住宅の登記はベニヤ一枚の壁程度の仕上がりでも可能かどうか？

質問

こんにちは。
現在自宅を建築中なんですが、銀行ローンの関係上、もうじき登記の必要があります。
工務店には予算の都合上途中までの作業しかお願いしておらず、現在自分で工事をしているところですが、銀行契約からもうじき一年たつことから登記の必要が出てきました。
現在の状況はコンパネを張った荒床が半分できたのと、壁を５ミリのベニヤ板で真壁として張っていっているところです。
開口部にはサッシがないので古いガラスの建具を入れるところと、一部は農業用の透明のシートを張っておこうと考えています。
屋根は瓦が葺き終えてあり完成しています。
電気は仮設電気のままで、工事用の投光機を天井につけておき当分はそれを照明とするつもりで、コンセントはありません。
水は一トンタンクをおいてそこから引き込みとし、一応井戸からくみ上げている格好を付けておこうかと思います。実際は井戸もまだありません。
トイレは使用できない状態であっても一応すえつけておき、また簡易的なシャワーも波トタンで囲ってスペースを作っおき、あと流し台もホームセンターで売っている簡易流し台を置いて格好だけは付けておこうかと考えています。
もちろん登記が終わり抵当権の設定が済めば本格的にやり直しをしていくつもりです。
確認申請等の図面も自分で書いたので、登記もできれば自分でやりたいと考えています。
ちなみに完成検査は受けませんが、工務店より引渡し証明は発行していただけるそうです。

このままいって登記は可能でしょうか？
どなたかアドバイスをお願いします。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したことがある者です。

住宅金融公庫の場合、中間資金を出すために建設の途中段階での登記、抵当権の仮設定が必要でした。
その時の記憶では、「壁ができていて、屋根が乗っていれば登記ができる」だったと思います。
内装は問われなかったと記憶しています。
あとは、その時点で火災保険にも加入してもらい、火災保険に対して質権の設定をしましたね。

住宅ローンは有担保なんですよね？
土地融資が殆どですか？
でなければ、仮登記も未だの段階で90％の融資実行をするＪＡって一体…。
普通は仮登記の形でも抵当権を設定しなければ融資資金の交付は一切しないものですが…。（大体、中間資金という形で資金交付をすること自体が珍しいので。）

お礼

ありがとうございます。
その状況で登記できるのであれば完全完成していなくても登記が可能と考えられる訳ですね(*^_^*)
住宅ローンはすでに契約段階で土地に対して抵当権の設定をされました。
ただ市街化調整区域の土地なのでかなり広いんですが担保価値はなしとされてしまいました。
土地は先行して取得していたので問題ありませんでしたが、融資金額は建物に対しての7割になりました。
私も農協が現金で融資してくれたその考え方は非常に危ないものだと思いました。（悪意を持ったものが利用すれば）
ただ100パーセント完成前に融資していただけると思っていたので残りの10パーセントの融資が留保金という形でプールされて借りられなかったのは想定外でした。
そのため材料を購入できずに非常に危ない状態です。

それともし一年以内に建物が完成しない理由はどのようなものが言い訳として成り立つかご存知でしょうか？
そちらも考えなければ非常に危ない状況だと考えています。
ただ返済は問題なくしており返済金額も収入から言えば非常に少ないものです。

回答No.7

dividing-line

ちょっと厳しいように思います。
居宅であれば、外部は、外装工事が終わっている必要があります。内部は、造作が終わっている必要があります。内装(化粧)工事が完了すれば文句ありません。内装工事に入る段階が建物と認定するのに微妙な状態であるとされています。
今回の事例では残念ながらその段階までいっていないように見えます。また、開口部の農業用の透明のシートもあまりよくありません。

ただ、最終的には登記官の判断となりますので、写真にとって相談されるのが一番だと思います。

お礼

そうですね。
やはり建築段階で法務局で写真をもって相談が確実ですね。
ありがとうございます。

回答No.6

noname#20836

登記が通るかどうかの最終判断は登記官次第ということになりますので、大丈夫と保証することはできません。

添付書面としては「建築確認書」および「工務店からの引渡証明書（印鑑証明書等添付）」があれば「所有権証明書」としては一応足ります。
検査済証がなければ登記ができないというような規定はどこにもありません。

但し、土地家屋調査士でない一般人の申請の場合、ほぼ確実に登記官による現地調査（実調といいます）を行われますので、写真を添付すれば足りるということにはなりません。（登記官談）

境界域で微妙な段階ですね。
難しいとは思いますが、ダメとまでは言い切れないです。

お礼

登記官による現地調査ですか‥
あまりそれにこだわらずに司法書士等に依頼したほうが得策かもしれませんね。
ありがとうございました。

回答No.5

63ma

頭を傾げながら、回答します。
　と言いますのは、最終的には抵当権を設定して、ローンを組む事だと思いますが、肝心の土地のことが、借地なのか、自己所有地なのか、触れられてないからです。
　もし、土地が自己所有地なら、土地を担保にローンを組めますから、建物の完成度合いは、余り心配する必要は無いと思います。
　しかし、ご質問の内容から推測しますと、借地ではないでしょうか。
　そうしますと、建物自体を担保にローンを組むと言う事だと思いますが、問題は、金融機関が担保価値を認めるかどうかです。
　その為には、建物表示登記→所有権保存登記が出来るような建物かどうかです。
その後、建物を担保として、抵当権設定登記となります。
　ただ、これ等一連の登記申請の前提条件は、建築の完了検査を建築課で受け、検査済み証を受ける事です。
　ちなみに、工務店からの引渡し証明は、登記申請上何の役に立ちません。

お礼

ありがとうございます。
敷地は自己所有で借地ではありません。
そのため借地上には契約時に抵当権の設定をしてあります。
ただ市街化調整区域に建築しているので土地には担保価値がないということで、契約金額が非常に少なくなりました。
自己所有であったため借り入れ金額が少ないのは問題ありませんでした。
大工経験が多少あるので自分で施工して少しでも安くそして楽しみたいために契約金額を下げて半完成状態にして登記を考えました。
農協に提出した見積もりはそのため設備の費用が一切入っていません。内装の費用も数十万だったと思います。
それで融資が受けられたのであとはつじつまを合わせるために登記の必要があります。
一度法務局で相談をしたところ書類は完成検査を受けなくて確認済み書類がなくてもいいとの事でした。
ただどの程度を完成とみなすかは施工後の写真を持って相談に来てくださいと言われ具体的に教えていただけませんでした。
そこでご存知の方にお願いしたいのです。
建物は民家移築で構造材には金をかけてあるので見栄えは立派です。
ただそれと比較して内外装と設備が貧弱もしくはかけているような状況です。
またよろしくお願いします。

回答No.3

password

登記は可能ですが、
銀行の完成審査が通らないのでは？
（無理に通せば、担保価値が低いと判断され　減額される恐れも・・・）

お礼

ありがとうございます。
農協での融資なんですが、完成検査というのは一般的にあるのでしょうか？
融資自体坪単価30万程度なのである程度理解されていると思いますが‥‥
それと融資はすでに90パーセント実行されている状況です。

回答No.2

j1asano

ビミョーですね。
その状態で住まざるを得ない人がいた場合、その建物の登記を妨げる理由はないでしょうから。

お礼

ありがとうございます。
やはりそれが最低限の条件でしょね。

回答No.1

j1asano

引渡し証明があって、建物図面が作成できる状況なら可能ではないかと思いますね。

お礼

ありがとうございます。
出来ればもう少し手を抜いて完成させて登記をしたいのですがそれはさすがに難しいのでしょうか？