借地権についての問題点と解決策
- 借地権について40年間借地しているが、一部の土地が空き地になり、分割譲渡をすることになった。
- 契約上は60坪の借地権だが、実測では60坪以上あり、地主から30坪返却の話がある。
- 新しい契約に切り替えることも考えているが、借地権法の変更により不利になる可能性もある。どうすればいいか相談したい。
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借地権
借地権について、 約４０年借地していて、前はその土地に２軒の家が あったのですが１軒は取り壊し空き地になっているのでこの度地主さんと分割譲渡 について話あっていますが、以下のような問題点があり調べたいと思っています。 ☆基本的に空き地を返すので、残りを譲渡して欲しい（当方の依頼） ○約６０坪の契約なんですが昔の測量だったので測量しなおしたら６０坪以上 あった。借地権５０％で３０坪返す話が地主さんから契約上は６０坪なので ３０坪を残して返してと言われた。 ○６０坪と実測坪数との差の権利はどうなっているのか？ どちらにしても家を削らないといけなくなりそうで困っています。この場合 (1)この話自体を無かったことにして２軒分の地代をそのまま払いつづける (2)新しい契約に切り替えて坪数を減らしてもらう なんですけど、新しい契約に切り替えると借地権法も変わっているようなので 不利になるようにも思います。しかし、そのまま払いつづけるのも... どうするのが一番いいのでしょう？ 差分を買い取ってしまうのが一番良いのでしょうが... アドバイスや何処に相談すれば良いのか教えてください。
- ta_895
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ご質問の文面から察しますと、地主さんからは、 契約面積と実測面積の差分について、過去の「未払い地代」を 支払って欲しいというお話はないようですね。 でも実測面積の半分をご主張されるとしたら、地主さんも 過去の未払い地代を問題になさるかもしれませんね。 また家を削ると仰いますが、実際には取り壊しになりませんか。 なお、差分については、これを買い取ることではなく 契約の訂正ということになると思います。 前提として、未払い地代を商法上では借地人の不当利益と見做し これを地主さんが返還請求する訳ですが、時効は１０年です。 これは、私が東京弁護士会に所属されている弁護士さんから 伺ったことです。不動産権利に関する問題で、登記と実測の 差分の問題は日常茶飯事だそうですが、処理の方法は、 商法上の不当利益返還請求が妥当だそうです。 なお弁護士さんの相談料は３０分で５０００円で、 各都道府県の弁護会などで当番の弁護士さんが担当して います。ご参考まで。
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- tk-kubota
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まず最初に、借地権は「債権」ですから一方的な意思表示では契約の変更はできないことをご承知下さい。ですから地主が「３０坪を残して返してと言われた。」ならば、それに従うか否定して従前の契約を保持するか方法はありません。６０坪だったものが多かろうと少なかろうと、そのこと自体が契約変更に左右されるものではありません。そのことで、建物の一部を取り壊すことになっても、それを承諾するならそれでいいですが不服なら従前の契約を保持することになります。「新しい契約に切り替えて坪数を減らしてもらう」ことも上記と同様な考えもとになります。 ta_895さんとしても利用していない部分の地代を支払うことも不経済ですし地主としても少額の地代をもらうより一部で返してもらって他に利用した方が得策かも知れません。一度簡易裁判所に相談されてはいかがでしよう。裁判所の仲介のもとで調停する方法が一番いいと思います。
お礼
地主さんとは祖父の代からの間柄なので、普通に話し合いも相談も出来ますから 一方的な意思表示とかではなく調停も必要ないのです。ただ、 地主さんからすれば現状のままでも構わないのだと思いますが 測量した結果が当初と違ったのでどのように話を進めるかを考えているところで 地主さんからは家は削れないから権利を相殺した後で契約しなおす？とも言われ ているのですが借地権法では昔の方が有利なので、自分の側から見て一番良い 方法が何で、悪いのは何かかだけを知りたいのです。 その上での話し合いたいと思っています。 アドバイスありがとうございました。
- legalmindcojp
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場所や諸事情にもよると思いますが、知る限り借地権が70～60％という数字をよく耳にしますので、50％が妥当かどうか、前例などを下調べしてから交渉されてはいかがでしょう。その比率の動きにより家屋がかからなければ等価交換も一方法でしょう。 新契約への切替は借地権消滅のリスクをはらみますので、旧法借地権キープの自信がなればやめておいたほうが無難ではないでしょうか。
お礼
他の方の質問での回答に「平成13年分の相続税財産評価基準書（路線価図）」が あったので参考に見たところ、実際の住所では割合が記載されていなかったのです が周りを見ると借地権割合は５０％の地域かもしれません。 下調べ（相談）ができるところも探しています。ひとまず市区町村役場かなと 思っています。回答ありがとうございました。
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