住宅ローン：財住金、東京スター銀行、新生銀行で迷っています

質問

現在、新築マンションの購入を検討していまして、夫名義の住宅ローンとして1,200万円を
借入期間15年で考えております。住宅購入後(引越し費用、家具等の購入、子どもの教育費
預金は別として)最低400万円は手元に残す予定です。また、繰上返済は今後7年間は毎年50
～100万円は確保できる予定です。(夫43歳・会社員・勤続22年で年収850万円、妻38歳・
自由業・事業所得200万円、子ども3歳で二人目は予定なし)

借入先の候補として、財形転貸融資、東京スター銀行、新生銀行を考えていますが、どこが
いいのか迷っています。私自身が考えているメリット・デメリットとしては、

・財形転貸融資
メリット：金利が2.12％と低く、かつ利子補給(金利が3.4％以下であれば自己負担利子の
半額の利子補給、金利が3.4％超でも1.7％の額の利子補給)が受けられる

デメリット：5年固定のため6年後の金利の上昇が不明で、保証料や繰上返済手数料(10,500円)
があり、つなぎ融資費用(概算18万円)が必要になること

・東京スター銀行
メリット：預金連動型ローンのため預金残高が増えるとその同額のローンについては利息
がゼロになり、つなぎ融資費用も不要

デメリット：固定金利型10年で3.5％で、11年以降の金利の上昇が不明で借入時の事務
手数料が73,500円、一部繰上返済手数料が21,000円かかる

・新生銀行
メリット：保証料や繰上返済手数料が無料で、つなぎ融資費用も不要

デメリット？：長期固定金利20年が2.98％

この場合、どこから借りるのが一番得になるでしょうか？また、これ以外のおすすめの
借入先がありましたら、併せて教えていただけましたら幸いです。よろしくお願いいた
します。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

＃１です。
お礼をありがとうございます。

＃１で書くのを忘れておりましたが、「金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。」
勤務先は「銀行」ではありませんけれど。

直截「根抵当に対するデメリット」というのは異なるかとは思うのですが、根抵当は債権額の上限（極度額）を設定するため債権額は確定していません。
「パワースマート住宅ローン」では、これが一番気になる点です。
繰上返済をした分、「PowerPocket」という貸越サービスを受けられるとのことで、この当座貸越契約があるために根抵当とするのだそうですが、繰上返済をすればするだけこの「PowerPocket」の利用枠が広がります。
「PowerPocket」を利用すれば、実質、極度額の範囲内で新たな借金をした形になります（適用金利は変動金利）。
しかも住宅ローン完済時には契約も切れる－とのことですから、たくさん繰上をしたけれど、「PowerPocket」による借り越しも多額になっていたら、住宅ローン完済時にその分一括返済をしなければならない訳です。
ご質問者さまにその心配はないと思いますが、時々、この辺りを勘違いされる方がいらっしゃるので…。
あと、通常、住宅ローンではローン借入額100％が債権額となります。
新生銀行の「パワースマート住宅ローン」の根抵当権の設定においては「住宅ローンの当初お借入金額の110％を極度額」とするようですので、新生銀行側が持っている債権額は１割増ということになります。
１割とはいえ、この点も気になりますね。

新生銀行のメリットとしていらっしゃる保証料や繰上返済手数料は、多金融機関では有料となっていることが多いですね。
借入時事務手数料が31,500円～、保証料はいろいろな基準があるので、借入額と返済期間だけでは判断が付きません（収入や返済能力によって保証料割合が変わる金融機関もありますよ）。
ただ、これらの費用が掛かるから－といって一概にデメリットとは考えられないと思います。

＃２さんがＪＡをあげていらっしゃいますが、実はＪＡの住宅ローンって結構侮れないんですよ。
先般、家に入っていた（地元ＪＡの）新聞の折込チラシでは、10年固定が2.30％でした。（しかもお米が５kg×６回（＝30kg！）もらえるって書いてありました！！）
ＪＡはＪＡごとに管轄地域がありますので「隣のＪＡはキャンペーン中で金利が低いのに～！？」ということもありますね。
私の勤務先にもＪＡから住宅ローンを借りている方がいます。
組合員にならなければいけないので、当初「出資金」を払って「准組合員」にならなければならないそうです（出資なので、業績がよければ配当がもらえるんだそうです。その方は、親は正組合員だけれど本人はＪＡには関係なし。なので1000円の出資金を払ったら（そのＪＡでは准組合員になるための出資金は1000円だそうです。全国一律かは不明）１年で15円くらいの配当があったとか）。
あと、ＪＡで住宅ローンを検討されるのでしたら、「建物更生共済」の話は納得がいくまで聞いてきてください。
一般の住宅ローンで付保される（＆質権を設定される）火災保険と違って、掛け捨て・一括払いじゃないんです。
しかも、毎年掛け金が必要で、積み立て型なんです。
掛け金が高いのが難だそうですが、前述の方のお話では
・「建物更生共済」はそれだけで地震にも対応しているので、別途地震保険をかけなくてもいい
・掛け金は高いけれど、満期返戻があるから将来に備えるには「もってこい」。「修繕金の積立をしていると考えればいい。」
のだそうです。

地元信用金庫などは、インターネットでは分からないキャンペーンをされる場合もあります。
住宅ローンは、金融機関と長い付き合いになりますので、金融機関そのものや担当者にもある程度の信頼を寄せられなければいけないと思います。
実際、店舗に出向いてよく話を聞いてみてください（窓口担当者が住宅ローンの知識に乏しいなんてもってのほか）。
その方が、ご質問者さまにとって、よりよいお借り入れができると思います。

お礼

何度もアドバイスをくださいまして、ありがとうございます。お礼が遅くなりまして
申し訳ありません。

ご指摘くださいました「PowerPocket」の貸越サービスの注意点は、全く気が付いて
おりませんでした。もともと貸越サービスを受けるつもりはなかったのですが(とに
かく、無駄な利息を支払うのが大嫌いなので(苦笑))、何らかの事情で貸越サービス
を受ける可能性もあるのですから、住宅ローン完済時は充分気を付けようと思います。

ＪＡの住宅ローンは金利が低い場合もあるのですね。(別途お米がもらえるのは、
さすがＪＡならではですね！)出資金はあまり高額ですと負担になりますが、脱退
する時に返還されるのでしたらいいかなぁと思います。お知り合いの方のように
配当金が付くのでしたら(年1.5％の配当はこの低金利時代にはすばらしいですね！)
それもメリットがありますね。建物更生共済は通常の火災保険と異なるということも
勉強になりました。もしＪＡを利用する場合には、よくよく確認しようと思います。

また、地元の信用金庫などでもよいキャンペーンをやっている場合もありそうです
ので、時間のある時に支店に出向いて、いろいろ聞いてみようかと思います。
おっしゃるように、知識が豊富でかつ親身になって対応してくれるところがあれば、
そういったところとおつきあいができればと思います。

金融機関にお勤めで住宅ローンもご担当されていらっしゃったode_an_die
さんのご経験からの丁寧なアドバイスはとても参考になりました。ありがとう
ございます。

回答No.2

walsh

こんばんは。

１,２００万円で１５年のローンであれば、保証料の額が
さほど大きくならない（１５万円くらい？）ので、
メガバンクや地銀の１０年固定がいいのではないでしょうか。
固定金利が終了する１０年が経過した時点での借入残額は、
４５０万円くらいになっているので、仮に１０年後に
金利がアップしていたとしても、その影響は少ないと思います。
固定期間が過ぎたら全額返済してもいいですよね。
（住宅ローン控除も１０年間で終わりですし。）

当初１０年固定は、三菱東京UFJが2.35%。
みずほが2.25%。
探せば2%そこそこの金融機関もあると思います。(JAとか）

grooveさんの条件であれば、金利の高い東京スターや新生は、競争力がないと思います。
特に東京スターは、手元流動資金を同行に預金しておいて、
実質金利を下げることを前提とするのでしょうが、
なんらかの理由で手元資金を取り崩す（預金を下ろす）場合に、
実質金利が上がってしまうというリスクが致命的だと思います。

お礼

walshさん、ご回答をありがとうございます。

教えてくださったメガバングや地銀は、金利が高そうという勝手な思い込みから
全く眼中にありませんでした。ＪＡも含めて、改めて金利や借入条件を検討して
みようと思います。

東京スター銀行は、質問のところに書きましたが借入当初から7年間は繰上返済
が可能と見込んでおりますので、繰上返済をしないで預金をして、住宅ローン減税
で所得税を還付してもらうメリットがあるかな？と思っておりましたが、預金を
下ろす可能性はもちろんないとは言えませんので、確かにリスクはあると思います。

回答No.1

noname#35582

現状においては、この先の金利上昇リスクを懸念しなくてもいい点を考えて新生銀行かなぁ…と。

新生銀行についてデメリットとされているのは、返済期間を15年で希望しているのに、お得なのは返済期間が20年の場合－ということでしょうか？
「長期固定金利20年が2.98％」というのは、【パワースマート住宅ローン】の条件ですよね。
「パワースマート住宅ローン」の一部繰上返済は「期間短縮型」のみですから、とりあえず20年返済にしておいて、一部繰上返済をしていけばよろしいのではないかと…。
1200万円を借り入れる場合、金利が2.98％で20年返済ならば、ボーナス返済なし、元利均等償還で、毎月の返済額は66,432円となります。
ご質問者さまの場合、「今後７年間、毎年、50～100万円を繰上返済に充てられる予定」なんですよね？
ならば、１年経過後から毎年50万円を７回（仮に13回、25回、37回、49回、61回、73回、85回返済時の計７回）繰上返済されればよろしいと思います。
そうすれば、163回（＝13年７か月）で完済になります。
もっと期間短縮したいのでしたら、繰上返済の額や回数を増やせば（なんといっても繰上返済手数料が無料ですから）よろしいのではないでしょうか。

ただし、「パワースマート住宅ローン」は、他の住宅ローン違って、借入に際して設定されるのが普通抵当権ではなく「根抵当権」という点が最も「デメリット」とするべきだと思います。
貸越サービス「PowerPocket」という当座貸越契約を締結するためだそうですが。

お礼

ode_an_dieさま、アドバイスをありがとうございます。

お勧めされている新生銀行では、一部繰上返済をした場合には期間短縮型のみ選択
できることは知りませんでした。ただ、元々利息を少しでも減らしたいと思って
おりましたので、より利息を減らせる期間短縮型のみでもよいと思います。(借入時
から10年間は、住宅ローン減税が適用できるように返済期間が短縮し過ぎないよう
注意をしなければなりませんが。)丁寧な繰上返済の例も教えてくださり、とても
参考になりました。ありがとうございます。

また。再度質問させていただきますが、借入の際に根抵当権が設定されることの
デメリットは具体的にどんなことがあるでしょうか？新生銀行のサイトでは、普通
抵当権の場合ですと設定時の登録免許税の軽減措置が受けられますが、根抵当権の
場合は受けられないとありましたが、他にもデメリットがあるのでしょうか？