期間の定めのある賃貸契約における貸し手側からの途中解除

質問

期間の定めのある建物賃貸契約では、特約がなければ、民法により途中解約をすることはできないと思っていましたが、民法の効果は無効であり、６ヶ月前通知により解除することができるという判例（最高裁S45.5.19判決）があり、６ヶ月前の申し出は有効に働くということを指摘されました。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2466817.html

判例を確認していないので、その内容の詳細はわからないのですが、自分が持っている書物や以下のサイトなどでは、途中解約はできないまたは契約期間中は借りられると書いてあります。
http://www.wakayamanet.or.jp/wtk/juusetu/juusetu/B.lent/B.lent5.html
http://www.houtal.com/ls/qa/life/rent4.html
そこで質問なのですが、
１）借地借家法第２７条はの「解約」とは期間の定めのない契約に対する条項だと解釈されているのが普通ではないでしょうか？
２）先の質問で回答されている判例についての情報を教えてください。
３）先のような判例があるにもかかわらず、その判例が反映されておらず、途中解約ができないとかかれた資料が多く見られるのはなぜでしょうか？
４）期間を定める効果は借り手の安定した住居の確保などの意味合いがあると思っていましたが、先の判例により途中解約ができるとなると期間を定めた契約をする意味・効果は何でしょうか？
５）貸し手側は６ヶ月で解約可能となり、借り手側からのみ途中解除はできないとなると、借り手に一方的に不利になると思います。先の判例と、借り手保護色の強い借地借家法や最近設けられた消費者契約法との関連はどうなるでしょうか？
わかるところだけでもよいのでご回答下さい。

回答No.2

utama · ベストアンサー

最判昭和４５年５月１９日は、手元の判例集だと３つ出てくるのですが、期間の定めある建物賃貸借についての判例というと、昭和４５年（オ）第２１０号でしょうか。出典は、判時５９８号６０頁・判タ２５１号１７４頁です。

最高裁の実質的な判断はわずかなので、引用します。

本件において原審が民法六二一条を適用し、借家法一条ノ二の適用について考慮しなかったのは相当であり、原判決になんら所論の違法はない。論旨は、独自の見解であって、採用することができない。

当時の民法621条は、賃借人が破産した場合に賃貸人から解約申し入れが出来るという規定です（平成１６年の改正で廃止）。期限の定めのある賃貸借契約期間中、賃借人が破産した場合は、正当事由なしに解除することを認めた判例です。

なお、621条が廃止された以上、この判例は、先例としての価値は無いと思います。現行法上、破産したからといって、正当事由なしに解約することは認められないでしょう。

また、この判例の射程が、借家人が破産していないときにも及ぶとは思えません。また、借家人の債務不履行なしに、期限の定めのある契約について、一般的に途中解約を認めたという判例は知りません。

少なくとも、最判昭和４５年５月１９日については、No.2466817 で回答された方の勘違いだと思います。

以下、１）についてのみ回答します。

期間の定めの無い契約に対する条項だと解釈されます。民法617条により、解約申し入れが認められるのは、期間の定めの無い賃貸借の場合のみです。借地借家27条は民617条を前提としたその特則と考えられます。

お礼

適切な回答ありがとうございました。
判例と私が見た記述との関連もすっきりしました。

補足

判例の紹介ありがとうございました。その判例集というのは全部の判例が載るものなのでしょうか？それとも代表的なものが載るものなのでしょうか？
紹介して頂いた判例だと、民法の規定が無効というよりも、民法の規定が適用され、借地法の規定が用いられなかった例のように思いますが。

回答No.4

kanarin-y

既に結論が出ているのかもしれませんが，「期間の定めがある」と「期間の定めがない」の二類型だけではこの問題は正確に理解することができません。
「期間の定めがあるが当事者に解約権が留保されている」と言う状態もありますので。

借地借家法第２７条の解約は「期間の定めがない」契約と「期間の定めがあるが当事者に解約権が留保されている」契約に適用があります。
実務上は期間の定めがある場合でも解約権特約を付けるのが普通ですので，「実務家」さんの中には期間の定めのある・なしをあまり気にしないのかもしれません。
でもたまに解約権特約のついていない「期間の定めのある」契約があったりします。その場合や定期借家契約の場合には立退料に色を付けたりして「合意解除」を目指すのであって，法的には２７条や正当事由の問題ではありません。

付け加えれば，破産の場合にはその後の滞納時の信頼関係の崩壊の有無で斟酌されればいいし，台風で修理不能なら後発的不能で処理すれば足りるのであって，２７条の適用を広げる根拠にはなりません。

補足

回答ありがとうございました。
消費者契約法により借り手側に不利な特約は無効という考え方をする人もいるのですが、実際のどうなのでしょうか？
実例（判例）ありましたらご紹介下さい。

回答No.3

mu128

ＮＯ１の者です。
すみません。間違っていましたね。
借主の破産によって契約解除できるという規定は削除されていたのですね。（削除されてかなり日が経っているのに・・・）
実務家でありながらお恥ずかしいことをしてしまいました。

借地借家法２７条については、法的な解釈はそのとおりで結構かと思います。しかし、実務上では期間のある契約でも同じように行われております。結局は、立ち退き料によって調整されるので問題はあまりないと思います。場合によっては、中途解約できない定期借家契約でも、残りの期間によっては、通常よりも多く立ち退き料を払って退去してもらうこともあります。これは、同じアパートでも定期借家契約とそうでない契約があることも多いし、期間がばらばらなのでよくあることです。
よって、私にとっては、法２７条の規定を期間の定めのある・なしに限定する必要性はないと考えます。前に書いたように正当事由が重視されるものでしょう。
実際には、期間の定めのない契約は、あまり多くありませんので。

補足に貼っていただいたＵＲＬの情報は、かなり借主保護の考え方ですね。同じ意見だと思うところも多いのですが、多少行き過ぎた解釈をしているものと思います。
しかし、他方では、「６ヵ月前までに通知したのだから当然退去してくれるよな」と勘違いしている貸主もいることも確かです。

お礼

再度の回答ありがとうございました。
＞補足に貼っていただいたＵＲＬの情報は、かなり借主保護の考え方ですね。
そうなのかもしれませんが、借り主からしてみればありがたい情報です。実際はいくつかの解釈があり、絶対ではないということでしょう。

＞通常よりも多く立ち退き料を払って退去してもらうこともあります。
金銭で合意に持って行くことが実務では多く、裁判までいくということは少ないと考えれば、判例がないということと矛盾はないと思います。

回答No.1

mu128

大変勉強熱心の方ですね。前回の質問に私も回答した者です。（判例を提示された、ＮＯ１さんとは違う者ですが）
（１）期間の定めのない契約だけではないと思います。
（２）判例の詳しいことはわかりませんが、今からすると当たり前だと思われる判決だと思います。借主が「破産」状態がどうのこうのだったかと思いましたが・・・私も調べている最中です。
（３）原則として契約がなされたのであれば、それを守ることは当然です。しかし、全てのことにつき契約解除できないとなると借主にも不都合になってきます。例えば、建物が古くて契約期間である２年間は大丈夫だったと思っても、台風が来たりして補修をすることが困難だったり、費用がかかりすぎてという場合には、たとえ期間内であっても正当事由により契約解除は認めてあげるべきでしょう。安全性の問題もありますし。
（４）途中解約は原則としてはできません。例外として、（３）のようなことがあることがあるからです。多分、その判例でも、借主が破産したために契約期間であっても契約解除できるかできないか？というものだと思います。今それを考えると、破産してしまえば、それは解約できるでしょう、と思うのではないでしょうか。そのような特別な事情があれば・・ということだと思います。
（５）貸主に中途解約を認めずに借主は可能だとすることは、借主に不利にはならず有効な規定だと思いますが、確かに逆の場合ですと借主不利な規定として無効と扱われるかもしれませんね。定期借家契約でも、原則として期間内の解約はできませんが、借主の場合はやむを得ない理由があれば、中途解約を認めています。そのことから考えると、いくら中途解約できない規定があっても（正確には、中途解約できるという規定がない場合）、定期借家契約でなくても、やむを得ない理由による解約は可能でしょう。

私は、基本的には質問者さんの考え方で結構かと思います。しかし、特別の事情がある場合は・・・臨機応変に判断しましょう・・・ということで良いのではないでしょうか。

実務では、そのことよりも「正当事由」の方を重視します。正当事由として不十分だったり、最初の契約期間が２年だったのに、その期間内に出ることを要求されたり、更新料を支払った直後に退去要求された場合などは、その分を立ち退き料として追加すれば良いだけのことです。前の相談では、最初の契約期間内による立ち退きでしたし、自分が住むからということは十分な正当事由とは言えません。庭の整備などにも費用を出したわけですから、それは金銭によって解決することが実務上での取り扱いです。
また、もし、期間がまだあるからという理由で入居を続けたとしても、大家の対応は悪くなるものです。下手をすると嫌がらせなども受けるかもしれません。それだったら、妥当な立ち退き料をもらって退去することが、お互いが納得でき、早期に解決してくれるものであります。

全体的には根拠も曖昧で質問者さんが納得のできる回答はないかもしれませんが、実務を行っている者としての意見です。正解だと自信があるわけではなく、間違っている点もあるかもしれません。その点お願いいたします。興味のある話題でしたので参加させていただきました。・・・判例については違っているかもしれませんので、私も調べてみます。

お礼

>全体的には根拠も曖昧で質問者さんが納得のできる回答はないかもしれませんが、

常に民法の原則が無効で６ヶ月前なら有効というような印象を持ってしまいました。そうなると自分が持っている知識が根底から崩れてしまうので是非確認しておきたかったから質問させて頂きました（検索した範囲では判例が見つかりませんでしたし）。
特別な事情があれば民法に反して貸し主側の解除もできる場合もあるというのと、民法は常に無効というの間には、大きな違いがあります。
原則不可だが、事情によっては認められる場合もあるというのというのなら、十分納得できる回答だと思います（６ヶ月が法的に認められているといえるかどうかは微妙だと思いますが）。それならば、解除できないと一般的にいわれており判例が反映されていないのも、判例自体が特殊な事例であり、一般則には影響しないからと説明がつくので。
非常にためになる回答ありがとうございました。

補足

＞期間の定めのない契約だけではないと思います。
第２７条には明記していないので、法の解釈でどちらにもとれるのですが、以下のサイトなどでは、期間の定めのない契約に限定されると記載しています。
http://homepage1.nifty.com/emptybox/extra/hired/1.html
どちらが通説なのかわからなくなりました。

もし、第２７条が期間の定めのある契約に対しても有効なら、借地借家法は特別法なので、民法に反しても効力を持ち、判例を引用するまでもなく、この条文だけで説明できるような気がしますが。
こういう解釈はないんでしょうか？