このローン計画、どう思いますか？

質問

夫：29歳、会社員（一部上場企業）、年収：安定しているが、税込み4百万台半ば、高卒のため短期スパンでの昇給は望めない
妻：28歳、専業主婦、今後も働く予定なし（病弱なため）
子：4歳と1歳の男の子、両方とも幼稚園は1年間のみ通わせる予定

土地800万、建物2200万（注文住宅、外構は別）の戸建を建てます。
自己資金200万は現金で用意できますが全て諸費用に消えて手元には殆ど残らない予定（照明、カーテン、家具、家電は準備済み。引越し代も別で準備済み）。
物件分の3000万を3年固定（1%）で35年でローンを組む予定。

既に本申し込みも済ませました（金融機関からは、全く問題なく審査は通るとお墨付き）が、改めて聞いてみた次第です。
よろしくお願いします。

回答No.1

bell753 · ベストアンサー

頑張ってください、としか言えません。
貸す側は返すことが可能な額以上を貸してくれます。特にネームバリューの高い企業のサラリーマンや公務員に対しては。
4年目以降はどうするおつもりでしょう？
子供はいつまでも今のままではありません。お金がどんどん必要になってきます。

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.11

noname#24842

奥様のご両親の遺産が、もともと計算に入っているようなので、いいのではないですか？
他の回答者の方のお礼を見ていると、はっきり言って呆れます。

まあ、もらえるものはもらえばいいので、いいですが。

万が一、奥様とけんかしたり、関係が険悪になったりなんかしたら、『誰のおかげで、この家に住めてると思っているの？』とか言われたりして・・・

お礼

直情的な回答、ありがとうございました（笑）。
そうですね。妻とは仲良くしていかなければいけませんね。
癇に障ったようで、どうも申し訳ありませんでした。

回答No.10

humuhumu6

年収400万半ばで3000万のローンと聞いてびっくりしましたが奥様のご両親が保証人になられているわけですよね。恐らく銀行の担保はそちらになるのでしょう。
当初3年間は月々8.5万の返済が4年目からは12万程に上がるでしょう。将来的と言わずに生前贈与を使って繰り上げ返済をされたほうが良いでしょう。1000万の繰上げで月々7.5万程になります。
頑張ってください。

お礼

住宅ローンは保証人は必要としませんが、ある意味、妻の両親は保証というか保険ですね。
駐車場の1件は来年度内に妻名義に登記を変更するので、その分の貯蓄を今から始めています。住宅ローンの繰上償還はそれ以降になりそうです。

回答No.9

amondyuru

３年固定終了後の返済計画は立てましたか？
当初金利はキャンペーン金利だと思いますので、３年の固定期間終了後は店頭の表示金利が適用されます。
本来の金利は都銀の場合現在2.8％から3％ですから、優遇金利を適用されたとしても2.4％から2.8％の金利で借り替えることになります。
日銀は一年間に0.数％の金利上昇政策を行うことが確実ですから、３年後の借換金利はこれよりも高いかもしれません。
金利2.8％で返済可能ならフラット35を借りることが出来ますし、低金利のメリットを享受しながら金利上昇のリスクを避けたいのなら複数の金利のローンを組み合わせて借り入れる方法もあるでしょう。
３年ごとに他行のキャンペーン金利で借り替える続けるという選択肢もありますが、登記費用が最低でも２５万以上かかりますので、あまり効果的ではありません。
　とりあえず３年後のことを考えて資金計画は立てるべきでしょう。

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.8

iichiho

税込みで四百万台半ばということは、手取り年収で４００万円くらいですよね。
それで３０００万円の借り入れができるというのは凄いですね。
一部上場企業というのが効いているのかな。

１０年後くらいには、家を手放すか奥さんが働きに出るかの選択をしなくてはいけない時期がやってくるか可能性が高いです。

いつまでも１％の金利でいるということも考えられません。
もし年利１％のままでいられれば、総支払額は3,550万円で住みますが、今後５％まで金利が上がれば、6,350万円になります。（約倍ですね）

平均の金利が３％だったとしても4,850万円です。

バブルがはじける前の銀行の住宅ローンは７％なんてあたりまえの状況でしたので、今後の住宅ローンが５％くらいまでは上昇する可能性はそんなに低いわけでなないんです。

最終的な月の支払額が当初の支払額の倍の支払いになるリスクがありますし、その頃には子供さんにかかるお金が毎月10万なんてことになっている可能性もあります。

３５年のローンということは、このままではご主人が定年を過ぎてもローンを払い続けなくてはいけませんんし、できる限り５０歳までにローンを繰り上げ返済で返せるようにがんばってください。
期間が短くなれば、総返済額もぐっと減ります。

５０歳から５５歳までは、老後資金の貯蓄にがんばり、５５歳から６０歳までは住宅のリフォーム資金を貯めるためにがんばるくらいの計画にしておくと、少しは余裕ができて老後が安心できますし。

そういう意味ではお子さんが小さい今が勝負です。

繰り上げ返済も早ければ早いほど効果は高いですし、今後２～３年の間はうんと無理してでも年間１００万円ずつ繰り上げ返済してください。

３年頑張ったら支払期間は１０年単位で短くなりますし、利子も１００万円単位で減ります。

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.7

ceaser

これまた、金融機関も不動産屋も無茶なローンを組ませますね。
3000万のローンを35年、3年固定（1％）・・・。
３年後の金利がどうなっているか。確実に今より上がっているでしょう。少なくとも３％は超えると考えます。毎月いくらの返済になるか、紹介されたシミュレーターでおこなってみましょう。
自己資金の200万は、おっしゃる通り諸費用で消えるでしょう。外構代もかかりますし、完璧なオーバーローンの状態です。
子供さんが二人いらっしゃいます。子供さんが例えば全部私立に行ったとしたら二人で教育費は3000万円を超えます。
老後の資金はいくらかかるでしょう。三井住友銀行のサイトに老後資金を計算する講がありますが、ここでは仮に2000万円としましょう。
住宅も、買ったらそれ以降お金がかからないわけではありません。10年から15年後には壁の塗り替えや屋根の補修など経費がかかります。また、固定資産税も取られますよね。
ご主人の収入は、4百万円台。今は、収入が上がりにくい時代です。（企業は、できるだけ人件費を抑えようと躍起になっています。）いくら一部上場企業といっても、学歴も考慮するとまあせいぜい40代で600万、50代で800万円でしょう。

計算してみてください。ローンを払いながら、生活しながら、子供達の学費や老後資金が準備できますか？ましてや、病弱と言うことでしたら医療費も考えないといけないでしょう。
ローンが払えなくなったら、家を売却すれば良いと安易に考えているのかもしれませんが、オーバーローンでは売却価格がローン価格を下回る可能性が極めて高いです。ましてや、土地800万、住宅2200万の物件では売却時の価値もあまり望めません。

せっかく、一部上場企業に勤めておきながら悲惨な生活になりかねないですよ。これは、自爆ローンにほとんど近い状態です。一体何のために家を買うのか良くお考え下さい。家族が崩壊するかもしれませんよ。耳障りにいい話をする人はほとんどいませんが、これが真実です。

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.6

guri-1113

これははっきり言って、かなり厳しいと思います。
これまで払ったお金を諦めてでも、今すぐやめた方がいいと思います。
審査が通るからといってあなたが返せることを保証してくれたわけでもなんでもありません。

三井住友銀行のHPに年収と借入額の関係から、ローンの負担度合いを判定してくれるページがあります。

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/kariire_sim.html

ご主人の年収が400万半ばということなので、仮に450万で調べてみても
判定は最低のEランク（返済の負担が大きすぎる）となっています。
よくここで「このローンは通りますか？」という質問があるので、このHPで判定してみたりするのですが、
ぶっちゃけ、Eランクにはなかなかお目にかかりません。
つまりご夫妻が組もうとしているローンはそれくらい（他の人でもやろうとしないくらい）
厳しいものだということです。

3年後の金利が１％なんてことはまずあり得ません。もちろん子供さんにかかるお金も増えます。
そのときに本当に払いきれるのか、もう一度検討しなおすことをお勧めします。

普通こういうのは、不動産屋か金融機関が止めなきゃいけないと思うんですがねえ・・・

参考URL：

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/sim/kariire_sim.html

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.5

noname#25310

10万以上の返済を35年間どうやって続けますか？
いえ、返済だけならできますよ。
でも銀行が貸すというのは、お子さんの高校進学や夫婦の老後資金まで考慮に入れてはいないのです。
これでは現実、ローンと生活費で一杯一杯で、税金や家の修繕・維持費すらどこから出すのでしょう。
教育費も出せないし、家族が病気でもしたらどうしますか。
審査に通るかどうかは、資金計画が適切であることを考察する何の手がかりにもなりません。
具体的な収入と支出をシュミレイションして資金計画を練り直すことを勧めます。
無責任な言い方ですが、私なら手付けを捨ててでも解約します。
妻の就労がないなら、破産のリスクは限りなく高いでしょう

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.4

tarotaro001

本申し込みが済んだということですので、借りる上では問題ありません。

基本的に仮申し込みでＯＫの場合、借りる側に何か新たな事案がなければ、本申し込みは１００％通ります。
そうでなければ仮申し込みの意味がありませんから。
例えば、仮申し込みから本申し込みの間にキャッシングなどしているとＮＧ．

そういった意味で質問に対する回答は問題なしということになります。

ただ、４年目から大変になると思います。
・４年目から支払いがアップする
・４歳のお子さんが小学校に入学する
・高卒ということはそれほど昇給は望めない（と質問時に書いてますよね）
・住宅ローンは年収の５倍以下が基本（現在年収が５００万としても６倍）
・ローン支払いのほかに固定資産税の支払いが毎年発生
・住宅の修繕を見越した積立金が今後必要になる
・奥さんが病弱で今後も収入見込みがない（これが結構重要です）
・専業主婦の控除がなくなる（なくなった？）

とマイナス要素が多すぎます。

あと、私見ですがお子さんは幼稚園に１年間だけ通わせるのはかわいそうだと思うのですが・・・
小さい時の友人というのは絶対に作っておいたほうがいいと思います。

ちょっと辛口ですみませんが、これが現実です。

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.3

noname#39684

審査は通ります。けれども住宅ローンのセオリーを逸脱しています。

■どういうことか、と申しますと「短期金利の住宅ローンは“繰上げ返済をしない限り”総返済額は長期固定金利の住宅ローンよりも多くなる」という大原則があるのです。

■もっと厳しい書き方をしますと、長期固定金利で返済が難しい場合は、そもそも家を購入する資金状況ではありません。短期固定の住宅ローンは、長期固定では返済できない人のためにあるのでは決してなく、長期固定のローンで返済可能な人のうち繰り上げ返済ができそうな人が更に有利になるため、に用意されているのです。これがいつの時代でも住宅ローンの原則です。

ゼロ金利時代に、短期金利の住宅ローンの間違った理解が蔓延してしまい、非常な誤解を生んでいます。

審査が通ることは返済可能の保証をしたものではありません。返済不能に陥った方々すべては「審査に通っていた」のですから。

このスケジュールでローンを組むのであれば、することは一つです。
いくら最初の返済が楽だったとしても、返済できなければ結局はご自分のものになりません。必死に貯金をして繰上げ返済に回すしかありません。あるいは、収入を増やす算段をしなくてはなりません。短期金利ローンは金利の上昇にともなってあれよあれよという間に月々の返済額が上がっていきます。近々にも参議院選挙が終われば金利は間違いなく上がります。

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。

回答No.2

gontarin

結構きつそうですね．
子供は公立の学校で習い事なんかもできなさそうです．
家族旅行もあまり遠くへは行けなさそうです．
４年目以降はいくら病弱とはいえパートくらいはしないと難しいのではないでしょうか？
No1さんと同じく，頑張ってください．としか．．．

お礼

ありがとうございました。
妻方の両親が駅前の一等地で駐車場を3件経営しており、それは将来的に妻（一人っ子）と私の方で譲り受けることとなっています。
地方都市とはいえ、需要が多くそれなりの収入が現状でもあるようなので将来はそれほど悲観的になっていないものの、どんな感じか聞いてみた次第です。
ありがとうございました。