

  • 不動産登記法 仮登記について

    『相続を原因とする所有権移転仮登記または移転請求権仮登記はできない』 と某テキストにありました。 しかしながら、厳密にはできる場合もあるとの説明もされています。 これは具体的にはどのような場合になるのでしょうか? 自分なりになんとか考えてみたのですが… 仮登記された所有権の仮登記名義人が死亡した場合、「相続」を原因として仮登記申請できる。(できるというより、この場合は仮登記するしかない??) また、相続を予約することはおかしいので「相続」を原因とする所有権移転請求権の仮登記はできませんが、2号仮登記で登記の目的を「条件付所有権移転仮登記」として原因を「年月日相続 (条件○○の死亡)??」のような記載による登記申請はできるということで良いのでしょうか? ご説明お願いします。

  • 所有権移転仮登記と後順位の抵当権の関係

    所有権移転仮登記と後順位の抵当権の関係 不動産を買うために手付金を払い、所有権移転仮登記をつけておきました。 所有者が借金をして、後順位に抵当権をつけた債権者が競売をかけました。 所有権仮登記は消えないときいたのですが、権利は残るのでしょうか? その後落札した新所有者との関係はどうなるのでしょうか? 所有権移転仮登記は売買契約に基づくものでして担保仮登記ではないと思っております。 よろしくお願いします。

  • 仮登記の時効について

    所有権移転(代物弁済予約)の仮登記や仮処分に時効はあるのでしょうか?