繰上げ返済の時期について

質問

平成14年に2400万の借り入れをして35年ローンを組みました。
現在金利1.6％(平成21年4月まで)で残金がおよそ2180万です。次の３年(切り替えのつど)は店頭金利から0.1％優遇。
1％の住宅ローンの控除が残り6年受けられ源泉徴収額は約14万です。
そこで質問ですが、今現在約500万円ほど繰り上げ返済に回せそうなのですが、どのタイミングで繰り上げ返済すべきでしょうか。
住宅ローン控除を考え合わせると、繰上げせずに控除をできる限り多く受けるほうがよいのか、とにかくどんどん繰上げ返済していくほうがよいのかわかりません。
どちらを選択するほうがどのくらい得なのか教えてください。

どなたかご教授いただきたいです。
よろしくお願い致します。

回答No.2

unos1201 · ベストアンサー

平成１４年の４月から借り入れたとして、平成１８年３月末には４年すでに経過したことになります。平成１９年３月では５年ということで、まだ元金が２２０万円しか減っていないとしたら、一年当たり５０万円弱しか減っていない計算になるのが理解できると思います。

支払い当初は利子の占める割合が大きく、元金があまり減らないのがローンですので、もしも５００万円初期に返済したら期間を１０年弱短縮できる計算ができます。実際にはもう少し少ない期間ですが、全体に対して利息がかかりますので、現在なら、２１８０万ｘ１．６％の３４８８００円という３５万円程度が年間にかかる利息です。

初めに戻って、この分、仮に５年分を繰り上げ返済すると、期間短縮なら、５年分の利息、１８０万円程度は節約できますし、８年分としたら、３００万円程度分の利息の節約ができることになります。近似計算ですが、初期なら、こういう効果があるのです。つまり、近い返済予定のときに５００万円も返済に充当し、期間を短縮すると、３００万円以上の節約に相当すると考えていいと思います。

別の見方をすると、２１８０万円のうち、５００万円は２３％に相当しますので、あと３０年程度のローンを２３年程度に圧縮できるように単純に考えることができます。実際には複利計算ですので、２０年程度に減らす効果になるのですが、現在の支払いの年額ｘ１０年程度から５００万円を引いた分が利息の節約できた金額となります。

これは、住宅減税などから考えたら比べ物にならないほど大きい金額ですので、初期は返せるだけどんどん繰り上げ返済し、期間短縮をすることをお勧めします。どんな高利回りの貯蓄よりも確実にあなたの支払う総額を減らせ、その分の余裕ができます。

お礼

こんにちは。早速質問にお答えいただき有難うございました。
大変丁寧な回答で素人の私でも理解し易くとても助かりました。
unos1201さんの意見参考にさせてもらい主人と早い時期の繰上げ返済を検討してみようと思います。
貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.1

esezou

manaceさん、こんにちは。
完全に質問者さんの条件と同じシミュレーションとならなかったので、誤差が相当ある、と承知の上で（数字は丸め、将来利息は適当）。
１．このまま何もしない、利息合計、９４０万
２．すぐに５００万繰り上げ返済する、利息合計、５１０万

「控除をできる限り多く受けるほうがよいのか」
この結果が本当なら、問題外ですね。
金融機関に返済予定シミュレーションしてもらいましょう。

お礼

こんにちは。貴重なご意見有難うございます。
大変参考になりました。
esezouさんのご意見のように金融機関でのシュミレーションをしてもらい早期の繰上げ返済を検討しようと思います。