車が入らない土地の購入

質問

3ヶ月前に世田谷区の駅近物件にしては破格の物件をみつけました。その周辺の土地に比べて坪単価が60～70万安いのです。地形も悪くないし更地だし100平米以上あるし。
しかし、見に行って安さに納得。接道が3.2mとのことでしたが、実際は2.5mくらいでした。
隣近所がセットバック完了すれば3.2mになる予定ということで、それが何年先になるかわからないという物件でした。
建築するにも4tトラックが入らないからコストがかかりそうですが、それより何より、道が狭くてマイカーを入れるのは至難の業。駐車場を作れないのでは一戸建て持つ意味もないし・・・と一旦その土地はあきらめました。
そして、また不動産を探していたのですが、城南地区で40坪の住宅を建てるのには1億超えてしまうので、私達夫婦だけの力では微妙に無理ということになって（頑張ってお金をかき集めて、限度額までお金を借りればなんとか・・・。でも、そこまでするのは精神的にシンドイ）、ハウスメーカーの人に賃貸併用住宅を薦められたのです。
その車が入らない土地の立地は独身用（1DK）賃貸物件と考えた場合は、そんなに悪くなく、借り手に困らないと思われます。また、世田谷にありがちな建ぺい率容積率50・100とか40・80ではないので、広い建物を建てるのに向いています。
駐車場は別に借りても、賃貸併用住宅を建てるつもりなら、もしかしたら、お得な土地かもしれないと思うようになったのですが・・・。
接道が狭くて、ずーっと売れ残っているような物件はやはり買い控えた方がよいのでしょうか。

回答No.10

joker00 · ベストアンサー

否定的な意見が多いようですが、私は似たような物件を購入しました。我が家の接道間口は2.4ｍ地形は長方形43坪の23区内の土地です。現在はそこに住宅を建て家族ですんでいます。車も所有していますが（2000ｃｃ）敷地内で転回できるように設計しましたので別段問題ありません。
要は質問者さんの考え方だと思いますよ。
実需として考えるのであれば、通常億のお金を支払わなければすめない所に購入可能な金額ですむ事が出来るのですから。2.5ｍ間口があれば車は入りますよ。敷地延長の物件の間口は現在2.5ｍが多いですし。また、現在更地になっているということは重機が入ったということですよね。うちも２ｔ車入ってきました。
再売りや、資産的に値上がりを求めるなら見送ったほうが良いと思います。投資的な意味合い・換金性で購入するのであれば道路付けの良い整形地をお勧めします。
ただし、売る気になれば売れない物件はありませんよ。現に質問者さんは接道が狭くてずーっと売れ残っているような物件をどうしようかと検討しているじゃないですか。あと坪10万・20万安ければどうしますか？交渉の余地はあるのでは？
うちの場合は子供が独立するまでの住環境として狭い敷地の3階建てよりも広い間取りの組める2階建て、近隣の環境で選びました。相場よりかなり安かったと思います。安く買ったのだから万一売るときも安くなる。当たり前のことです。それでよいのでは？
何年お住まいになるか判りませんが、子供は子供で考えると思います。将来道が広がっていれば売らずにすみ続けることもあるのでは。それはそれでラッキーじゃないですか。（ちなみにうちは少しづつですが近所が建替えセットバックして道幅も広くなってきました。）
最後はご自分の判断です。大事な買い物ですからいっぱい悩んでください。参考になれば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
勇気の出るご意見ありがとうございました。
joker00さんのご回答でかなり私もその気になってきたのですが、やっぱり夫と私では車（駐車場）に対する思い入れが違うようで、夫はあまりいい顔をしません。
その間をどう埋めていくか・・・ですね。

回答No.11

koala0305

坪単価60～70万円というのは何パーセントぐらいになるのでしょうか？世田谷区で駅近だとしたら、坪200万ぐらいが140万ぐらいになるという感じかな。もし、そうでしたら30%引きですから、旗竿地のごく一般的な価格でしょうね。

駐車場にこだわらなければ、それも一つの選択でしょうね。他に駐車場を借りた場合、覚悟しておかなくてはならないのは、駐車場は一度確保しても貸主の都合次第で契約更新できなくなる可能性があるということです。知人は、そのため自宅から徒歩5分以上かかるところに駐車場を借りかえるるハメになりました。最近は地域によっては、本当に駐車場が足りないようです。

昨年、亡くなった私の叔母は東京の私鉄の駅から徒歩3分ほどのところに同様の土地・家を持っていました。3階建ての1階に自分が住み2、3階は学生に貸していましたが、子供がなく兄弟も亡くなっているため、私たち甥姪数人で相続しました。叔母は常々「駐車場のない建物だから買い手がない、あなたたちも貰っても困るだけかもしれない」と言っていましたが、近隣の相場より20～30%程度安く売りに出すと、すぐに買い手が現れました。

つまり、場所が良く（23区内、駅に近い）、それなりの価格であれば、十分商品価値はあるということです。質問者さんの関心を持たれている土地はずっと売れ残っているというのは気になりますが・・・

ちなみに賃貸物件を経営する場合、そこそこ収入のある30代独身というターゲットはどうでしょうか？私の知る限り、そういう人は皆マンションを買ってしまいます。近くに大学があれば、やっぱり学生向けが無難なような気がします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
その土地は坪160万くらいですが、今、改めて周りの物件をざっとみた感じでは、旗竿でなければ250～280位が相場のようです。
だから・・・。実はかなり安いですよね。

>近くに大学があれば、やっぱり学生向けが無難なような気がします。
そこから通勤が便利な大学はたくさんあります。
もし、その土地を購入して賃貸併用を建てるようなことがあったら、しっかりマーケティング調査してみます。
アドバイスありがとうございました。

回答No.9

000oo-y_QQ

『建築基準法第４２条第１項　第１号～第５号』道路(概ね幅員が４ｍ以上ある道路)や
『建築基準法第４２条第２項』道路(概ね幅員が１．８ｍ以上４ｍ未満の道路)に接道が無い敷地でも、
『建築基準法第４３条第１項ただし書き』道路(空地 !?) として、
"建築審査会" の許可を得ることができれば再建築可能です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
家を建てることを意識し始めてから、道を歩いていても「この土地は道が広くて家が建てやすそう・・・」とか、そんなことばかり考えてしまっています。

回答No.8

coldpepper

横浜の南辺りまで来ると、車の入らない家がかなりあります。
（しかも山、階段付きで）
私の地域の町内はさらに南の場所にありますが、
車の入らない家は、なんと１／３を越えます。
（町内人口２０００人くらい？）
前面道路１．８Ｍでも合法的に家は建ちます。
ですので、住宅メーカーが建つと言うのなら建つんでしょう。
メーカーが嘘ついてまで契約したら、マスコミのいい餌食になりますから。

基本的に考え方次第だと思うのです。
東京の都心ですので、頻繁に車を使わなければ、
別に車で敷地内に入ってくる必要も無い。
売るときに安く叩かれる・後々売れないとは言え、
相場より安く買える訳なのでお徳ですし。
（坪６０～７０万減は確かに安いですね）
その上、近隣がちゃんとセットバックして車が通れるようになれば、
自分とこの地価も跳ね上がるというメリットもあります。
と思えれば、安くていい物件を買えたという事になりますし、
反対に、
車が入らないような欠陥の土地なんて、
万が一売りに出したくてもまともに売れないだろ。
安物買いの銭失いはしたくない。
と思う人もいます。

ただし若い人は基本的に車が入る土地を探す傾向が強いです。

併用住宅に関してはあまりお勧めできないのですね。
理由としては、
独身者の活動時間帯が幅広いので、
真夜中でもテレビ・話し声は当たり前です。
人によっては、アパートの前でたむろしたりする。
大家と一緒の家なので、居住者がなんとなく気まずい。
等が挙げられ、静かに暮らすには程遠い環境になってしまいます。
メリットは、収入が出来るのでローン返済が楽。
土地を１００％生かして使用できる。
くらいですかね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
賃貸併用住宅は確かにいろいろ難しいですよね。
ターゲットは都会に暮らす30代（そこそこリッチ）OLです。
でも、そういう人の希望に添えるようなセキュリティーや間取りを考えると、建物もそれなりに考えなくてはなりませんよね。

回答No.7

noname#39684

特に首都圏の土地には「なんとかうまいことをやって家が建てられる」のであれば、そんなに安いことはありません。「違法建築しか建築する手段が無い」という土地なのではないでしょうか？

セットバックしても3.2ｍということは「セットバックしても４ｍにならない＝家は建てられない」ということですね。しかもセットバックとは道路が広くなるわけではありませんから、セットバックした部分を自由に使えるようになるわけでもなく、隣近所がセットバックをする保証もなく‥。

というわけで「家の建てられない土地」なのでしょう。これでは「買う」とか「買わない」とかの以前に「買う対象にならない」土地ということです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
狭い路地の両側に家が建っていて、片側だけがセットバックすると3.2mになるようです。
向かいの家もセットバックすると4mになるようですが、向かい家が建て替えるのはいつになることやら・・・。
とりあえずは向かいの家より、隣の隣の家（角）のブロック塀がセットバックしてくれれば、角よりその敷地までは3.2mを確保でき、車が入る感じです。

回答No.6

dr_suguru

＞私としては「終の棲家」にしても良いような環境ではあるのですが・・・。
私一人の買い物ではないのですし、子供に残すとしても、

次の世代に「苦労」を与えるようなものです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
支払いは何とか私達でしますけれど、子供がそこにずっと住みたいと思ってくれるようなところがいいですよね。
または転売可能なところ。
素人考えでは「30年もすれば道も広くなり、不動産価値が出てくるのでは？」と思ってしまうのですが・・・。

回答No.5

noname#20102

＞接道が3.2mとのことでしたが、実際は2.5mくらいでした。隣近所がセットバック完了すれば3.2mになる予定

ちょっとよくわからないのですが、あなたの購入する土地は問題はないのですか？4ｍ道路に2ｍ以上接していますか？
隣近所がセットバックすれば、といっても、それは隣近所が決めることで、まずメリットがなければそんなことは実行しません。
あなたがセットバック費用を全部払うと交渉しても、彼らにしてみたらずっと住み続ける限り、現状の敷地を減らすメリットは何もありません。

接道条件を満たしていないのならば、要するにそれは再建築不可の土地で、購入する意味はまったくありません。
価値がゼロの土地を買うのですから、安いというより、とんだ高い買い物です。
まず、ローンは降りないと思いますが、現金で購入するのですか？それともノンバンクの高金利で借りますか？
それを考えただけでもまともな家を買った方が安いと思いますが。
そもそも接道条件を満たしてないのに家を建てられるのですか？引き受ける工務店はありますか？(違法建築を請け負うまともな工務店はありません)
消防車が入れない土地に賃貸住宅は建てられるのでしょうか。
私なら絶対買いません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
この土地はある大手ハウスメーカーの建築条件付（建築物はフリープラン）です。
目の前の道路（建築基準法42条2項道路？）は部分的に3m以上ありますが、隣の隣の家のブロック塀がつきでているところは、2.5mくらいでした（子供を抱っこ紐で抱きかかえながら金尺で計ったので大体の幅ですが）。
何年後かに隣近所が建て替えるときに徐々に道が広くなっていく可能性もありますが・・・。いつになるやらわかりません。

回答No.4

noname#35575

だいぶ以前ですが、その土地（約300坪）に入るのに2.5ｍ幅の道路でしたが分譲した経験があります。とにかく狭い道路で途中スミ切のない角があり切り替えしに4回程かかり、お客様を案内するのに時々、車を角でスル事もありましたが、一ヶ月くらいで全て売却出来ました。もちろん、分譲地内は、幅4ｍ。住宅としては、相場の半額でお店、学校など環境が良くて、ただ一つ悪いのが道路でしたが、お客様は、普通車から軽に替えたりして対処。たしか、2ｔ車は、上手く入って建物をつくりましたよ。狭い道が20ｍは、続いてました。昼間の通行だったら1500ｃｃくらいの車ならはいれますよ。予算の関係と環境、近くでは、もう土地が皆無という事で、人気は良くて、すぐに売れました。何事も工夫次第です。悪くないのでは……。

お礼

ご回答ありがとうございました。
私の見に行った土地も、角から3件目を更地にしたのですが、角にある家のブロック塀のところが2.5メートルくらいでした。
道は突き抜けるのに25メートルくらいあります。
隣の家（角から2件目）は何とかヴィッツを入れていますが、うちは2000ccですし、ヴィッツも角からバックで入れています。
初めての肯定的なご回答、ありがとうございました。

回答No.3

70dai0001

４メートルの道路に面していない所には住居の建築は出来ないはずですが、其方様の方は可能なのですか？

可能でしたらどちら方面かお知らせ願えませんか。

補足

東急船沿いです。
いわゆる「建築基準法４２条２項道路」だと思います。

回答No.2

dot777

接道がせまい旗地はだいたい坪単価はまわりの50%～70%です。安くて当たり前です。

で、通常売れません。

ハウスメーカーの人は建ててくれれば儲かるのですすめるでしょうが、重機がはいれないので、割高になると思いますよ。

http://www.city.adachi.tokyo.jp/006/d09200011.html

防災の観点から、賃貸併用住宅はそもそも建てられないかもしれません。

私なら安くても絶対買いません（でした。）

お礼

ご回答ありがとうございました。
安くて当たり前、そうですよねぇ・・・。

回答No.1

dr_suguru

＞接道が狭くて、ずーっと売れ残っているような物件はやはり買い控えた方がよいのでしょうか。

あなたが取得し、今後処分するときに、二足三文、買い叩かれます。

お礼

ご回答ありがとうございました。
確かに転売がむずかしいですよね。
私としては「終の棲家」にしても良いような環境ではあるのですが・・・。
私一人の買い物ではないのですし、子供に残すとしても、不動産として価値が低いのでは意味がないですよね。