住宅ローンの申し込み時の借入状況記入について

質問

当方、30歳独身男公務員(年収400万)です。5年前に建てた家に両親と住んでいます。
当初借入額は
■農協の住宅ローン：2,200万円
■職場の住宅貸付　： 380万円
の計2,580万円です。父と私で毎月8万円を半分ずつ、ボーナスを
年10万円払っています。

2年前に太陽光発電を父の希望で取り付けたのですが、
父が高齢(58)のためローンが組めず、私名義で420万円借りて
実際の返済は父が毎月払っています。

5年間のローンの固定が切れたため、長期固定が組めない
農協よりも安定した金利が組める新生銀行に借り換え
ようと資料を取り寄せたのですが、その中に「お借入状況」
という項目がありました。
ここに現在借り入れている、農協＋住宅貸付＋太陽光発電を全て記入すると
私があまりにも借りすぎているように受け取られてしまい、
審査が通らなくなるのではないかと心配です。
父は年収が200万未満のため収入合算に加えることはできません。

農協の住宅ローン以外、抵当権に関わるものはないのですが、
やはり書かなくても銀行側で調べられれば分かってしまうのでしょうか？

上記以外には借入は一切ありません。
住宅ローン審査に詳しい方々、よろしくお願いします。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

またまた参りました。
今回も長文になってしまいますが、しばらくお付き合いください。

まず、太陽光発電の費用をお借りになっているシャープファイナンスは、プライバシーポリシーに「社団法人日本クレジット産業協会においてＣＭＤ登録情報を共同利用させていただく場合がございます。」とありますので、個人信用情報機関については「CIC」に加盟しているということにもなります。
新生銀行自体は「CIC」に直接加盟していません。
ですが保証機関は分かりません。
「保証料」や「保証事務手数料」を無料にしたとは書いてありますが、「保証機関保証自体がない」とは限りません。
ですから、保証機関が「CIC」に加盟している可能性もありますし、連結子会社が「CIC」に加盟していますから、太陽光発電に対する借入を書かなくてもバレる可能性はあります。
太陽光発電のローンについては、借り換えの際に上乗せすることは可能だと思いますので、「現在お借入れの残高のあるものをすべて記入してください。」のところに記入されるとよろしいかと思います。
共済組合住宅貸付は書かれる必要がないです。
というより、書かない方がよろしいかと（住宅取得に必要な資金が、さらに狂いますので）。
＃２の回答に書きましたとおり、「長期間にわたり安定した金利」を狙いとするならば、選択肢は「全期間固定」を選ばれるはずです。
新生銀行の30年固定は3.00％ですから、金利は変わりません。
年利3.00％でのお借り入れならば、あえて借り換えに上乗せする必要もないと思いますけれど…。（現在の返済が厳しく、上乗せにより期間延長を図り、毎月の返済額を減少させたい…ということなら別ですが、返済期間が13年からかなり延長されることになりますので、結果的に「お得」にはなりませんよ？）

【家について】は、「建築」というより「移築」という形に近いようですね。
軸組工法の住宅で、柱・壁・屋根などを使い、別の場所に建て直した…というカンジでしょうか。
全体的には「整地＋中古住宅取得＋移築・リフォーム」という印象を受けますね。
せめて、契約書に「住宅取得費用500万円」と記載してくれていれば…。

借り換えの申し込みは、「ダメでもともと」で臨まれた方がよろしいかと思います。

新生銀行のウェブサイトを見てみました。
まず「パワースマート住宅ローン申込書兼パワーフレックス申込書」のみを提出して『事前審査』を受けた後、それ以外の必要書類を提出して『本審査』ということになるようですね。
「パワースマート住宅ローン申込書兼パワーフレックス申込書」で、＜物件内容＞欄への記載について「お借換の場合は当初ご購入（建築）金額をご記入ください。不明の場合は空欄で結構です。」とありますので、とりあえず空欄で提出されてもよろしいでしょう。
ですが、『本審査』における提出書類資料に「お借入金融機関返済予定表」と「売買契約書」が含まれています。
住宅建築の場合は「売買契約書」ではなく「工事請負契約書」になると思います。
工事に関する契約書に記載されている「必要な費用」は、「業者1,100万円、土木業者600万円の1,700万円」。
しかし、「お借入金融機関返済予定表」を見ると2,200万円の「住宅ローン」融資がされている。
諸費用を上乗せしたとしてもプラス500万円は多すぎる。
これでは、他の金融機関の人間が見たら不思議に思うでしょうね。
住宅工事費用以外を資金使途とした資金を、住宅ローンに「上乗せ」して融資していることが明らかなので、ローン自体が「住宅ローンとしては」「不正」とも受取られかねない内容なんです。
農協が「住宅ローン」としていても、それが他の金融機関でも「住宅ローン」として認められるかどうかはわかりません。
確かに「同じメーカーの同じ建物を同時期に建てられた職場の方に聞くと、60坪なのでこの建物は大体2,000万円以上する、とのことでした。」であっても、実際に融資対象物件について、【それだけの費用が必要でした】、【それだけの費用を請求されました】、【それだけの費用を支払いました】という証拠・証明が必要なんです。

共済からの借り入れを含めず、太陽光発電を加えた債務残高は2,100円程度ですね。
> 新生銀行には、現在残高の1,760万円に諸費用を加えた1,800万円を申請しようと思っていたのですが、借り換え希望額は残債を必ず下回らなくてはいけないのでしょうか？
新生銀行は、借り換えの際必要な諸費用を上乗せして借り換えができるのでしょうか？（これは金融機関によっても違いますので何とも…。）
また、借り換えの場合には「担保評価額」も影響します。
新生銀行の場合は、「担保評価額の３倍までが限度」で、それ以外の条件により融資額は減額されると思いました。
担保評価額の点はいかがですか？

> 昨年の10月頃、農協より5年間の固定契約が切れ1月からは変動金利になる、との通知をもらいました。
金銭消費貸借契約証書にそのように書かれていますので、通知をくれた農協は親切ですね。
ところで、再度特約をすることにより固定金利選択型を選択することはできなかったのですか？
当初、短期固定を選択されると、固定期間終了時に残りの全期間を固定金利にする…ということはできない金融機関が多いのですが、例えば再度特約を締結して10年固定にするとか…。
適用金利が変動で2.875％とのことですから、金利優遇はないようですね。
しかも、2.875％とは…。
日銀の追加利上げが１月にあると見込んで先走ったんでしょうか？（金利設定をしているのは、もしかしたら農協ではなく都道府県信連かもしれませんが。）
１月の変動金利型、銀行ではまだ2.625 ％で据え置いているんですけれどね。

> 現在借りている共済組合は、金利が低いためこのまま変えずに返済を続けたい。
農協のローンや太陽光発電のクレジットと比較したら低いですが、私の予想よりはるかに高いものでした…。
てっきり、１％前後で貸し出しているものと思っていましたので驚きました(５年前は、私も住宅ローンを担当していた時で、従業員貸付などもよく目にしたのですが、だいたい１％前後だったので)。

変動金利型は結構理解しづらいものだと思いますし、金利の上昇局面にあっては避けた方がいい場合もあります。
ですが、損とばかりは言い切れないので、私は、この質問サイトでは、ご質問者さまの状況によっては、あえてお勧めすることもあります。

お礼

かなりお礼が遅れてしまい申し訳ありませんでした。
新生銀行からの返事が来るまで待っていて、昨日
回答が届きました。
申請の2,140万円に対し1,470万円の35年固定しか
審査が下りないとのことでした。
この額では現在の住宅ローンの残高1,740万円にも
満たないため、今回は見送ることにしました。
家計を節約してお金を貯めて、２、３年後にもう一度
申し込んでみるつもりです。

補足

今回も丁寧なご回答をありがとうございました。

職場の貸付は一般的に見ると低金利ではないようですね。
無担保ローンなので安いかな、とは思ったのですが。

先日、「ダメもと」で新生銀行へ住宅ローン＋太陽光発電ローン
の2,140万円の借り換えの申請をしました。その後新生銀行より
本審査用の書類が送られてきたので、現在の資料を収集中です。
慌てて建てたこともあり、重要書類がなかなか見つからず、
書類管理の杜撰さにあきれるばかりです。

借り換える理由は、現在のローン支払い額が限界であり、
金利がこれ以上上がっていくと生活費にまで影響が出かねない
不安感と、職業が公務員であるためある程度は保障された給与
が支給されるので長期固定したほうが生活上の計画を立てやすい
からです。

回答No.2

noname#35582

＃１です。
補足をいただきましたので参りました。

お父さまが「農協から」借りられたというのは、企業体に対しての融資ですか？それともお父さま「個人」への融資ですか？
農業系の融資でしょうか？その他の事業用でしょうか？
農協って結構「制度融資の転貸」など、農協の資金を貸している訳ではないものもあり、農業系の就農支援資金とか農業振興資金とかの農業系の融資のほかに、住宅金融公庫の賃貸住宅建設資金の融資…なんていうものも扱っているものですから、少々気になりまして。

実際に、農協が「住宅ローン」で2,200万円の融資をしているのですよね？
そのうち700万円でお父さまの既借入分を完済し、新たにご質問者さま名義で700万円＋1,500万円で、２本の住宅ローン融資を受けられた形でしょうか？
確かに普通に考えれば、農協にとって、別の融資を住宅ローンに「上乗せ」することは何のメリットもないと思います。
おそらく、金利も住宅ローンの方が低かったのではないかと。
そういう借り方をしても良いかどうかは、貸し手側が判断することで、法律等には一切関係しませんので、何の問題もありません。
要は、農協がそれでいい－としていれば、農協からの借り入れに対しては何の問題もないんです。

土地はもともとご家族どなたかの所有だったとして、住宅の建設費用で2,580万円以上かかっているのではありませんか？
それならば資金計画自体は辻褄が合ってきます。
ご質問者さまのお宅は農協の正組合員さんなんでしょうか？
農協がそれだけ「融通」してくれているとなると、農協とのお付き合いがあるお宅なのかな…と思いました。

そして、住宅の建設費用で2,580万円以上かかっていて、実際に農協が「住宅ローン」で融資をされているのならば、住宅ローンの借り換え時にも必要となってくる「工事請負契約書」についても説明がつきます。
「工事請負契約書」の費用明細と「住宅ローン」の資金計画が一致していれば、借り換えの際も問題とはされないと思います。

既借り入れ分の残債が、1,760万円＋300万円と太陽光発電分ですね。
太陽光発電の残債は400万円程度でしょうか？
これを全て「借り換え」にするならば2,460万円。
全てを書かなければこの額は借りられません。
仮に書かなかったとしても、＃１で回答を差し上げたように、農協や銀行等から借り入れられている分については、「全国銀行個人信用情報センター」という個人信用情報機関を通じて、お借り入れの内容から返済の状況に至るまで新生銀行でも把握できます。

> 長期固定が組めない農協よりも安定した金利が組める新生銀行に借り換えようと
長期間にわたり安定した金利…ということでしたら、全期間固定ということになるでしょう。
当初借り入れから既に５年が経過し、最長で考えても借り換えで組める残りの返済期間は30年になりますね。
新生銀行の返済期間30年、全期間固定金利型の場合の金利は3.00％。
これを適用したとして2,460万円を借り入れられた場合、年間返済額は125万円弱となります。
年収が400万円とのことなので、返済負担率は30％を超えてしまいます。
年収400万円で返済負担率が30％超は、一般の金融機関では「融資不可」となる水準です。
一般的に考えて、「職場の住宅貸付」の金利はかなり低いものだと思います。
3.00％よりははるかに低いでしょう。
これを借り換えずに済ませば返済負担率は27％強。
これならば何とか…という水準ですね。
こちらの点からは、借り換えは無理かもしれないと思ってしまいました。

補足

再度の丁寧なご回答ありがとうございます。
長文になりますが、思いつくまま補足をします。

【700万円の借金について】
これは、父が畜産業を個人でするために農協から営農資金として借り
ていたものです。10年ほど前、私も含めた家族が父の連帯保証人に
なりました。

【農協住宅ローンの契約について】
これは、おっしゃるとおり父の借金700万円を返済した上で、
それを含んだ2,200万円を私一人で借りたことになっています。
父は連帯債務者にはなっていますが、収入合算にはなっていません。

【家について】
これは少し話しが複雑なのですが…。
私の前家は築40年を超えていて、しかも家庭があまり裕福ではない
上に父の借金があったため、改築等をしたくてもできない状態でした。
5年前に、風呂場が傾きかけたり小屋がかなり痛んできていること
もあって修繕と小屋改築の見積もりを取ったのですが、1,500万円
以上もかかるとのことでためらっていました。
ちょうどその頃、道路工事の移転補償で、平成8年に建てられた家
(セキスイハイム)が解体されるとの話しを聞きました。持ち主は既に所有
を放棄しているため、もらうのはかまわないとのことでした。
家族内で話し合った結果、建てようと決まり業者と打ち合わせ、
外壁はそのまま使い、内装は全て新材に替える契約をしました。

問題は金額で、業者との契約書上では工事価格は1,100万円です。
それに土木業者への契約600万円(外構・小屋・浄化槽など)を
加えた1,700万円が実際に家と小屋の建築にかかった費用です。
これに父の借金完済の700万を加えた2,400万円が全体額になります。
農協への申込み書の所要額を改めて見ると、
◇住　　宅：1,900万円
◇宅地造成：1,050万円
で、借入金が2,200万円になっています。所要額が実際とは異なっています。
同じメーカーの同じ建物を同時期に建てられた職場の方に聞くと、
60坪なのでこの建物は大体2,000万円以上する、とのことでした。

【ローンの内訳詳細について】
■農協住宅ローン(2,200万円)
・返済期間：30年
・年　　利：2.30%(H19.1より2.875%)
・ボーナス返済分：200万円
・返済方法：元利均等返済(76,960円/月・46,329円/ボ)

■市町村職員共済組合住宅貸付(380万円)
・共済組合なので銀行関係ではないと思います。
・返済期間：20年
・年　　利：2.26%
・ボーナス返済分：なし
・返済方法：元利均等返済(19,071円/月)

■太陽光発電ローン(420万円)
・シャープファイナンス(株)より借入
・返済期間：15年
・年　　利：3.00%
・ボーナス返済分：なし
・返済方法：元利均等返済(29,004円/月)

昨年の10月頃、農協より5年間の固定契約が切れ1月からは変動金利
になる、との通知をもらいました。住宅ローンもよく知らないまま
契約をして支払っていたので、変動金利がどういうものかピンと来
ず、あわてて住宅ローンについて色々と勉強をしていたなかでの質
問でした。

私の希望としては、下記のとおりです。

■現在借りている共済組合は、金利が低いためこのまま変えずに返済を続けたい。

■太陽光発電ローンについては住宅ローンとしての借入ができないか
も知れないので、このまま返済を続ける。もし一本化できれば一本化したい。

■新生銀行には、現在残高の1,760万円に諸費用を加えた1,800万円を
申請しようと思っていたのですが、借り換え希望額は残債を必ず
下回らなくてはいけないのでしょうか？

やはり借り換えは厳しいでしょうか…。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> 農協の住宅ローン以外、抵当権に関わるものはないのですが、やはり書かなくても銀行側で調べられれば分かってしまうのでしょうか？
職場の住宅貸付が金融機関を通さずに行われているものならば、銀行等金融機関には分かりません。
太陽光発電の費用はどちらから借り入れられましたか？
借入先によっては、調べれば分かります。

> 当初借入額は
> ■農協の住宅ローン：2,200万円
> ■職場の住宅貸付　： 380万円
> の計2,580万円です。父と私で毎月8万円を半分ずつ、ボーナスを年10万円払っています。
とのことですが、それぞれの「返済期間」、「年利」、「当初借入額のうちボーナス返済分が何百万円」で借り入れられたのでしょうか。
「元利均等返済」ですよね？

この借り入れ金額で、毎月の返済額が８万円、ボーナス加算分が５万円（×２）ですと、年利が当時の金利情勢と比較して高過ぎるか、返済期間がかなり短くないと条件に合わないものですから…。

できれば現在の正確な状況を把握してからアドヴァイスに入りたいと思いまして。

あと、農協の住宅ローンはご質問者さまの単独借り入れですか、それとも、お父さまとの連帯債務による借り入れ（融資は２本）ですか、またはお父さまを連帯保証人にした収入合算による借り入れ（融資は１本）ですか？

このあたりの補足をいただけると嬉しいのですが。

あと、新生銀行への借り換え希望額は、「農協の住宅ローン」の債務残高を下回っているのですよね？

補足

ode_an_die様
経験者の方よりご回答をいただきありがとうございます。

ところで、金利等の詳細を書こうとして、質問時に最も
重大なことを書いていなかったのに気が付きました。

実は、10年以上前に父が経営していた事業が失敗し、
5年前に住宅ローンを借りようとした時にも農協に700万円の
借金が残っていました。抵当が入っていたこともあり、
他の金融機関にはローンを断られ、農協から700万+1,500万の
計2,200万円を住宅ローンとして借り入れました。

こういう借り入れ方は本当はダメなんでしょうか？
この時点で農協以外からの借り入れが不可能であれば、
率直なご意見をお願いします。

ちなみに、現在の農協の残債額は1,760万円で、貸付は300万円です。