土地契約の前に

質問

お世話になります。
熱望していた土地が、ついに手に入りそうです。
質問が幾つかあります。

『仮換地図』と『造成計画および供給処理施設取付管等の設置位置図』
のコピーを不動産屋でもらい、現地を実際に見て決めました。

１　ある住宅本を見たら「宅地建物取引業者の仲介で土地を購入する場合、
　　重要事項説明書をもらって検討する」と書いてありました。
　　当方、このエリアは欲しくて仕方のなかった分譲地のすぐ隣の物件なので、
　　だいたいの情報は入手しておりますが、業者（不動産屋）に言えば
　　重要事項説明書はコピーして頂けるのでしょうか？
　　又、その必要性は重要なのでしょうか？

２　土地全体は草がヒザぐらいまで伸びており、細かな所までチェックするには、難しそうです。
　　通常、契約前に草刈りを依頼すれば刈ってもらえるのでしょうか？

３　私はその土地を１，３００万円で提示されたので、その金額で買うつもりです。
　　私には約１，５００万円の資金がありますが、家を建てるのに住宅金融公庫（フラット３５）
　　を利用するので、全額をキャッシュで支払う事は不可能です。
　　１，０００万円を土地の頭金にして、残りの３００万円をローンで支払うようになります。
　　これは専門分野である不動産屋に聞けば、そのように手続きしてもらえるのでしょうか？
　　又、このようなパターンでもフラット３５は使えるのでしょうか？

４　土地を「仲介手数料無しの１，３００万円」と言われましたが、
　　１，３００万円の他に、どのような費用が発生するのでしょうか？

５　今は土地を見て「その値段で買います」と口約束の状態なのですが、
　　今後の進め方で「契約」の前に踏むべき手順はあるのでしょうか？
　　契約前に「するべき事」があったら、教えて下さい。

どれも初歩的な質問ですが、分からないので教えて下さい。

回答No.2

sentatoku · ベストアンサー

１．重要事項説明書はコピーして頂けるのでしょうか？
→「重要事項説明書」は契約書とともに、買主の要望やその時の状況を盛り込んで契約ごとに新しく作ることがよくあります。その場合には、契約前には重要事項説明書自体が存在しません。土地の建築条件や購入に必要な情報は通常の物件情報にある事項で十分なはずですので、重要事項説明書のコピーをもらえるとは限りません。

２．契約前に草刈りを依頼すれば刈ってもらえるのでしょうか？
→土地も現状渡しが原則です。「草刈の費用を負担しますから、草を刈った状態を見たい」ということであれば許されるかもしれません。「土地の状況を見たいから売主負担で草を刈れ」という要求はまず通りません。土地が見たいからなのか、草刈・整地費用を出させたいのか、区別は難しいからです。また、草の有無によってわかる土地の具合は表面のゴミや汚れ程度です。それは土地価値には関係ありません。

３．１，０００万円を土地の頭金にして、残りの３００万円をローンで支払うようになります。
→地主は土地代金を一回で受け取ることになります。そのお金をローンんで捻出しようが、手持ちのお金にしようが、どちらでもよいのですが、いずれにせよ地主に対してローンを組むのではありません。そのローンが住宅ローンであれば、不動産屋が関与するのではなく、建築会社が手続きを進めるものです。建築（会社）が決まっていないのに住宅ローンを組むと言っても無理な話です。金融機関によって土地の取得と家の建築、ローン開始、の関係は異なるので、金融機関に相談することをお勧めします。不動産屋は土地を売りたいだけですので、住宅ローンについては必ずしも買手に有利な情報を提供するとは限りません。

４．土地の仲介手数料と登記手数料、など諸々の諸費用が土地価格（1300万円）の5-8％程度（80-100万円くらい）必要になってくるでしょう。詳細の計算は不動産屋が見積もりを出してくれます。

５．契約前に「するべき事」があったら、教えて下さい。
→地盤については購入以後の調査で適切な基礎建築方法を選択することで対処しますから、心配は要りません。それよりも水害ハザードマップを手に入れて、浸水地域かどうかは確認します。ガスや水道などのライフラインが敷地のどこまで来ているのか、も重要です。
町内会がどのようになっているのか（欲しかった分譲地と同じ町内会なのかそうではないのか）、ゴミ出し場所はどうなのか、などです。

契約までは、申込金、申し込み書類の提出の後に、契約の日取りを決め、契約金（手付金）を払い、契約が成立します。その後は支払い日までに契約の解除を行う時には契約金を放棄しなければなりません。売主の事情で契約が破棄されることもあり、その場合は手付金の倍返し、となります。

お礼

細かい所までの回答、ありがとうございます。

重要事項説明書の件は了解です。

草刈りの件については、私は勘違いをしておりました。
「普通、土地物件なのだからキレイに草刈りをして、土地状況を
見やすくさせるために当たり前にしておくべき事」と認識していました。
私は伐採機を借りられるアテもありますし、よく不動産屋と話し合ってみたいと思います。

土地代３００万円の残金についても分かりました。
正直、まだ施工業者が決まっておりません。

土地代の他に掛かる費用につきましては、仲介手数料無しなので、
あとは登記手数料と諸費用だと思います。

実は当エリアは開発されたばかりなので、区画の造成が終わったものの、
家はまだポツンポツンとしか建っていません。
なので町内会がどうなるのか、それも不透明な感じです。
水害ハアードマップにつきましては、良い情報を得ました。
ありがとうございます。

「契約前にすべき事項」の件も、細かく教えて頂きありがとうございます。
初めての不動産購入で失敗は許されない。
でも分からない事が多すぎる。

非常に困っていたので助かりました。

回答No.1

kamaryu

売主は誰なんでしょう？
売主が個人の場合は、通常瑕疵担保責任は負いませんが宅建業者なら重要事項の説明が有るはずですし、２年以上の瑕疵担保責任を負います。
１、重要事項説明書は最初から有るわけではありません。
　　契約するとなった時から宅建業者がその土地の権利関係や境界、建築に係る法的な制限、その土地の過去の履歴等などを調査して作ります。
２、契約の条件として要求してみたら如何でしょうか？
３、ローンのことは、フラット３５を申し込む予定の金融機関に聞きましょう。
４、宅建業者に重要事項の説明をしてもらうなら、仲介手数料が発生します。
　　時間も経費も掛かりますので、タダではしてくれません。
　　それと、登記の費用でしょうか。
５、仲介業者を使わないときには、自分で調査しなければなりません。
　　売主が宅建業者なのかを確認しましょう。

補足

アドバイスありがとうございます。
当物件は、不動産屋で「このエリアに土地物件ありませんか？」と
何気なく訪ねたら、偶然に１件だけあった『仲介』物件でした。

当初は『坪単価２５万円で、計１３，９１５，０００円』と提示されましたが、
「私（不動産屋）が地主から買い取ってしまうので、
仲介手数料無しの１，３５０万円で検討して下さい」と言われました。

そのエリアの酷似物件が坪単価２１万円なので
「何とか１，３００万円になりませんか？」と言ったところ、
検討の末、１，３００万円でＯＫとなりました。