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今後の金利動向と住宅ローン申し込みのタイミングは？
- 現在住宅ローンに悩んでいる方へ、今後の金利動向と申し込みのタイミングについてアドバイスします。
- 沖縄金融公庫の35年固定金利とみずほ銀行のフラット35の間で迷っている方へ、どちらを選ぶべきか考察します。
- 将来の金利の変動を予測することは難しいですが、国内景況や経済情勢から考えると、公庫の申し込みが良い選択肢かもしれません。
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＃３です。 補足を頂いたので参りました。 > 業者からは基礎完了時、スラブ完了時、完成時の３つに分けて支払いをして欲しい、とありました。 > これら支払いは建物のみの支払いで、土地代は含んでいません。 > 以前みずほ銀行にフラット35の話を聞きに行ったときも中間資金支払いのことを言われましたが、中間資金が必要な業者は今では少ないのでしょうか？ 「基礎完了時」は、自己資金から「頭金」を払う形でよくあるパターンです。 「スラブ完了時」の言葉の意味までは専門家ではないので分かりませんが、壁ができ、屋根が乗った段階でしょうか？ 住宅金融公庫の場合、中間資金の交付にあたっては「基本約定書」を締結し、手形貸付の形で資金を出します。 この際、抵当権の仮登記を行います。 火災保険の加入もこの時期になる場合もあります。 屋根が乗っていないと、この段階の現場審査が通らないと思います。 また、屋根が乗っていないと、抵当権の仮登記や火災保険これらの設定ができませんので資金の交付もできません。 このあたりは、業者ならば知っていることだと思いますので、大丈夫だとは思いますが。 私も今は個人融資を担当しておりませんので「現状」は分かりかねますが、私が担当していた頃から減ってきましたね。 昔のように、工期が１年などという長期スパンではなくなり、半年程度で住宅が完成することも影響しているかもしれません。 ただ、ご質問者さまの場合、「１２月着工予定の５or６月完成予定」をお考えということで、一般的な「年度末越え」になり、このような場合にはあり得ることかもしれません（業者側の事業年度の期初・期末による資金決済の関係から）。 また、「住宅金融公庫」自体が今年度で廃止になってしまうこと、超低金利が続いたことで住宅金融公庫の「全期間固定（実際には段階金利）」に魅力を感じなくなったこと－などがあり住宅金融公庫融資の申込自体が激減しているのが事実です。 > 銀行や労金に融資をして貰う場合も、建築中には申請できないのでしょうか？ …というか、資金の目処も立たない段階で契約・着工される方はいらっしゃらないと思いますが…。（実際に借りられるか借りられないかは、住宅ローンを申し込んで審査を受けなければ分かりませんよね？） > 沖縄公庫だけでは融資額が私の必要額に６００万程足りないため、銀行か労金からその不足分を借り入れしようと思っています。 > そこで私の構想で今月中に公庫に融資を申し込みし、来年２月くらいの銀行の金利を見比べ不足分を借り入れる銀行を決めようと考えています。（労金は来年３月までキャンペーン中（１０年固定２．７％）。他銀行も現在の１０年固定は同率） 沖縄公庫も、ウェブサイトで調べたところ、沖縄公庫へ直接申し込みではなく『「沖縄振興開発金融公庫業務取扱店」（県内地銀3行、労働金庫、農協、漁協、信金他）と表示した金融機関をご利用ください。』とのことですから、住宅金融公庫と同じです。 住宅金融公庫の場合、自己資金と公庫融資で資金計画に不足がある場合は、住宅金融公庫融資を申し込む「公庫業務取扱店」のプロパー住宅ローンを「併せ貸し」という形で申し込みます。 ですから、まず、「併せ貸し」をしてくれる金融機関を探すことが先決になります。 「併せ貸しＯＫ」となったら、その金融機関に、公庫分の申込と同時に、併せ貸し分のプロパー住宅ローンも申し込むのが普通なんですが…。 そして、住宅金融公庫の場合は、公庫融資を申し込む金融機関とは別の金融機関で不足分の住宅ローンを借りる－ということはありません。 ですから、ご質問者さまがお考えのような、先にとりあえず公庫を申し込んで、後日になってから別に住宅ローンをプラスで申し込む－ということはありません。 公庫融資を「どこ」に申し込むかを決めた時点で、併せ貸し分を借りる金融機関も「そこ」に決まる…ということになります。
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金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したこともあり、現在は、金利商品による資金運用を担当している者です。 > 国内景況や、経済景況などからある程度予測してどうなんでしょうか？ 「今後の金利動向」を考えるのも私の仕事の１つですが、これは、「上昇基調」です。 今までの低金利が「超低金利」で異常だったので、この先しばらくは「上」にしか矢印は向きません（どこが天井になるかは、現段階では予測がつきません）。 ただ、この「金利動向」を考える場合、月々何パーセントになる－という具体的なパーセンテージを推定するのではなく、何パーセントから何パーセントの範囲の「ボックス」で考え、そのボックスが「上向き」、「横ばい」、「下向き」になる－という感じで推定するのです。 住宅ローン金利も同じです。 3.40％から0.15ポイントの差ならば、「ボックス」の範囲内ですね。 金利をＸ軸、年月をＹ軸として、この先の金利を推測したボックスを横に並べていくと、ボックスは右上がりに並ぶ－という形です。 ボックスが右上がりに並ぶことを「金利の上昇基調」と言います。 実際の金利が、先月に比べて今月下がったから…という見方はしません。 とりあえず、このところ発表されている経済指標や日銀審議委員の発言からは、年内の再利上げはなさそうな雰囲気ですが…。（後で福井総裁が「誰もしないとは言わなかった。」と言えば済む範囲のことだし。） > 建築中に中間金が必要らしく１月か２月頃にはお金が入金される必要があります。 最近は、中間資金が必要－という業者も少ないんですが、土地代込みですか？（土地代なしの場合で中間資金が必要－という業者に限ってトラブルが多かったので、どうしても疑ってしまいます。） 確かに、中間資金が必要ならば沖縄振興開発金融公庫を利用されるくらいしか手段はありませんね。 中間資金が必要ということは、マイホーム新築ですから、申込みが先でなければいけません。 「来年の１月か２月頃にはお金が入金される必要がある」と言ったところで、マイホーム新築の場合、申込みをして、審査ＯＫになってから設計審査を受けて、それからしか着工できません（着工したら融資を受けられなくなります。おバカな申込者と業者が偽装をしようとしましたが、簡単にバレます。ペナルティがあります）。 中間資金の受け取りは中間時の現場審査完了後ですし。 申込みが遅くなれば、それだけ全てのスケジュールが後送りになるだけですから、「来年の１月か２月頃」に限定されるものではないと思いますが…。 イコール完成も遅れます。 融資実行＝引渡し・入居となりますから、この時期までに完成させたい、入居したい－というスケジュールがあるのならば、そちらから「いつまでに申し込めばいいのか」を逆算しなければ、間に合わなくなる可能性もあります。 金利は気になるでしょうが、再来月まで待って間に合いますか？
補足
金融機関に勤務されている方のお話は大変ためになります。回答有り難うございます。 >「上昇基調」 やはり、どこを見てもその事なので現在の金利を利用できる、公庫がいいようですね。 現在の私の中でのスケジュールは１２月着工予定の５or６月完成予定です。 特に「この時期までには必ず！」というものはありません。 業者からは基礎完了時、スラブ完了時、完成時の３つに分けて支払いをして欲しい、とありました。 これら支払いは建物のみの支払いで、土地代は含んでいません。 以前みずほ銀行にフラット35の話を聞きに行ったときも中間資金支払いのことを言われましたが、中間資金が必要な業者は今では少ないのでしょうか？ >マイホーム新築ですから、申込みが先でなければいけません。…着工したら融資を受けられなくなります。 銀行や労金に融資をして貰う場合も、建築中には申請できないのでしょうか？ 沖縄公庫だけでは融資額が私の必要額に６００万程足りないため、銀行か労金からその不足分を借り入れしようと思っています。 そこで私の構想で今月中に公庫に融資を申し込みし、来年２月くらいの銀行の金利を見比べ不足分を借り入れる銀行を決めようと考えています。（労金は来年３月までキャンペーン中（１０年固定２．７％）。他銀行も現在の１０年固定は同率）
- hsci0830
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＃１です。 すみません、中間金も必要でしたね。 今後、金利情報を目にする度に「損したかも」「得したかな」と思う事もあるかと思います。 できるだけ見ないで繰上償還を頑張る方がいいですよね・・・。
- hsci0830
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沖縄金融公庫の制度は住宅金融公庫と同じようなものである前提で言います。 金利が毎月変動するので、お引渡しまで期間がある場合、ドキドキしますね！ フラットの方が今は安いけど、来年の６月に今の公庫金利を越えていたら怖いし・・・。 今回のケースですと、みずほのフラット３５と金融公庫を同時に出す事が可能だと思います。 そして、４月か５月頃にどちらかに絞って、使わない方を引き下げる方法でいいと思います。
補足
hsci0830さん、回答ありがとうございます。 ＞４月か５月頃にどちらかに絞って、使わない方を引き下げる方法 それを考えていたのですが、建築中に中間金が必要らしく１月か２月頃にはお金が入金される必要があります。 そのため、みずほだと建築完了後にしか全額入金されないらしく、候補から無くそうかなと考えています。 とりあえず、公庫には今月にでも申し込みしようかなっと考えています。 ＞金利が毎月変動するので、お引渡しまで期間がある場合、ドキドキしますね！ ほんとそうです！まるで株のよう？！（やったことありませんが＾＾；）
お礼
>資金の目処も立たない段階で契約・着工される方はいらっしゃらない そうですね、業者も資金融資が確定していないのに着工するはずがありませんね。 すこし考えればわかるところを金利にとらわれてしまい簡単なことが見えてませんでした。 >公庫融資を「どこ」に申し込むかを決めた時点で、併せ貸し分を借りる金融機関も「そこ」に決まる…ということになります。 そうでしたか。やはり素人考えでした。 本題からかなりずれた内容になってしまいましたが、大変ありがとうございました。 シミュレーションページなど駆使して自分が納得できるようなローンを組めるようがんばりたいと思います。