地域開発の交渉に対するアドバイス

質問

最近周辺地区にマンション建設が予定されています。
道路（交通問題）、環境（緑の確保／騒音／排気ガス／振動／風害／電波障害等）
問題などが考えられます。
道路問題では私たちの袋小路になっている道に新たな道をつなげて通り抜けできる
ように考えられているようです。
我々の現状をできるだけ確保し被害の出るところにはその対策を十分していただけ
ればそれでいいのです。
隣接地区は道路問題で利害関係が一致しないため共闘をしたくないとはっきりと
言われておりどのように進めていくかの問題もあります。
開発業者との交渉でできる限り上記要望を勝ち取るのに重要なポイント、市から
協力を得るためのアドバイスをよろしくお願いいたします。
また隣接地区との共闘を推進していくためのアドバイスも併せてよろしくお願い
いたします。

回答No.3

syunpei · ベストアンサー

私は、地域住民の方がお金ほしさで要求をしたいと言うのには、アドバイスできませんが、大儀で通すのであれば
まず、個人的に金品は一切受け取らないという、確約を町会でとるべきです。

でも、お金をほしがる人が結構いて、一回お金せしめると、なんでも金に使用と
問題にならないことでも問題だと騒ぐ人が会います。
町内会でよく、確約すべきです。
さて、マンション敷地に隣接の道路が出来ることがよくありますが。
これは開発側と、役所との話により、地域開発で道路を広げさせようとする役所のもくろみもあります。また、高い建物を建てるために、全面道路を広げて容積や上階部をセットバックさせなくてもいいように、道路を広げるといった理由があります。こういった場合、周囲のみなさんは、道路がついたら通り抜けで、交通量なども多くなり、危険が増すと考えていらっしゃると思います。
しかし、ものは考えようで、真っ直ぐな道路でなければいけないというものではないことです。簡単に通り抜けだけの目的で通られないように、道路敷地は真っ直ぐなものでも、中の車道部分をS字路にします。そして出っ張り部分は低い植え込みにします。（高い樹木を植えると、視界が悪くなり、かえって危険だからです。）
車道は、カラー舗装で、横ラインを入れて、車輛がスピード出しにくくします。
さらに、公安委員会に速度を低く指定させるか、昼間は歩行者専用道路の指定をさせます。こうすれば、通り抜けの道路であって、マンション業者も全面道路として
容積が稼げて一挙両得ではありませんか、公園街路（ブールバール）にすればいいのではりませんか？なにも反対をすればいいものでは在りません。何事も代案を立てるべきです。これが住民にとってもいい方法だと思います。
あと、上部階から、見下ろされるといった問題がありますね。
窓を開けてしまえば、おしまいですが、基本的に窓ガラスの下半分は、型ガラスにさせて、
日常的に見下ろせないようにさせるとか、北面の窓は、周囲住民の皆さんの南面ですから開口部が大きく開いていることが多いとおもいます。
風通しのいいスレットや、下面は覗けないけど正面はクリアーに見えるフィルムとか、いろんな材料があります。交渉なさってはいかがでしょうか。
あと、マンション住民と、地域の住民の方が両方利用できるよう、地域の会館を作っていただいたらいかがでしょうか、マンションの住民の方もいっしょになって地域所行事をなさるように積極的にすべきではないでしょうか。
あと、大量に出る、ゴミの管理はおそらく大規模なマンションですと管理業者が管理することになるでしょうが、建物の一部にゴミ仮置き室なるものを設け、ゴミ業者の方が、集めに来ることが多いと思います。
これは、大量のゴミなので通常のゴミステーションでは、綺麗に置ききれないということがあります。
マンションですと、全員購入された方がすべて入居されるわけでなく、購入された方が借家にされていることもあります。住民の方がなかなか全員綺麗に出されないケースも多く、地域の住民とトラブルを起こすことを防ぐ意味もあります。
都心部ですと、ギリギリに建てるケースもあるかと思いますが、法的に言えば、足場を建てられるように、隣接の方は協力したくなくても強制的に法的手段で、足場を確保することも出来ますので、できるだけ、話し合いで、相手側の建物は将来のメンテナンスがしやすいように、足場は立てられるように、敷地を空けてもらうように交渉すべきです。
さらに、基礎工事で、現場打ちか、既成杭を挿入する方法をとるわけですが
周囲の地盤沈下による、建物の傾きや、基礎の沈下の影響を事前に調査させるようにします。各家のひび割れや傾き具合をすべて、スケールをあてて、写真を撮ります。
基礎も深く掘りますから、地下があったり、水位が浅いところは、地下水のポンプアップをしますので、そうしても周囲の地下水をいっしょにくみ上げるので、地盤が弱いところですと、沈下することが予想されます。
せめて、基礎工事が終わり、埋め戻しが完了するまで、地盤の沈下を測定記録させるべきです。
埋め戻しが住んだ時点で、周囲の影響を再チェックさせて、影響があれば、マンション工事が終わるまでに早めに修繕させるようにします。この方が業者も各工種の職人さんたちが入りますから、費用も安めにできますのでお互いその方が良いと思います。
また、駐車場の区画割も、排気ガスが周囲の住宅に向かって放出されないように
停め方も協定をするとか、植木を植えるとか、行った方法をとります。
できるだけ、敷地境界はコンクリートの壁で仕切るのではなく、植木で仕切るようにしてもらいましょう、その方が周囲の環境にも良いはずです。
いかがでしょうか

回答No.2

syunpei

共闘、といわれていますが、基本的にこのような問題は個人の問題なんです。
最終的に、一人一人が業者と金銭で決着つけることになります。
基本的には、業者は違法行為はしていないということです。
なかには、なにか金になることはないかと、なんでも苦情を言っている人も
多い事はご存知でしょうか
なぜ、共闘といったことを考えられているのでしょうか
今、説明されていることだけでは、はっきり言えば何もアドバイスできないと思います。
まず、図面を見て、なにがどう違法行為なのか判断することが必要です。
具体的な計画を説明してください。
道路が通り抜けできるようになってるだけでは、なんの説明になりません
なぜ、通り抜けがいやなのか、中には通り受けが便利だと感じて居られる方も
いらっしゃるのでは在りませんか？
貴方が、通り抜けがいやだということを一緒に賛同させようとすると、
共闘は出来ないということではありませんか？
共闘するならまず、貴方が考えていることが正しいことだと思わないことが重要ではありませんか？

補足

補足させていただきます。
今２つの自治会が開発地域に隣接しております。
この２つの自治会の共闘といいますか連合で交渉していこうと考えてます。
言われるように最終的には個人との個別交渉になるかわかりませんが、個人が
大きなデベロッパー相手に交渉しても力不足で押しきられるのが目に見えて
おります。
合法である限り阻止はできないのですが、地域住民としてできる限りの環境の
悪化とか被害を最小限にしていかなければなりません。
その交渉をするのに個人より自治会全体、また個々の自治会単独での交渉ではなく
連合自治会での交渉のほうが成果が大きいのではないでしょうか。
そしてこのデベロッパーとの交渉を有利にもっていくポイントをアドバイス
していただきたいのです。
法外なものを要求しようとしているのではないのです。
開発は受け入れざるを得ないのですが、自分たちの生活を守りたいのです。
この連合の組織を作るにあたって、新しく開発される地域と隣接する地域との
道路をつなげるかどうかで、意見が分かれるところです。
自分たちの地区につなげないでほしいとの意見がありのではないかと思うのですが
この点が利害が一致しないところになっているのではないかと思います。
私たちは、そのようなこともありますがもっと大きなところでの交渉の成果を
あげるため、小異を捨てて連合で交渉しようと提案しております。
アドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.1

hanbo

直接交渉は、業者ペースで進められてしまう可能性が高いので、市役所に仲介役になってもらい、交渉を進める方法があります。役所の建築や環境担当課に行って、関係住民の意思を伝えて見てください。役所が仲介になると、業者としても許認可関係の利害がありますので、話し合いには乗ってくれるでしょう。隣接地区の町内会などの代表者にも協力を求めて、関係者の署名程度の協力はいただくと良いと思います。

お礼

回答ありがとうございました。
市にはお願いに言っているのですが、仲介は期待できないような感じです。
ただ行政指導といったもので業者に妥協させるよう働きかけてもらえるところが
あると思います。
頑張ります。
会長より