位置指定道路における不安・・・

質問

先日、住宅購入を目的にとある土地の売買契約を交わしました。重要事項説明では、「4区画の1区画で6mの公道に接する」ことを明確に記載、説明を受けたわけですが、建物の建築確認申請をする際、接している道路が公衆用道路という事が明確になりました。そのことについて契約破棄を念頭に置き、不動産屋と協議をした結果、不動産屋からは位置指定道路として申請を行うので・・・という申し出を受けました。（県に直接申請をし、その後は町のほうへ管理を委託して、町が維持管理していく事になる。と、伝えられました。）しかしながら、位置指定道路について調べてみたのですが、イマイチ明確にならない事が何点あります。その1点として、公道（市道や町道等）の場合は、道路の管理維持は市町村が行うと思うのですが、位置指定道路の場合でも市町村が維持管理（補修・整備）を行ってくれるのでしょうか？
不動産屋の解答は、位置指定道路となれば、所有は自治体(町or県)となり、その後の維持管理（補修・整備）に必要な費用は全て自治体が持つと言っていました。
実際のところ、どうなのでしょうか？

回答No.3

echino · ベストアンサー

不動産屋です。
道路の所有権を自治体などに譲渡しない限り、通常は自身での管理となります。

個人的な意見ですが、どうしてもその土地が気に入っているというので
なければ契約を白紙にしたほうが良いです。

というのは、もうご存知のはずですが、現時点では建築基準法上の
道路ではないため家を建てることができません。
そのような土地を平気で売る不動産屋を信用できますでしょうか？
位置指定道路の申請をしたとして、通らなかった場合はどうでしょう？
申請をしてそのままという土地は、私のすむ東京都下にはごろごろしてます。
また時間の掛かる場合もあったりします。

Ｐ．Ｓ
もしかすると勘違いなのかもしれません。
土地の形にもよりますが、６ｍの公衆用道路が３区画分の持分になってたりしませんか？
そしてその先で、公道などに接している。

建築確認を敷地延長でとることを想定している場合もあります。
ダメな仲介業者だと重要事項説明書に記載を忘れて、気づくのに
遅れることがよくあります。

その場合は大手の○○ダグループなど、よくある形です。
ですのでその場合には何の問題もないです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
契約時の重要事項説明では、口頭にて私道ではなく、公道であるという確認を取り、売買契約書にもしっかりと「公道に接する」と書いてあります。後の不動産屋からの説明で解ったことですが、今もなお道路部分の所有はその不動産屋が所有になっており、それを今から位置指定道路へ申請を行うとの事でした。（大よその承認目処が立ったらしいです。）
私としては、道路の維持管理責任が自治体に移らない限り、契約の継続は望みません。現状の情報だけで判断すると、契約破棄の方向性が強いです。但し、既に地質調査及び地鎮祭等の付加経費も発生していますので、契約破棄の際には全面不動産屋免責による形を持っていかないと納得は出来ません。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.5

echino

＞＞地質調査及び地鎮祭等の付加経費
これは不動産屋には関係ありません。
どこで建てるのかはわかりませんが、家を建てられる状態にない土地に
対して、スケージュールを進めたことは建築業者の落ち度です。
少なくても公図と登記簿を確認してれば、私有地であることは容易に
わかったはずです。これは通常考えれないミスです。

一つ気になっているのは、仲介業者は存在しなかったのかということです。
仲介業者が存在していた場合には、あくまで重要事項のミスです。
売主は土地の購入者の目的を果たすためにすでに動いているため
いまさら解約ができなくなる可能性もあります。
土地の購入は家を建てるためのものであり、それを果たせる。
万一の維持費に関しても、負担がかからない処置を施せる。
この状況になりつつあるので、過失部分を解消されてしまいます。
とすると、問題は重要事項説明書のミスだけになるので仲介手数料の
お話だけということになります。

売主は買主の目的を果たすつまり契約を履行するために動いているの
ですから、合意があってやっていると解釈される可能性があります。
（間に仲介がいた場合です。まずそこまで強気な会社はありませんが）

お礼

ご回答ありがとうございます。
私のケースとしては、ハウスメーカーに仲を取り仕切っていただき(マージン無し)、土地を販売元の建設会社（A建設）を介して、所有する不動産屋（B不動産）から購入しました。実際にはB不動産はA建設の息子が経営している会社で、A建設の営業者は両会社に名義を置き(両会社の名刺を所有していました。)今回の売買契約を進めていたみたいです。（こんな場合でも仲介手数料が発生するのには納得がいかなかったのですが・・・）そして現状においても関連法規に関する把握は薄く、最近では諸説明に信頼性が欠けています。
私的には、「echino」さんがおっしゃるように、ハウスメーカーのほうで、公図と登記簿を確認していれば事前に発見できたのでは・・・とも思っておりますが、担当して下さっているハウスメーカーの方は、これまでにも何かとお力添えを頂いたりと大変良くしてくださっています（私共の所見ですが）し、何よりも、これから完成まで長い付き合いが必要になりますので、出来ればハウスメーカーとのトラブルは避けたいと考えております。
お互い変なシコリが残らないように穏便に解決でるようがんばって見ます。貴重なアドバイスありがとうございました。

回答No.4

yam01648

道路管理者です。
基本的に位置指定道路は、公道に接していない土地（家を建てるには道路に２ｍ土地が接道していなければならない）に家を建てるために建築基準法４２条１項５号の規定により道路としてその位置を決めて役所に届けていますが、届けたからといっても役所の建築主事に届けただけで役所の道路管理者には、なにも関係ないので公道にはなりません。　

　ちなみに私道を公道にする条件
　・道路が行き止まりでないこと。（他の公道とつながっている事）
　・４ｍ以上あること（４ｍ未満でも役所によってはＯＫ）
　・土地の権原（所有権または使用権）を役所に譲ること
　原則として行き止まりでないことが重要です。それは一般の通行者のためにあるかどうかということです。行き止まりだとその奥の人のためにだけ使用される道路と判断されますので絶対だめです。たとえ所有権を役所に寄付してくれるとしてもです。
　道路の補修費は３０年に一回くらいだと思いますが１m2当り１万５千円位します。ちなみに私道の補修工事は、私の役所では９０％の補助がありますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私が調べて得た事が確認でき、とても参考になりました。
ありがとうございました。

＞ちなみに私道の補修工事は、私の役所では９０％の補助がありますよ。

これは初耳でした！！
役場に確認をとってみます。案外、朗報が得られるかもしれませんからね。

回答No.2

dr_suguru

＞その1点として、公道（市道や町道等）の場合は、道路の管理維持は市町村が行うと思うのですが、位置指定道路の場合でも市町村が維持管理（補修・整備）を行ってくれるのでしょうか？

常識的に個人管理です。
道路管理者に聞きましょう。

＞不動産屋の解答は、位置指定道路となれば、所有は自治体(町or県)となり、その後の維持管理（補修・整備）に必要な費用は全て自治体が持つと言っていました。

うそつきは泥棒のはじまり。
相手がそう言っているなら文書で貰いましょう。
裁判で有利になります。

位置指定をなぜ市町が寄付を受けないか？
差し込み道路＝特定の人の利用道路
一般的に差し込み道路を寄付を受ける市町村はあまりありません。
管理者に聞きましょう。

回答No.1

noname#35575

位置指定道路となれば所有は自冶体となり＞建築基準法に基づき通行の自由が認められた私道の一つですので所有は持分を持った各人です。自冶体は所有しません。所有するのは公道のみ。ある位置指定道路の持分所有者全員は良好に維持するために道路の持分所有者から共益費を徴収して維持管理費に充当しているとこがあります。位置指定道路まで補修や整備をするとなれば、ボコボコな道路の住宅地は存在しません。しかし、公衆道路を公道に記すなんて、ちょっと考えられませんよ。確信犯ですね。

お礼

早急なご回答ありがとうございました。
やはり、所有は持分により共同所有され維持管理は持分者達で行っていく事になるわけですね。
不動産屋のあの説明は何だったのでしょうか・・・また不動産屋への疑問が増えました。