付帯工事の概算

質問

建築条件付売地を購入する予定です。
ハウスメーカーから、付帯工事の概算をもらいましたが
そんなに付帯工事費ってかかるの？と思い、相談いたしました。
購入予定の土地は区画整理地内で、４５坪です。
建物は面積３３坪ほどを考えています。
付帯工事費として計上してあるものは、
設計及び申請料
仮設工事費及び工事諸経費
屋外給排水工事費
地盤改良工事費（必要あれば）
水道加入・局納金
都市ガス配管工事
給排水取出し工事
外構工事

その土地でなければかからない費用（都市ガス配管や給排水取出し等、前面の道路までは配管されているけれど、家の中に引き込まなければ
いけないからと説明を受けました）
もありますが、これ全部で480万円くらいかかります。
中でも仮設工事と工事諸経費という項目で9500円／m2ということで
３３坪（110m2）建てるのに、105万円くらいです。
本当にこんなにかかるものなの？とビックリしているんですが
相場といいますか、通常はこんなにするものなのでしょうか？
各項目、おおよその相場とかわかりましたら教えてください。

それから、条件付売地ではじめ土地の契約をしますが
その後ローンがとおって、購入した後、
そのハウスメーカーは辞めたいとなった時、辞めることはできるのですか？
その時にはいくらくらいペナルティがあるのでしょうか？

回答No.7

noname#26116 · ベストアンサー

勘違いされても困りますので念の為追記しますが、
建築条件付土地販売として認められる手法というのは、

土地契約において、建築請負契約締結を停止条件とする、若しくは解除条件とする、ことが前提となりますので、建物プランや見積りに折り合いが付かずに建築請負契約が締結に至らなければ「白紙解除」にするという条件で契約しなければなりません。
当然に違約金はありません。

上記内容を含まない条件付土地販売は独占禁止法に抵触する、とされていますので。メーカーにもよく確認してください。

その他の項目に付いても少々触れますが、他メーカーにて見積りを取ると言っても、原則は「建築条件付土地」ですよね？そのメーカーで建てる事を前提に買うわけですから、条件を外して貰って条件無しの土地を購入出来る状況にでもならないと他メーカーで見積りを取っても仕方ありませんよ。

条件付で土地を買うという事は、少なくとも土地契約時点では、そのメーカーで家を建てるという前提であるという事をお忘れなく。
尚、地盤調査が有料か無料かはメーカーによりけりですが、いずれにせよ土地契約前には一般的にはやりません。（その結果で買わないと言われても困るので）

土地契約→地盤調査等→プランニング→建築請負契約
という流れです。請負契約締結までの期限としては概ね3ヶ月程度。ローン特約を付けるでしょうから、ローン不可、若しくは期限以内に請負契約に至らない場合→無条件白紙解除、ということです。

他メーカーで建てたい希望がある場合には、条件を外す交渉をしてください。かなりの金額の上乗せをすることにより承諾が得られるケースもありますし、断られるケースもあります。

回答No.6

mifu33

ＡNo.５です。
　土地が気に入っているということは、通風・採光・騒音が無いか・異臭はしないか・周辺にゴミ焼却場がないか等は確認し、納得しているという事で理解していいですよネ。あと、周辺の相場と比較して価格も妥当であると判断されているのですよネ？
　本来なら、土地を契約する以前に、建蔽率・容積率・北側斜線規制・用途区分等の法律上どれだけの家が建てれるのかを確認するのですが・・・
　少し気になるのは、質問者様の要望事項をきちんと盛り込んだ見積もりとなっているかどうかが重要です。当初の概算見積もりが１５００万円でも、打ち合わせして要望を盛り込んだら１８００万円になり、更に打ち合わせを重ねたら更に１００万円アップ・・・なんてことざらですから。もしも、一般例的なプラン提示を受けただけであれば、ご自身の要望を踏まえたプラン提示・見積もりを作成してもらって下さい。それまでは、何を言われても契約してはいけません。それを断るようなＨＭであれば、契約しなくて良かったと考えてください。

　もちろん、契約を見合わせれば、その土地の購入を放棄したことになりますから、条件が良ければすぐに売れちゃうでしょうし、他に比較して条件が悪ければずっと売れ残ってるでしょうし。ただ、不動産は唯一無二だし、人により価値観は違いますので、実際どうなるかは神様にも分かりません。

お礼

>一般例的なプラン提示を受けただけであれば
おっしゃる通り、一般例です。
私たちの希望の間取りも決まっていません。
やはりそれでは危険でしょうか？
当初の見積額より上乗せされたり、プランが思い通りにならなければ
請負契約はしないつもりでいます。
その時に土地も解約になったとしても、仕方ありません。

NO.1さんがおっしゃるように、他のハウスメーカーさんに見積もりを
出してもらうのは、土地契約の前の方がいいのでしょうか？
それとも契約後、今のハウスメーカーさんと同時に勧めて行くのは
意味がないのでしょうか？
他のハウスメーカーさんには、地盤や地質調査も依頼できるのでしょうか？
どのように他のハウスメーカーさんにお願いしたらいいのかわかりません。
（他のハウスメーカーさんにとっては、損ですよね？）
まったくの素人で申し訳ないのですが、教えてください。

回答No.5

mifu33

＞条件付売地ではじめ土地の契約をしますがその後ローンがとおって、購入した後、そのハウスメーカーは辞めたいとなった時、辞めることはできるのですか？

　建築条件付の土地であれば、ＡNo.３さんが述べているような単なる白紙撤回のみでは済まず、違約金が発生すると考えられます。そもそも、「契約」するのですよね？
　一般的な不動産売買契約には、ローン審査に落ちた場合くらいしか停止条件が付加されていないのではないでしょうか？
　私も土地を探していて、土地・建物で３４８０万円のところを、建築条件を外して土地のみ売ってもらうよう交渉したところ、土地のみの売買なら２５００万円とふっかけられました。つまり、建築条件付きであるが故に少し割安の価格設定となっているのです。
　そもそも質問者様は、該当のハウスメーカーが気に入っているのですか？納得いくプラン・見積もりの提示をしてもらったのでしょうか？もしそうで無いなら、納得行くまで契約は見合わせるべきだと考えます。
　どうしても土地が気に入っているのなら、建築条件を外す交渉をするべきです。大きな買い物です。自分が納得した上で、ここと思った建築業者に依頼しないと、後悔をすることになります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
違約金の件はハウスメーカーさんの方へ、きちんと問い合わせてみます。
そのハウスメーカーさん自体は、気に入っているのですが
購入予定の土地を早く契約しないとなくなってしまうということなのです。
現在はもう申し込みして物件をとめてもらっている状況なんですが
売主さんの都合で早く契約をと迫られているのです。
迫られても、わからないままに契約するわけにはいかないので
疑問に思う部分を質問させてもらっています。

物件がとまっている状態でも、こちらが契約を見合わせるようなことを
すれば、やはりその土地は売れてしまうのでしょうか？
それから、土地の契約をする時に「ここだけは確認すべき！」と
いうようなことを教えていただきたいのです。
よろしくお願い致します。

回答No.4

walkingdic

>建物本体価格が仮に2000万円だとしたら、300～400万円は見ていた方が良いということですね？
そうですね。まじめに諸経費を計上すればその位の金額にはなります。
結構大きな金額なので、見積もりでは他の費用に混ぜてていることも多々ありますが、工事経費に関する統計調査では大体その程度はかかっているという結果が出ています。

お礼

そのメーカーさんや建築業者さんによって、計上の仕方が違うということですね？
その辺をきちんと見極める必要があるみたいですね。
ありがとうございました。

NO.5さんのところにも書きましたが、
契約時に渡されるべき書類とか、確認すべきものとか
教えていただければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.3

noname#26116

2の方も書かれていますが、項目の中で「外構工事」と「地盤改良工事費」は内容によりけりでしょう。金を掛ければ外構工事だけで500万円掛かっても不思議ではありません。

その内訳や、地盤改良の要否が不明な段階での回答は困難ですが、ある程度全てを見込んでいる内容で込みで480万円ならば（内容によりますが）安いのでは？
というか、付帯工事費とはいっても、せめて地盤改良と外構は別項目にして貰えませんか？（笑）

＞条件付売地ではじめ土地の契約をしますがその後ローンがとおって、購入した後、そのハウスメーカーは辞めたいとなった時、辞めることはできるのですか？

建築条件付土地の契約書の雛形を見せて貰ったらどうでしょう。通常は「○ヶ月以内に○○（ハウスメーカー）と建築請負契約締結に至らない場合には解除される」という条件になっているはずです。
つまり辞めたいとなった時は、土地も白紙解除が原則です。
それ以外のレアケースもあり、違約金を支払って条件を外すなどの対応もありますが、相手の承諾次第なのでそれを前提に考えては危険でしょうね。この場の答えとしては、土地契約は解除となる、です。

お礼

お返事ありがとうございます。
「お金を掛ければ…500万円かかっても…」
そうですね。お金をかければ良い物ができるでしょうけど
それをどこまで？となると基準がないものなので怖いですね。
逆に安すぎても「どこか別のところで取られるのでは？」と
思ってしまいます。
余計には計上されていないことがわかり、後は後々増やされないように
きちんと話を聞きたいと思います。

白紙解除の件も、参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

お書きになったものの中で、

>設計及び申請料
>仮設工事費及び工事諸経費
>屋外給排水工事費
>水道加入・局納金
>都市ガス配管工事
>給排水取出し工事

はある程度金額の予想が付きますけど、

>地盤改良工事費（必要あれば）
>外構工事
は検討もつかないというかピンからキリまでなので総額が適当なのかどうかはわかりません。

>中でも仮設工事と工事諸経費という項目で9500円／m2ということで
>３３坪（110m2）建てるのに、105万円くらいです。
その程度はかかるでしょう。というより工事諸経費に何を見込んでいるのかわかりませんけど、すべての工事にかかる経費全体は大体建築費用総額の１５％～２５％割程度になりますから、計上しているのはその一部に過ぎないと思います。

>各項目、おおよその相場とかわかりましたら教えてください。
個別にどうだという評価は難しいです。というのも先の工事諸経費でもそうですが、どこからどこまで含めるのかという項目の中身がまちまちであり統一した基準がないので、それにより金額もかなり変わるからです。

>条件付売地ではじめ土地の契約をしますがその後ローンがとおって、購入した後、そのハウスメーカーは辞めたいとなった時、辞めることはできるのですか？

ハウスメーカーとの工事請負契約書を締結する前であれば辞めることは可能です。
それが建築条件付契約の意味ですから。

お礼

ご回答ありがとうございました。

>すべての工事にかかる経費全体は大体建築費用総額の１５％～２５％割程度になりますから、計上しているのはその一部に過ぎないと思います。
建物本体価格が仮に2000万円だとしたら、300～400万円は見ていた方が
良いということですね？

工事費や建築費はなるべくならケチしたくはないのですが
（他で採算合わされたら困るので）
それが本当に必要な経費であるのかどうか、
どれが必要ないものであるのかどうか、見極めたかったので
とても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

toki3093

４８０万掛かるかも知れませんね。
屋外給排水工事費・水道加入・局納金・都市ガス配管工事給排水取出し工事＞敷地外の距離により変わります。
仮設工事と工事諸経費という項目で9500円／m2＞このくらいでしょう
そのハウスメーカーは辞めたいとなった時、辞めることはできるのですか＞契約が終わってなければ可能です。違約金も発生しません。
　相見積もりを取ることを薦めます。２～３社くらい取って比較検討してください。

お礼

ご返答ありがとうございます。

見積もりのことはとても参考になりました。
最低３社くらいは検討するようにします。
ありがとうございました。