社宅代行って？

質問

私は不動産屋に勤めてまだ間もない者です。
今日お客が来て部屋を申込みしました。
某大手企業勤務者なのですがお客から「社宅代行が絡むかもしれない」と言われましたし、「この社宅代行と取引（提携）していなければどこかの不動産屋を挟んでワンクッション入って当社に連絡くるかも」て言われ私はチンプンカンプンでした。自分でも色々調べたのですがよく分かりません。
話しを聞いた某大手⇔社宅代行→他社→当社（管理会社）…わからない。
これはどのような仕組みでどの用にお金などが流れるのですか？
あと、契約名義が某大手と社宅代行ではどのような違いで保証人もどのように変わるのですか？
教えて下さい。

回答No.2

mu128

「入居者入れ替えの特約」というのは、どのような意味でのものでしょうか？
それによって違ってきます。
おそらく、入居者の条件や変更ということだと思うのですが、ケースごとにいうと
（１）入居者変更を認めない。入居者は契約の時の者だけである。
（２）入居者変更が可能。
にわかれます。
（１）の場合は、「入居者の変更は一切認めない。変更する場合は、本契約を一度解除し新たに契約を締結するものとする」という文面でいいかと思います。
（２）の場合は、「入居者は賃借人である乙の会社社員に限り変更することができる。ただし、その際には、入居者変更の旨を貸主甲又は管理会社まで報告し許可を得ること。入居者本人の免許証の写し又は住民票を提出すること。」のような感じです。
もし、賃借人が代行会社の名義ですと、入居者は代行会社の社員ということになってしまうので、その場合は、「賃借人」を「転借人」に変更して下さい。

しかし、実際には、ほとんど、（１）のパターンを代行会社の方から要求してきます。これは、一人目の入居者がすごく汚して退去したり、長期間住んでいたけど、二人目はきれいにして短期間しか住んでいないのに、原状回復費用は二人目に請求することになってしまったりしてトラブルになるからです。

どのような意味での特約をいれたいかはわかりませんが、希望される内容をそのまま文面にすればいいと思いますよ。
あと、できれば、入居者本人も連帯保証人として責任をもってもらった方がいいです。

お礼

ありがとうございました。すごく参考になりました！！

回答No.1

mu128

最近、大手の会社なんかが従業員が住む賃貸物件を契約する時に、間にそのような業者が入ることが多くなってきました。なぜ、そのようなことをするのか詳しい理由はわかりませんが・・・。それと同じようなものではないかと思います。

そのような代行会社が入ると、契約書の一部を変更されたり追加削除を要求されることが多いです。しかし、最初の契約時だけ少し面倒ですが、その後は特に問題があるということはあまりありません。（ただ、代行会社によっては、解約の場合の入居者との連絡がスムーズでないことが時々ある）
お金がどのようにわたっているかはわかりませんが、当然、大手会社から代行会社に手数料がいっているでしょうね。保証人とかはあまり変更ないように思います。
あまり難しく考える必要はありません。賃貸契約についての代理人がでてきた、という気持ちで結構だと思います。

中には、契約書の規定をあれもこれも変更などを要求してくることがありますが、できないものはできないと却下しても結構です。あと、会社によっては、共益費や駐車場代は個人負担になることもあるので、入金が別々になり管理が少し手間がかかることがあります。

お礼

遅くなりました。
参考になりました、ありがとうございます！
今客付業者と契約内容を話している最中です。
あと、契約約款に入居者入れ替えの特約を入れたいのですがどのような形で入れたらよいのでしょう？