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自分に合った価格の住宅
以前、別のカテゴリに質問し、参考になる回答をいただき、締め切りましたが、質問文での状況説明が足りなかったことと、計画が具体化してきたという理由で再び質問させていただきます。 現在、購入を考えている家があります。 諸経費を込みで6千万には届かないくらいです。 購入に当てる予定の貯金は1千万ほど。 夫(30代半ば)の給料は700万台前半、妻は無収入。 これから子どもを二人持てたら、と思っています。 家賃12万円ほどのマンションを所有していて、ローンは終わっています。 新たな戸建を購入したら、マンションは賃貸に出す予定です。 この状態で、五千万近いローンをするのはどうでしょうか？ 今のところ、10年固定で始めようと思っています。 月々17万円くらいで、繰越返済をしていきながら、15年くらいで完済できたら、と思っています。 仕事に関しては、これから期待できそうではありますが、絶対ではないですし、マンションも、空き部屋が長いという物件ではありませんが、これまた絶対ではありません。 ある程度自分で考えた中ではやっていけそうだと思うので、決めようと思っていますが、もっと気をつけるべきことがあれば、ぜひ教えていただきたいです。 以前の質問で、オーバーローン気味では、というふうにも言われたのですが、もう少し具体的に教えていただけると、もっと助かります。 必要であれば、補足していきますので、お願いします。
- applEgate
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- その他(暮らしのマネー)
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#1です。 そうですね、一戸建てならば、土地付きですので、資産価値の維持という点では有利だと思います。 ＞便利で人気があって、なかなか出ない希少な土地なんです。 人気の地域ならば、必ず需要はあります。 ＞仮に新築5千万台半ばというと、この地域の大多数の建売の中ではもっとも高額な部類に入るので、簡単に買い手がつくかどうか、ということがあります。 東京では人気地域ならばどんな狭小住宅でも4000万を下ることはありません。 もちろん、どんな高価格でも売れます。なぜなら、家の購入というのは、どの所得層にも分散しているものだからです。高価格の家ならばそれなりの所得層の人が必ず買います。 ＞修繕リフォームも、この辺のマンションって、けっこう利便性が売りのせいか、設備はそこそこのものが多いという印象です。 いえ、設備はそこそこだからお金がかからないということではなく、キッチンもバスもトイレも消耗品ですから、どんな家でも持ち家である限り、必ず所有者に設備の維持費はかかってくるという意味です。
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#1です。 ＞いずれにしても、こういうリスクはローン額が低くてもあるんではないですか？ 何千万という買い物をする限り。 いえいえ、全然違いますよ！！ ＞購入に当てる予定の貯金は1千万ほど。 今回購入する物件に当てられる頭金が一千万としますね。 6000万の物件を買えば、ローンは5000万で頭金割合は 16％。 10年間で1000万の元金を減らせるとして、10年後に失業などで支払い不能になるとします。 その時のローン残高は4000万。でも物件は4000万で売れるでしょうか？ もし4000万の物件を買うならローンは3000万で頭金は 25％。 この場合、10年後の残高は2000万。2000万で売れればよいわけです。 つまり、一般にローン返済のスピードよりも資産価値の下落(価格の下落)のスピードの方が速いので、頭金は一円でも多く入れておいた方がよいのです。 つまり頭金が1000万なのに5000万も借り入れてしまうと、売却時にローンを清算できず借金を残すリスクが高くなりますよ、ということです。 頭金が多いほど、いつ売ってもお釣がきて「不動産を現金化する」という、家が資産としての機能を果たすのです。 フルローンは危険です、と言われるのはそういう理屈なのです。 ＞他の方は、丸ごと賃借人に払わせているのだと思っていました。普通は違うんですか？ また、もともと収入としては月10万円くらい入ればいいね、と話していました。 要するにオーナー負担の管理費が1.5万円で、家賃は14万くらいに設定しているということでしょうか。 キッチンやバス、トイレの修繕、リフォームなどもすべてオーナーが負担していかなければなりませんから、賃貸に出すというのはなかなか、儲からないものだと言われます。 参考になさってください。
お礼
たびたびお世話になっております。10年後に支払い不可能になったら、という仮定の元では、それほど困らないかもしれません。先のことはわかりませんが、この家は、土地代が6割以上で、これまた先のことなのでわかりませんが、便利で人気があって、なかなか出ない希少な土地なんです。ただ、この仮定で心配なことといえば、仮に新築5千万台半ばというと、この地域の大多数の建売の中ではもっとも高額な部類に入るので、簡単に買い手がつくかどうか、ということがあります。とはいえ、新築なら5000万代前半の物件は、それなりに売れている地域です。小さめの家でも最低価格が4000万代前半くらいです。 また、確かに最近購入を考えた近くの4000万台前半の物件でしたら、土地代が2500～3000万弱でしたので、周囲の変化の計画を考慮して、上がっていそうな10年後に売却するのもどうかと考えていました。狭いことと、環境によって止めましたが。 いずれにしても、困ったからといって売る、ということは避けたいものです…。賃貸を探す羽目にもなりますし。 >要するにオーナー負担の管理費が1.5万円で、 >家賃は14万くらいに設定しているということでしょうか。 ↑おっしゃることがわかりました。そういうことなんですね。家賃と管理費は別のものだと思っていましたが、管理費を含んだ額が14万円くらい、という意味です。 修繕リフォームも、この辺のマンションって、けっこう利便性が売りのせいか、設備はそこそこのものが多いという印象です。マンション全体の管理もそこそこちゃんとしているみたいだし、私たちの部屋に関しては修繕費も今のところ大きな問題ではない感じです。ちょっと先のこととはいえ、貯金はしておきたい感じですけど…。 そろそろ決定の時期が近づいていますし、アドバイスなどあればお願いします。
＃1です。 ＞管理費（管理修繕費と同じでしょうか)を別にして、12万円くらいです それは、賃貸する場合に、家賃が12万で、別途管理費を払ってもらうという意味でしょうか。 ただ、オーナー(マンション所有者)が払う管理費と同じ額を、賃借人に請求しますか？ 所有者自身(質問者さま)が管理組合に払っている管理費、修繕積立金は、毎月いくらですか？ 丸ごと賃借人に払わせるわけではないですよね。 それと、大家業が儲からないと言ったのは、マンションは賃貸に出すと、維持費はすべて大家持ちであるので、設備のメンテナンスなどにとてもお金がかかります。 敷金をもらうといっても、経年劣化については大家が修繕していかなければなりません。 自分が住むよりも人に貸すほうが、ずっとコストはかかります。 なので家賃が12万といっても、実際の収入としてはずっと低くなるのではないでしょうか。 ＞10年後、また銀行の手数料もかかるのでしょうか。 固定期間終了後、また固定金利を選ぶとしたら、手数料はいくらかかかると思いますが、それは数万といった大した金額ではないでしょう。 ＞夫の保険（失業・病気）も考慮すべきですね。 一時的な失業ならば保険でしのげますが、大病をして長期的に収入が絶たれたりした場合、住宅ローンを完済することは諦めねばならないでしょう。 その時、5000万も借りていたらとても危険だということです。 住宅を売却しても、住宅ローン残債を処理できないことが予測できます。 売却できたとしても、それ以後にご家族が住む場所はどう確保しますか。 もとのマンションは賃貸に出していたらすぐに立ち退きを要求することはできませんし、売却もできません。 家賃収入を頼りに、一家で生活していくのはとてもたいへんではないでしょうか。 つまり、今回購入する家のランクが高すぎるのではないかということです。 せめて売却したときにお釣が来るくらいのゆとりのあるローン額に抑えたほうが安全ではあります。 参考になさってください。
お礼
再回答ありがとうございます！ やっぱり難しいですか。売却した時におつりが来るくらいのローン額だと、いくらで売れればいいんでしょうか？？ 買ったときの諸費用込みの金額を上回る額？？ いずれにしても、こういうリスクはローン額が低くてもあるんではないですか？ 何千万という買い物をする限り。あとは、転売した時に損をしない物件かどうかというのもあると思いますけど…。
補足
補足です。家賃は、14～15万円で、その中に管理費を含んでいるのが、私たちのマンションでは多いみたいです。管理費は1.5万円くらいです。他の方は、丸ごと賃借人に払わせているのだと思っていました。普通は違うんですか？ また、もともと収入としては月10万円くらい入ればいいね、と話していました。 10年固定後の手数料を調べましたが、私たちが使うかもしれない銀行では、かからないようです。
- mahopie
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単純に「額面給与７００万円だけで住宅ローン５０００万円」では、普通に考えれば無謀に近いでしょう。３５年返済・金利３．３％で毎月返済が２０万円、ボーナス５ケ月と考えれば税金込月収は７００÷１７ケ月＝４１万円の５０％が返済に向かいます。（ボーナス返済なし条件）ここへ賃貸家賃１２万円で年間１４４万円、入居率８０％として１２０万円を加算しても、依然収入対比借入過大です。（毎月収入５１万円で返済２０万円、約４０％） 将来的なリスクとしての家賃収入のブレに加えてこれから子供の教育費負担が加わる様子なので、給与の上昇をどう織り込むのかですが、プラス・マイナスで打ち消しあってイーブンかと考えますので、感覚的にはストレートにマンションを売却して借入額を抑える方が資産ポートフォリオの上では安心かと考えます。仮にマンション売却で損失が生じていれば買替特例による税金控除と新規取得に対する１％控除を使って目先の節税メリットもあります。 もっとも、ここまでの資産形成プロセスで３０台半ばでマンション借入を完済した上で貯蓄１０００万円ができたのが、育児負担が無い中で夫婦二人の収入で可能であったのか、独身時代のストックで可能だったのかの点は不明ですが、もしかして７００万円が額面でなく手取りなのでしょうか。 一旦「ローン自宅＋貸しマンション」と構えてしまうと、後になってマンションを売却しようとした時に、賃借人付きでは自家所有層ではなく投資家層にしか売却できなくなるという制約がでることもあり、現時点では一旦戸建物件に集約し、借入圧縮した上で教育費負担が一巡して給与収入面もアップした所で、収益物件投資等に取り組めばどうかと考えます。イメージ的には給与収入＋賃貸収入を狙うのは４０代後半で給与額面１５００万円クラスの投資スタンスです。
お礼
ご回答ありがとうございます マンション完済後の貯金は夫のみの収入によります。700万台前半というのは手取りではなく、税の分を引かれていない額です。 マンションは、まだ売るよりも貸した方が利益になりそうだと考えました。もちろん、次の家のローンが長引いてしまえば話が違ってきますが、あと20年貸せればなかなか、と思いまして。 回答者さんのおっしゃるのは、今のマンションを売って、あとでまた別のマンションなどを買って、収入にしてはどうかということですか？ そこまでは考えていません。今のマンションも、もともと必ず貸すという目的で買ったわけではありません。もちろん、そこそこ貸せる物件だという認識はありましたけど…。
- kirara3970
- ベストアンサー率32% (150/468)
No.2です。 ファイナンシャルプランナーです。 ローンは１７万円でも家賃１２万円なら実質５万円の負担ですから、無理はないです。 ６０００万円の住宅が妥当かどうかは別の話で、個人の考え方にもよります。マンションよりは良いでしょう。５０年後のマンションは建替えの問題がでてくると権利が複雑ですから、資産価値は疑問です。 空き家のリスクに対しては物件によりますが半年前後空き家でも大丈夫なように緊急予備費の貯蓄は残してください。物件の条件が悪い場合は１年分必要な場合もありますが、不動産業者が保障する制度もあります。 長期入院には所得補償（１年・２年など補償されます）とがんの手配しておいた方が良いです。
お礼
再度アドバイスありがとうございます！ 無理無く返すには、固定の期間をもっと延ばすのもいいかもそれませんよね。うーん、10年後の金利がそれほど上がっていなければ、10年固定がいいんですけど…。元本も減らせると思いますし…。このあたりは難しいです。 6千万の家なんて、最初から考えていたわけではないんです。ただ、1千万～1千5百万安いと、かなり制限が増えて、小さかったり、会社から遠かったり、いろいろ問題があって…。せっかくなら次の買い替えの可能性を減らす為にも、高くてもよりいいものを、またこれからは土地の値段や金利が上がって、年もとり、なおさら手に入れにくくなるのでは、となると今かな、と考えるようになったんです。
- nik670
- ベストアンサー率20% (1484/7147)
７００万の年収で５０００万ものローンは無謀で すよ。うちの会社の課長クラスは８００万代もら っていますが土地付き一戸建て３０００万円代で も子供がいる人はヒーヒー言っています。 まずapplEgateさん宅は年間いくら貯金できます か？旦那が30歳半ばなら定年まで25年ですよ。 年間２００万貯金しても５０００万です。 子供が私立高校、私立大学と進めば0歳から22歳 の卒業までに２０００万はかかりますよ。 私立大学の4年間の授業料だけでも５，６００万 かかります。 大学費用はいかせない！高校はぜったいに県立 だ！、車の免許も自分でとれ！幼稚園も行かせ ない！義務教育の小学校からでいいや！みたい ならいいのでしょうがそれじゃ子供は可愛そう ですよ。 さらに老後の生活費も必要でしょうから年収 ７００万では家のローンでめいいっぱいでなん の道楽もできなくなっちゃいますよ。 俺の子供は幼稚園ですが習い事して月に３万 です。バスでのお迎えで２１００円、その他 ピアニカ買ったりなんだかんだ買ったりで 幼稚園の３年間だけでも１３０万くらいいい っちゃいますよ。二人で２６０万です。 ほらあっというまに２０００万くらいいっちゃ いますよね。 まずは年間でいくら貯金できて旦那の定年ま でに何年あるのかわかればおおよそいくら貯金 できるかわかりますよね。
お礼
ご回答ありがとうございます 貯金は現在1年間に300万円以上はできている計算です。家を買うと、繰越返済をしたりして、どの程度の額を手元に残しておくか考えると思いますが。 年収700万台でこのローンでは道楽ができませんか。いちおう会社の年上の人たちの年収や、いまの自分の仕事を考慮すると、給料は上がるとは思いますが…。また、幼稚園の時って、3年間に130万円くらいかかるんですね。幼稚園代以外にですか？ 食費など、幼稚園生が一人増えたら、どれくらいお金がかかるものなのかも知りたいと思っていました。 余談ですけど、私たちは塾とか、私立の高校や大学にも行かせてあげられることが大事とは思っていません。お金に余裕があっても…。
- kirara3970
- ベストアンサー率32% (150/468)
FPです。 一般論で回答します。 頭金は２割欲しいところです。公庫融資が８割までです。民間では頭金なしでも融資します。 年間のローン金額は普通年収の１/５から１/４が限度になります。 質問者の場合は家賃収入が見込めますが金融機関がどう判断してくれるかはわかりません。 マンションの場合は家賃収入がゼロになることも考えなくてはなりません。私の父親がアパートを経営していますが、空き室の出るときは大変でしたが、ゼロ収入ではありませんでした。 無難な方法はローン期間を長めで融資をしてもらい、繰上げ返済でしょう。
お礼
ご回答ありがとうございます！ FPとは、financial planner のことですか？ やはり、35年ローンにして、繰上げして行きたいと思います。よろしければ、No.1さんの補足欄をご覧になってください。
すでに所有しているマンションの家賃収入を得ながら、新しく家を購入されるのですね。とても恵まれた状況でうらやましいです。 ただ、普通に考えたら年収700万で5000万のローンは、無謀ですし、審査が通るのか疑問です。 (家賃収入は審査されません) すごく大雑把に計算しますと、年収700万、月に均すと手取り月給が50万とします。 家賃収入が、管理修繕費や税金などを引くと、月8万とします。 ローン5000万は3.3％で定年60歳として、25年で完済と計算すると、毎月返済額が約25万。 58万－25万＝33万。 毎月33万から生活費、子供の養育費、教育費、老後資金、家の修繕費などを捻出しますが、できそうですよね。 老後もマンションの家賃収入が見込めるならばもっと安心です。 もちろんこれはものすごくアバウトな計算で、家賃収入がどれだけ確実なものかによってまったく違ってきます。 ちなみに家賃収入がもしゼロとなったら、このローン計画は無謀の一言に尽きます。 大家業はなかなか儲からないといいますしね。 家賃が確定的ならば10年固定でもいいでしょうが、家賃収入が絶たれた場合は悲惨です。 また万一、ご主人の失業や病気などの場合、5000万のローンをどうカバーしていくかということもよくご検討下さい。 それらも考慮すると、10年固定はかなり冒険です。できれば保険として、長期固定で期間を長く組んでおくという方法がよいと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます！ いま住んでいるマンションは、周りを見てみればおそらく借り手がつく物件だと思うのですが、借り上げなどといって、不動産屋に借りてもらって、家賃の8割ほどを確実に受け取る、という契約があるらしいので、それも考えています。 10年以上の固定にするかどうかということについては、20年以内に返せるなら、より金利が低い方を、と考えましたが、もうちょっと余裕を持つ必要があるかもしれませんね。10年後、また銀行の手数料もかかるのでしょうか。考慮していませんでした。 また、夫の保険（失業・病気）も考慮すべきですね。 よろしければ補足もご覧になってください。
補足
補足します。銀行の事前審査は大丈夫でした。借りられる、という意味ではまだ余裕があるようです。それと、マンションは、管理費（管理修繕費と同じでしょうか)を別にして、12万円くらいです。また、35年ローンのつもりです。
お礼
さっそくありがとうございます！ マンションの設備については、この辺ではけっこう古いものや汚れ気味のものもみてきたので、そんなもんでもわりと高値で借り手がつくのか； というつもりでもありました。それでも年月を減れば当然買い替えや修理の日はやってきますよね。気をつけるようにします。 戸建に関しては、契約の日まで、よく考えて、調べてみます。
補足
やはり今迷っている家にはいい部分がたくさんあり、まだ決定できていません。 家計簿を見せてもらったら、食費、電気代、マンションの固定資産税などほぼ全てで、月に平均17万円ほど使っているとわかりました。ここへ将来、車（軽で節約しようかと）と子どもが入ってくる予定です。すると…手取りの給料で赤字すれすれというところです。少し赤字でしょうか。 そしてボーナスとマンションの家賃収入の分、余裕があるかな、という感じです。万が一、ボーナスがもらえないことがあると（今まで10年間はそういうことが無いですけど)、そういうときは困るかな…。 値段を下げてもあまりいい物件がないこともあって（つまり悩み中の物件は値段は高いけれどもコストパフォーマンスがよい、とも言えるのです…）簡単に決められません。 まだ締め切らずに考えさせていただきます。